TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [K] [H] [E]

Maître [C] [Z]

Madame [N] [U]

Monsieur [J] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VOB

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDERESSE

SCI MILLY

dont le siège social est situé [Adresse 3]

agissant par son mandataire CDC HABITAT, S.E.M dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [H] [E]

demeurant [Adresse 6]

non comparant

ayant pour avocat Maître Aimé MOUBERI, avocat au barreau de la SEINE SAINT DENIS, non comparant

Madame [N] [U]

demeurant [Adresse 6] et dernièrement chez [X] [R] au [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [J] [T]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VOB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 mai 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VOB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2024, la société SCI MILLY a consenti un bail d’habitation à M. [K] [H] [E] sur des locaux situés à la [Adresse 7] (étage 05, porte 506), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950 euros et d’une provision pour charges de 159,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à M. [T] [J] et à Mme [U] [N] une sommation de quitter le logement situé au 5ème étage, porte 506, de l’immeuble sis à [Adresse 5], pour occupation sans aucun droit ni titre des lieux..

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 349,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [H] [E] le 1er août 2024.

Par assignations du 15 novembre 2024, 18 novembre 2024 et 11 décembre 2024, la société SCI MILLY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, faire déclarer Mme. [N] [U] et M. [T] [J] occupants sans droit ni titre, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [H] [E], Mme. [N] [U] et M. [T] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 561,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2025.

À l’audience du 14 mars 2025, la société SCI MILLY, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mars 2025, s’élève désormais à 11 048,10 euros. La société SCI MILLY considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11625 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VOB

La société SCI MILLY indique que le locataire a sous-loué le logement. Elle déclare que les sous-locataires ne seraient plus dans les lieux mais sans aucune possibilité de vérification. Elle indique maintenir sa demande d’expulsion par sécurité et ajoute solliciter la condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

Bien que régulièrement assigné par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile, à étude et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civil, M. [K] [H] [E], Mme. [N] [U] et M. [T] [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

La société SCI MILLY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI MILLY a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [K] [H] [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI MILLY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 349,65 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI MILLY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI MILLY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [K] [H] [E] lui devait la somme de 11 048,10 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [K] [H] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation de Mme. [N] [U] et M. [T] [J]

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement en l’absence d’accord écrit du bailleur. En cas de sous-location non autorisée, une indemnité d’occupation peut être due par les sous-locataires.

Cependant, la SCI MILLY n’apporte aucun élément de nature à démontrer la durée d’occupation du logement par Mme. [N] [U] et M. [T] [J]. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’indemnité d’occupation à leur égard ainsi que de sa demande de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

3. Sur l’indemnité d’occupation du locataire

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 133.39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI MILLY ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [H] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société SCI MILLY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2024 entre la société SCI MILLY, d’une part, et M. [K] [H] [E], d’autre part, concernant les locaux situés à la [Adresse 7] (étage 05, porte 506) est résilié depuis le 2 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [H] [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [H] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] (étage 05, porte 506) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [H] [E] au paiement à la société SCI MILLY d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 133.39 euros (mille cent trente-trois euros et trentre-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [K] [H] [E] à payer à la société SCI MILLY la somme de 11 048,10 euros (onze mille quarante-huit euros et dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus,

DEBOUTE la société SCI MILLY du surplus de ses demandes et notamment de sa demande de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [K] [H] [E] à payer à la société SCI MILLY la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [H] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024 et celui de l’assignation du 15 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge