Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00762 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPQ2

JUGEMENT

DU 19 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 09 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 3]" sise [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA COTE FLEURIE, Société à Responsabilité Limitée à associé unique immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°751 227 984, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux et dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [X] [H],

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [H] est propriétaire du lot de copropriété numéro 2 au sein de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4].

Par jugement du 14 février 2023, le tribunal judiciaire de Lisieux a notamment condamné Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à TROUVILLE-SUR-MER dénommée « [Adresse 3] » la somme de 783,63 euros, au titre des charges de copropriété dues au 07 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement.

Par lettre recommandée datée du 5 novembre 2024 reçue le 7 novembre 2024, le conseil de la SARL [Adresse 8] agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » a vainement mis en demeure Monsieur [X] [H] de lui payer la somme de 1527,35 euros au titre des charges de copropriété dues du 12 décembre 2022 au 1er octobre 2024.

Le 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » a déposé une requête en injonction de payer.

Par ordonnance du 20 janvier 2025, le juge du tribunal judiciaire de Lisieux a enjoint à Monsieur [X] [H] de payer au du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » la somme de 1527,35 en principal au titre des charges de copropriété (appels de fonds arrêté au 30 septembre 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024, outre la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée Monsieur [X] [H], à l’étude.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 17 juillet 2025, Monsieur [X] [H] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 novembre 2025 a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Elle a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à TROUVILLE-SUR-MER dénommée « [Adresse 3] », représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions et demande au tribunal de :

— déclarer l’opposition de Monsieur [H] mal fondée,

— dire n’y avoir lieu à annuler l’ordonnance d’injonction de payer du 20 janvier 2025, et y ajoutant vu l’évolution du litige du fait du non-paiement des charges de copropriété postérieurement au 1er octobre 2025,

— condamner au principal Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 2966,52 € pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2024 sur la somme de 1527,35 €, et à compter des conclusions pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus sur plus d’une année entière,

— condamner Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,

— débouter Monsieur [X] [H] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 2000 €au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité de 500 € à titre de l’article 700 du code de procédure civile de l’ordonnance d’injonction de payer du 20 janvier 2025 ainsi qu’aux entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » fait valoir qu’il produit l’intégralité des pièces nécessaires pour justifier cette créance et que celle-ci est établie, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de Monsieur [H] de communication de pièces. Il ajoute qu’il a bien qualité pour agir et fait valoir que l’obligation de payer ses charges de copropriété est d’ordre public. Il ajoute qu’il n’a pas été destinataire des pièces de Monsieur [H]. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement, en raison du non-paiement des charges courantes et de l’absence de production de pièces justificatives.

Monsieur [X] [H] comparaît à l’audience en personne. Se référant à ses conclusions reçues au greffe le 16 février 2026, il sollicite de voir :

à titre principal,

— ordonner au syndicat "[V] [J]" représenté par son syndic et à son conseil de communiquer, dans un délai de 15 jours, les pièces indispensables aux débats au libellé du syndicat légal (AG, pouvoirs/ feuilles de présence, comptabilité et relevés, justificatifs de compte bancaire, police d’assurance du syndicat) sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— dire et juger qu’en l’état de la communication, les documents libellés exclusivement au nom de "SDC [Adresse 9]« ne peuvent, à elle seule, établir l’exigibilité d’une créance au nom du syndicat »[V] [J]", et inviter la demanderesse à produire un état de créance lisible, concordant, et opposable,

à titre subsidiaire,

— prononcer un sursis à statuer jusqu’à la production des pièces déterminantes et /ou jusqu’à l’issue utile de la mesure probatoire fondée sur l’article 145 du code de procédure civile déposée le 12 janvier 2026,

— à défaut, écarter des débats les pièces ne permettant pas d’identifier le créancier ou l’imputation comptable au nom du syndicat invoqué,

en tout état de cause,

— débouter la demanderesse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile comme prématurée et disproportionnée au regard des carences documentaires persistantes,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Monsieur [X] [H] sollicite en outre l’octroi de délais de paiement cas de condamnation.

