N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00878 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GQUA

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[E] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 29 Mai 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 22 Avril 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE, en présence de Madame [M] [U], Auditrice de justice,

GREFFIERE : Madame Audrey GUÉGAN, en présence de Madame [D] [C], Greffière stagiaire,

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 29 Mai 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [E] [S]

née le 20 Juin 1976

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julia BENAIM, substituée par Maître Aïda DIENG, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Mars 2026, l’affaire a été renvoyée au 22 Avril 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 29 Mai 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 mars 2017 à effet au 30 mars 2017, la société [Adresse 3] a donné en location à [E] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 391,51 €, outre une provision sur charges d’un montant de 191,05 €.

Le 25 août 2025, la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) a fait délivrer à [E] [S] un commandement de payer la somme de 681,94 € au titre des loyers impayés et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 novembre 2025, la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) a assigné [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit et obtenir :

l’expulsion de [E] [S] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est ;sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, le cas échéant réactualisé dans les conditions prévues par la loi, payable jusqu’au jour de libération des lieux ainsi qu’au paiement par provision de la somme de 1 688,61 € au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2025 inclus ;sa condamnation au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 22 avril 2026, la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA), représentée par son conseil, réitère ses demandes, précisant que la dette locative actualisée au mois d’avril 2026 est de 3 322 €. Elle a fait connaître son opposition quant à l’octroi éventuel de délais de paiement à la locataire.

[E] [S], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites aux termes desquelles elle sollicite le débouté de la demande d’expulsion formulée par son bailleur et son maintien dans les lieux par l’octroi de délais de paiement. Elle indique toucher 568 € au titre du revenu de solidarité active et percevoir des aides pour le logement, son loyer résiduel représentant alors 330 €. Elle affirme avoir demandé une mesure d’accompagnement social personnalisé et sollicité un psychologue afin de l’aider. Elle précise ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la clause résolutoire et l’arriéré de loyers et de charges :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ainsi que de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats :

que le bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers ou de justification d’une assurance après un commandement de payer resté infructueux ;que le commandement du 25 août 2025 reprend les termes de la clause résolutoire du bail ainsi que ceux des articles 6 et 24 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 ;que [E] [S] n’a pas justifié d’une attestation d’assurance locative ;que [E] [S], ainsi que le révèlent les décomptes produits par la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) et non contestés par elle, ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Ainsi, le manquement de la locataire à l’obligation de payer les loyers et charges n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Le bénéfice de la clause résolutoire du bail est acquis au bailleur depuis le 26 septembre 2025, soit un mois après la délivrance du commandement, de sorte que les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit.

Depuis cette date, [E] [S] est occupante sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel des loyers et des charges jusqu’à la date de son départ.

Afin de mettre fin à ce trouble manifestement illicite, il convient par conséquent d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [E] [S], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte des décomptes versés aux débats que la dette de [E] [S] s’élève désormais à la somme de 3 230,34 € à titre de loyers, indemnité d’occupation et charges, échéance d’avril 2026 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner [E] [S] au paiement de cette somme à titre de provision, qui portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 681,94 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

[E] [S] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, il ne pourra être fait droit à sa demande de délais de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire.

De plus, [E] [S] n’ayant pas justifié d’une assurance des risques locatifs en cours de validité, la suspension des effets de la clause résolutoire n’est pas envisageable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [S], succombant au procès, sera tenue aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet.

De plus, il serait manifestement inéquitable de laisser à la charge de la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) les frais qu’elle a dû exposer au titre de la présente procédure et [E] [S] sera donc condamnée à lui payer la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en premier ressort par ordonnance exécutoire par provision contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATONS l’acquisition, au bénéfice de la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA), de la clause résolutoire insérée au bail en date du 21 mars 2017 portant sur le logement situé [Adresse 4] à compter du 26 septembre 2025 ;

DISONS que, depuis cette date, [E] [S] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges ;

CONDAMNONS [E] [S] à payer à la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) :

la somme provisionnelle de 3 230,34 € à titre de loyers, charges et indemnités d’occupation, arriérés, terme du mois de mars 2026 inclus ;les intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du commandement de payer à hauteur de la somme de 681,94 € et à compter de l’assignation en justice pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges, soit 633,44 €, révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois d’avril 2026 inclus jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de [E] [S] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.141-1 et suivants et L.431-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS [E] [S] à payer à la Caisse des Dépôts et Consignations Habitat Social (SA) la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [E] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa notification au préfet ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référés est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE