copies délivrées le / /2025 à

CCC + CE M^e Urielle SEBIRE

CCC + CE M^e Virginie ANFRY

dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° RG 25/00121 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DOJJ

Minute n° : 2025/

O R D O N N A N C E

— ---------------

Par mise à disposition au greffe le vingt Novembre deux mil vingt cinq,

ENTRE :

Monsieur [S] ([Z]) [K]

né le 01 Janvier 1941 à [Localité 9] (YOUGOSLAVIE)

de nationalité Croate, demeurant [Adresse 8]

Représenté par M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par M^e Jean-Michel EUDE, avocat au barreau de l’EURE

Madame [R] [I] divorcée [K]

née le 02 Octobre 1955 à [Localité 12] (BOSNIE-HERZÉGOVIE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Urielle SEBIRE, avocat au barreau de LISIEUX, substituée par M^e Jean-Michel EUDE, avocat au barreau de l’EURE

ET :

S.A.R.L. FSL, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°533 475 695, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 4] et pour signification [Adresse 2]

Représentée par M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS (plaidant), M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX (postulant)

S.A. BANQUE CIC NORD OUEST, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 1]

Non comparante

URSSAF NORMANDIE, prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 5]

Non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame Anne-Laure BERGERE,

Présidente ;

GREFFIER

LORS DES DEBATS : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

GREFFIER LORS

DE LA MISE A DISPOSITION : Madame Camille LAMOUR, Greffier ;

Après avoir entendu à l’audience du 18 Septembre 2025, les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en délibéré et l’ordonnance a été rendue ce jour, 20 NOVEMBRE 2025.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 2 mai 2014, M. [Z] [K] et Mme [R] [I] divorcée [K] ont donné à bail commercial à la société La Licorne les lots n° 1 et 2 au sein d’un ensemble immobilier dénommé La Grande Casita situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 11].

Par acte du 22 mai 2017, la société La Licorne a cédé son fonds de commerce à la Sarl Fsl.

Par exploit de commissaire de justice du 10 février 2025, les Consorts [K] ont fait délivrer à la Sarl Fsl un commandement de payer la somme de 12 589, 86 euros au titres des arriérés de loyers visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Suivant actes en date des 25, 29 et 30 avril 2025, les Consorts [K] ont fait assigné la Sarl Fsl, la Sa Banque Cic Nord Ouest et l’Urssaf Normandie à comparaître devant le président de ce tribunal statuant en référé à l’audience du 22 mai 2025 afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 mars 2025,

— ordonner l’expulsion de la Sarl Fsl ou de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la Sarl Fsl, par provision, à leur payer la somme de 17 507, 73 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée au 10 mars 2025,

— condamner la Sarl Fsl à leur payer, par provision, une indemnité d’occupation d’un montant de 10 000 euros par mois de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— constater, au visa de l’article L. 143-2 du code de commerce, qu’ils ont satisfait aux obligations légales,

— condamner la Sarl Fsl à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2025.

L’affaire a fait l’objet de renvois contradictoires et a été évoquée à l’audience du 18 septembre 2025.

À l’audience, les Consorts [K] ont maintenu leurs demandes en les actualisant, réclamant un arriéré de loyers d’un montant de 19 964, 20 euros arrêtée au 18 septembre 2025 et une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant du loyer plus les charges. Ils concluent au rejet sur toutes les demandes reconventionnelles présentées par la société Fsl.

La Sarl Fsl demande, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1719 du code civil, 835 et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes,

— les renvoyer à mieux se pourvoir au fond,

— dire qu’il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer litigieux a été délivré de mauvaise foi, en ce que le décompte des sommes dues est erroné et imprécis, rappelant que les sommes ont été réglées le 17 mai 2025, et surtout en ce que les Consorts [K] n’ignoraient pas les difficultés rencontrées par la société Fsl pour recouvrer les loyers auprès de son locataire gérant, le gérant de la société Fsl étant contraint de réaliser des biens personnels pour continuer à régler son loyer,

— débouter les Consorts [K] de leur demande d’expulsion,

— les débouter de leurs demandes de provision,

à titre reconventionnel,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire pour déterminer la conformité du local commercial par rapport au règlement de copropriété et à la destination contractuelle du local commercial,

— ordonner la mise sous séquestre des loyers futurs ayant vocation à être payés par la société Fsl aux Consorts [K] dans l’attente de la mesure d’expertise, du jugement qui pourrait être rendu sur l’action en responsabilité et du jugement qui pourra être rendu par le tribunal de commerce de Lisieux dans le cadre de la procédure opposant la société Le Jardin-[Localité 11] à la Sarl Fsl,

en tout état de cause,

— condamner les Consorts [K] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Bien que régulièrement assignées, la Sa Banque Cic Nord Ouest et l’Urssaf Normandie n’ont pas constitué avocat. Le litige étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire à l’égard de tous, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, selon l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige eu égard à la date de conclusion du bail commercial, les conventions doivent être exécutées de bonne foi. En application de ce principe, il est acquis que la bonne foi du bailleur est une condition de validité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation et de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette obligation et cette créance sont sérieusement contestables.

En l’espèce, la demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du contrat de bail en date du 2 mai 2014 qui stipule en sa page 13 une clause résolutoire,

— du contrat de cession de fonds de commerce au profit de la Sarl Fsl,

— du commandement de payer la somme principale de 12 516, 68 euros qui a été délivré le 10 février 2025 avec rappel de la clause résolutoire contractuelle,

— du décompte actualisé de la créance arrêtée au 31 juillet 2025 faisant état d’une dette de 14 962, 98 euros.

Il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois, puisque la société Fsl indique elle-même qu’elle n’a été en mesure de régler ses loyers que le 17 mai 2025, à la suite de la vente d’un bien immobilier détenu à titre personnel par son gérant.

Toutefois, pour s’opposer au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le jeu de ce commandement de payer demeuré infructueux, la société Fsl conteste le décompte fait dans ledit commandement de payer, soutenant qu’il est imprécis et erroné. Elle invoque également la mauvaise foi des bailleurs.

Sur l’imprécision, il convient de relever que le commandement de payer litigieux porte la mention expresse de la nature des sommes réclamées (solde régul charges 2023, loyer mensuel et coût de l’acte) ; il s’en suit que cette critique est infondée. Quant au caractère erroné, force est de relever que la société Fsl n’explicite aucunement sa contestation et ne produit aucune pièce justificative établissant l’existence d’une erreur, étant de surcroît, fait observer que le 17 mai 2025, elle a réglé à son bailleur la somme de 27 500 euros sans émettre la moindre remarque sur le montant des sommes dues. Ce moyen de défense est donc inopérant pour établir l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’effet du commandement de payer.

S’agissant de la mauvaise foi alléguée des bailleurs dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire en ce qu’ils auraient été informés des difficultés de leur locataire, certes, il est constant que les Consorts [K] et la Sarl Fsl sont parties dans deux instances judiciaires tendant à obtenir l’arrêt de l’activité de restauration exploitée dans les locaux litigieux, litiges qui ont chacun fait l’objet d’un jugement de première instance qui a fait droit à cette demande de cessation d’activité et qui sont désormais pendants devant la cour d’appel de [Localité 10].

Toutefois, ce n’est pas cette difficulté que la Sarl Fsl entend mettre en avant pour établir la mauvaise foi de ses bailleurs. En effet, elle précise elle-même qu’elle a obtenu, par ordonnance du 17 juin 2025, la suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu le 18 novembre 2024 quant à la cessation de son activité, de sorte qu’elle est actuellement toujours en meure d’exploiter. La société Fsl soutient uniquement que c’est en raison de cette situation, qu’elle rencontre des difficultés à se faire régler les loyers par son locataire gérant, ce que les Consorts [K] ne pouvaient ignorer.

Or, d’une part, il convient de relever que les Consorts [K] n’étaient pas partie au contrat de location gérance qu’elle a conclu avec la société Le Jardin-[Localité 11] le 30 avril 2024 et qu’il n’est pas justifié que ce contrat leur ait été dénoncé. Il n’est donc pas établi qu’ils avaient connaissance de cette situation.

D’autre part, et alors que les deux procédures judiciaires tendant à obtenir la cessation de l’exploitation du fonds de commerce de la Sarl Fsl étaient pendantes devant le tribunal judiciaire de Lisieux lors de la conclusion du contrat de location gérance le 30 avril 2024, l’existence de ces deux instances n’est pas mentionnée dans le contrat.