Monsieur [X] [H] soutient ainsi que le demandeur ne rapporte pas la preuve de sa créance et ne respecte pas le principe du contradictoire. Il indique que la dénomination du syndicat visée dans les pièces est erronée. Il évoque à l’audience une plainte et il souhaite un sursis à statuer dans l’attente que celle-ci soit traitée. Il reconnaît à l’audience qu’il a oublié de communiquer ses pièces au demandeur. Il expose sa situation, précisant qu’il perçoit des revenus d’un montant annuel de 18 000 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

Monsieur [X] [H] a adressé des notes en délibéré le 10 mars 2026, 17 mai 2026 et 19 mai 2026 sans autorisation.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les notes en délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune note en délibéré n’a été autorisée par le tribunal, les parties n’ayant pas demandé à l’audience d’être autorisées à produire de nouveaux écrits en cours de délibéré.

Dans ces conditions, les notes en délibéré adressées par Monsieur [X] [H] seront déclarées irrecevables.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

En application de l’article 1416 du Code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer prononcée le 20 janvier 2025 à l’encontre de Monsieur [X] [H], a été signifiée par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, à l’étude.

Monsieur [X] [H] a formé opposition par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 17 juillet 2025.

La signification de l’ordonnance d’injonction de payer n’ayant pas été faite à personne, et aucune

mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur n’ayant été engagée, l’opposition formée est recevable.

Sur le principe du contradictoire et la demande de communication de pièces

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En application de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, si Monsieur [X] [H] a adressé à la juridiction de nombreuses pièces avant l’audience, force est de constater qu’il ne les a pas transmises au demandeur, et qu’il a reconnu ce défaut de communication à l’audience.

Au surplus, Monsieur [H] s’est expressément référé à ses conclusions reçues au greffe le 16 février 2026 qui comportent un bordereau de pièces mais dont la numérotation ne correspond pas aux diverses pièces remises à la juridiction.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] ayant expressément soulevé cette difficulté et n’ayant été destinataire d’aucune pièce, les pièces produites par Monsieur [H] seront écartées des débats.

Monsieur [H] fait quant à lui grief au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à TROUVILLE-SUR-MER de ne pas avoir respecté le principe du contradictoire et de ne pas lui avoir communiqué en temps utile les pièces nécessaires au nom de "[Adresse 3]« et non »SDC [Adresse 9]" et demande au tribunal d’ordonner au demandeur de communiquer les pièces indispensables à la résolution du litige et d’écarter d’autres pièces.

Il y a lieu de relever que le demandeur justifie avoir adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 janvier 2026 (distribuée le 24 janvier 2026) ses conclusions actualisées avec l’ensemble des pièces numérotées de 1 à 20, de sorte que le principe du contradictoire a été respecté et que Monsieur [H] a été mis en mesure d’en prendre connaissance avant l’audience.

S’agissant enfin du moyen selon lequel ces pièces seraient établies au nom de l’immeuble "SDC [Adresse 9]« et non »[Adresse 3]", ce moyen est inopérant dès lors que :

— la dénomination « [Adresse 9] » correspond à l’adresse de l’immeuble et ne peut faire naître le moindre doute sur l’identité du syndicat demandeur,

— Monsieur [X] [H] a immédiatement été en mesure d’identifier le montant et la justification de la demande portée contre lui, à savoir le recouvrement de charges de copropriété,

— Monsieur [X] [H] ne justifie pas avoir été entravé dans l’exercice de sa défense.

Enfin, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats l’intégralité des pièces nécessaires pour justifier du principe et du montant de sa créance au titre des charges de copropriété impayés (extrait de matrice cadastrale, procès- verbaux d’assemblée générale, appels de fonds, relevés de compte, contrat de syndic, lettre de mise en demeure, facture).

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [X] [H] aux fins de communication de pièces sous astreinte et aux fins d’écarter des débats les pièces produites par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, Monsieur [X] [H] sollicite à titre subsidiaire le prononcé d’un sursis à statuer jusqu’à « la production des pièces déterminantes et /ou l’issue utile de la mesure probatoire fondée sur l’article 145 du code de procédure civile déposée le 12 janvier 2026 ».