Dans son ordonnance du 16 mai 2025 produite par la Sarl Fsl, le président du tribunal de commerce de Lisieux relève ainsi que la dissimulation de cette situation par la Sarl Fsl est susceptible de caractériser une absence de bonne foi du bailleur, ce qui constitue un moyen sérieux de contester la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Ces éléments tendent à établir que les difficultés de la Sarl Fsl pour, dans un premier temps, recouvrer les loyers auprès de son locataire gérant, puis dans un second temps, faire résilier le contrat et récupérer les locaux ne trouvent pas leur origine dans les procédures l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble et aux voisins de l’immeuble contigu, mais dans la mauvaise foi dont elle aurait fait preuve à l’égard de son co-contractant en ne l’informant pas de l’existence de ces difficultés. Cette situation est totalement étrangère aux [K] [K].

Ainsi faute pour la Sarl Fsl d’établir que ses bailleurs étaient informés de l’existence du contrat de location gérance et que les difficultés de paiement des loyers par le locataire gérant étaient connus des Consorts [K] et en lien avec une situation qui pourrait leur être imputable, il y a lieu de considérer que la Sarl Fsl est défaillante à rapporter la preuve de l’existence de la mauvaise foi des consorts [K] dans la mise en œuvre de la clause résolutoire et dans la délivrance du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à la date d’effet du commandement de payer resté infructueux, soit le 11 mars 2025.

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient d’ordonner la libération des lieux, étant précisé que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé aux débats en date du 31 juillet 2025 corroboré par les explications et justificatifs de paiement produits par la défenderesse que les causes du commandement de payer et les loyers postérieurs ont été réglés le 17 mai 2025, la société Fsl ayant versé une somme de 27 500 euros en apurement d’une dette de 27 489, 83 euros.

Depuis le 11 mars 2025, elle est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4 891 euros, outre la provision pour charges de 100, 05 euros, elle sera donc condamnée au paiement d’une indemnité provisionnelle de 14 962, 98 euros pour les indemnités d’occupation arrêtées au 31 août 2025, date du dernier décompte actualisé versé aux débats ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 4 891 euros outre une provision mensuelle pour charges de 100, 05 euros, à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération effective de ceux-ci.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager.

Un motif légitime existe dès lors que l’ action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, qu’elle est légalement admissible et qu’ainsi la mesure sollicitée est utile dans le cadre de la démonstration des faits qu’il s’agit de prouver.

Il suffit que le litige soit possible pour faire droit à la demande d’expertise, l’action ne doit pas être compromise notamment par l’existence d’une fin de non-recevoir mettant fin au droit d’agir, et ce de façon si évidente que son constat n’exige pas une appréciation du juge de fond sur les conditions de sa mise en œuvre.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien. Et l’article 263 du même code prévoit que l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

En l’espèce, la société Fsl sollicite une expertise judiciaire afin que l’expert « donne son avis sur la conformité du local commercial décrit dans le bail commercial par rapport au règlement de copropriété de la résidence «[13] » et à la destination contractuelle du local commercial », fournir des éléments sur les responsabilités encoures et chiffrer le préjudice subi par la société Fsl.

Il convient de constater que la demande d’expertise présentée par la société Fsl ne porte pas sur des faits, mais sur une analyse juridique du contrat de bail et du règlement de copropriété, afin de déterminer la destination contractuelle du local. Il s’agit d’un examen non seulement purement juridique qui relève exclusivement de l’office du juge et qui, en tout état de cause ne requiert aucune constatation factuelle et technique.

Il en est de même de la fourniture d’éléments sur les responsabilités encourues et l’évaluation des éventuels préjudices, questions qui relèvent exclusivement de l’office du juge et qui ne requiert aucun avis technique spécifique autre que juridique.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

La Sarl Fsl qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2025, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer aux Consorts [K] la somme de 1 200 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, réputé contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 11 mars 2025 ;

CONDAMNE la Sarl Fsl à restituer et à libérer les locaux situés situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 11] objet du bail résilié, dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la Sarl Fsl à payer à M. [Z] [K] et Mme [R] [I] divorcée [K] à titre provisionnel :

— la somme de 14 962, 98 euros pour les indemnités d’occupation arrêtées au 31 août 2025;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 4 891 euros outre une provision mensuelle pour charges de 100, 05 euros pour l’occupation des lieux à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DEBOUTE la Sarl Fsl de sa demande d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la Sarl Fsl aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 10 février 2025 ;

CONDAMNE la Sarl Fsl à payer à M. [Z] [K] et Mme [R] [I] divorcée [K] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge des référés,

C.LAMOUR AL BERGERE