Monsieur [H] a été débouté de sa demande de production de pièces sous astreinte. De plus, il ne précise pas la nature de la « mesure déposée le 12 janvier 2026 ». S’il a évoqué à l’audience une plainte déposée, il n’en justifie pas et ne précise pas l’incidence qu’aurait la production de cette plainte sur le présent litige portant uniquement sur le règlement des charges de copropriété impayées.

Monsieur [X] [H] sera dès lors débouté de sa demande de sursis à statuer.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de cotiser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de cette même loi, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de cette même loi édicte que demeurent à la charge exclusive du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part au syndicat de rapporter la preuve des sommes dues par le copropriétaire défendeur, et d’autre part, à ce dernier de démontrer qu’il s’est effectivement libéré de cette dette.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment les pièces suivantes :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant de qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [H],le procès-verbal des assemblées générales des copropriétaires des 28 septembre 2021, 16 septembre 2022, 23 juin 2023, 5 juillet 2024 approuvant la désignation du syndic, le budget prévisionnel et la réalisation des travaux dans l’immeuble,la répartition des charges de copropriété et les appels de fonds,le contrat de syndic du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024, et celui du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026la lettre de mise en demeure,un relevé de comptes actualisé, le jugement du tribunal judiciaire de Lisieux en date du 14 février 2023 condamnant Monsieur [X] [H] au paiement de la somme de 783,63 au titre des charges de copropriété dues au 7 novembre 2022.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [X] [H] demeure redevable d’une somme totale de 2966,52 euros au titre de ses charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 date de réception de la mise en demeure sur la somme de 1527,35 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Enfin, la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Il convient en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par cet article.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le défaut de paiement des charges par un copropriétaire défaillant contraint les autres propriétaires à lui en faire l’avance et met en péril le fonctionnement de la copropriété. Il occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du retard des paiements réparé par les intérêts moratoires et justifie l’allocation de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [H] s’oppose en outre de manière récurrente depuis plusieurs années au paiement des charges copropriété, contraignant le syndicat des copropriétaires à intenter plusieurs procédures judiciaires aux fins d’obtenir des titres exécutoires. La persistance de Monsieur [H] dans le défaut de paiement caractérise sa mauvaise foi.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] a sollicité des délais de paiement en cas de condamnation et exposé qu’il percevait une rémunération annuelle de 18000 €.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande, en précisant notamment que Monsieur [H] ne justifiait pas sa situation.

Cependant, compte tenu du montant de la dette, des revenus déclarés et des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délai de paiement, selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

Monsieur [X] [H], succombant, sera condamné aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de la procédure d’injonction de payer.

Le syndicat des copropriétaires a dû exposer des frais non compris dans les dépens pour faire valoir ses droits. Par conséquent, Monsieur [X] [H] sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉCLARE IRRECEVABLES les notes en délibéré adressées par Monsieur [X] [H];

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition formée le 17 juillet 2025 par Monsieur [X] [H] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 20 janvier 2025 ;

MET A NÉANT l’ordonnance d’injonction de payer du 20 janvier 2025, et statuant à nouveau;

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande de communication de pièces sous astreinte et de sa demande aux fins d’écarter des débats les pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4];

ECARTE des débats les pièces produites par Monsieur [X] [H] ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande de sursis à statuer ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 2966,52 €, au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024 sur la somme de 1527,35 € et à compter de la date du présent jugement pour le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [C] [H] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 5 mensualités de 500 € chacune, la 6ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette ;

DIT que le non-paiement d’une mensualité, passée une mise en demeure envoyée en courrier recommandé infructueuse au bout d’un délai de quinze jours, rendra les délais de paiement caducs et le solde de la dette immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DÉBOUTE les parties de toute demande autre, plus ample ou contraire;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 7] à [Localité 4] dénommée « [Adresse 3] » la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux dépens de l’instance en ce compris les dépens de la procédure d’injonction de payer  ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,