Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00095 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DN2U

JUGEMENT

DU 02 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Mathilde PICHON

Greffier lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [H] [D],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Amélie POISSON, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIES DÉFENDERESSES

Madame [C] [S] [N],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie SITRUK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS substitué par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur [T] [O] [N],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie SITRUK, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS substitué par M^e Jean-René DESMONTS, avocat au barreau de LISIEUX

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 05 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 02 avril 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat sous seing privé daté du 11 mars 2024, Monsieur [H] [D] a donné en location à Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] un logement meublé situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 1 800,00 euros et de provisions sur charges de 110,00 euros.

Au début du contrat de bail, les locataires ont versé au bailleur un dépôt de garantie d’un montant de 3 600,00 euros.

Les locataires ont quitté les lieux le 31 janvier 2025.

Monsieur [H] [D] a vainement mis ces derniers en demeure de lui régler des réparations locatives ainsi que l’échéance de loyer du mois de janvier 2025.

Le 10 février 2025, Monsieur [H] [D] a fait procéder à une saisie conservatoire de créance entre les mains de la SA BNP PARIBAS, cette saisie ayant été dénoncée aux locataires le 18 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 07 mars 2025, Monsieur [H] [D] a fait assigner Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] devant la présente juridiction, au visa des articles 1103, 1104 et 1347 du code civil et R.511-7 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de voir essentiellement :

condamner Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] à lui payer les sommes de :1 910,00 euros au titre de l’échéance de loyer du mois de janvier 2025,5 259,51 euros, après compensation sur le dépôt de garantie, au titre des réparations locatives,condamner Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] aux dépens, incluant les frais de la saisie conservatoire, ainsi qu’à lui payer une somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 05 mai 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges des pièces et écritures des parties, jusqu’à être évoquée à l’audience du 05 janvier 2026.

À cette dernière audience, Monsieur [H] [D] était représenté par son avocat, qui a soutenu les demandes exposées dans son acte introductif d’instance.

Il soutient en substance que l’état des lieux de sortie établi par le service de conciergerie justifie sans ambiguïté de toutes les dégradations qui sont imputables aux défendeurs et que leur refus de signer ce document, loin de le priver de caractère contradictoire, constitue la démonstration de l’aveu de leurs propres manquements.

Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] étaient représentés par leur avocat, qui a demandé à voir :

débouter Monsieur [H] [D] de toutes ses demandes,condamner celui-ci à leur payer les sommes de :1 690,00 euros au titre du dépôt de garantie non restitué après compensation avec la déduction du loyer de janvier 2025,3 000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’inexécution des obligations contractuelles,ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire,condamner Monsieur [H] [D] aux dépens, ainsi qu’à leur payer une somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Ils font valoir pour l’essentiel qu’ils n’ont jamais signé l’état des lieux de sortie et contestent être à l’origine de la moindre dégradation du logement.

L’avocat de Monsieur [H] [D] a été autorisé à répliquer à la demande de mainlevée de la saisie conservatoire, et ce par note en délibéré sous dix jours après l’audience ; aucune correspondance n’est parvenue au greffe dans ce cadre.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes principales

À titre liminaire, il est relevé qu’en matière de locations meublées à titre de résidence principale, comme en l’espèce, l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 donne expressément application aux articles cités ci-après.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est acquis aux débats que le loyer, incluant la provision sur charges, s’établit à 1 910,00 euros par mois, et que celui-ci était dû jusqu’à la fin du mois de janvier 2025.

Il n’est pas contesté que le terme du mois de janvier 2025 n’a pas été réglé.

Aussi, Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] demeurent redevables envers le bailleur de la somme de 1 910,00 euros à ce titre.

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Par ailleurs, il résulte de l’article 3-2 de cette même loi que l’état des lieux est en principe établi amiablement, c’est-à-dire sous la signature conjointe des parties, et qu’en cas de désaccord, il est dressé par commissaire de justice mandaté par la partie la plus diligente.

En l’espèce, Monsieur [H] [D] invoque de nombreuses dégradations qu’il impute aux locataires.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il lui apaprtient de produire tout élément de preuve permettant de se convaincre de la réalité de ces dégradations.

Force est de constater qu’il ne produit en l’occurrence qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par la société de conciergerie mandatée par lui-même, et non signé par les locataires.

Un tel document, non agréé par les locataires, ne saurait être opposable à ces derniers.

Face au refus de Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] de signer cet état des lieux, il appartenait à Monsieur [H] [D] de s’attacher les services d’un commissaire de justice afin de se constituer une preuve de l’état du logement au moment de la fin du contrat de bail.

La production de factures de travaux de remise en état, là encore établies unilatéralement, n’équivaut pas à de telles constatations opérées par un officier public et ministériel.

Par conséquent, à défaut d’être suffisamment justifiée, la demande relative aux réparations locatives sera écartée.

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Selon l’article 22 de la loi précitée du 06 juillet 1989, le dépôt de garantie a pour vocation de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est restitué à la fin du contrat de bail, sous déduction des sommes restant dues au bailleur ou dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire.

En l’espèce, le compte entre les parties s’établit donc comme suit :

loyer janvier 2025 : 1 910,00 euros,réparations locatives : rejet,déduction du dépôt de garantie : – 3 600,00 euros,SOLDE : 1 690,00 EUROS, en faveur des locataires.

Dans ces conditions, les demandes en paiement de Monsieur [H] [D] seront rejetées et celui-ci sera condamné au paiement de cette somme.

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L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] ne justifient ni de la mauvaise foi de Monsieur [H] [D], ni de l’existence d’un préjudice spécial, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande reconventionnelle aux fins d’indemnisation.

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En application de l’article R523-7 du code des procédures civiles d’exécution, l’absence de condamnation pécuniaire contre Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] s’oppose à la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution ; en cas de contentieux à cet égard, la partie la plus diligente saisira le juge de l’exécution, seul compétent, conformément aux dispositions de l’article R512-2 du même code.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu des termes de la résolution du litige, Monsieur [H] [D] sera condamné aux dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, il devra indemniser Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] de leurs frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 200,00 euros. Tenu aux dépens, il ne saurait revendiquer pour lui-même une telle indemnité.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N], unis d’intérêts, la somme de 1 690,00 euros ;

RAPPELLE que l’absence de condamnation pécuniaire contre Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N] s’oppose à la conversion de la saisie conservatoire en saisie-attribution, et qu’en cas de contentieux à cet égard, la partie la plus diligente saisira le juge de l’exécution, seul matériellement compétent ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à Madame [C] [S] [N] et Monsieur [T] [O] [N], unis d’intérêts, la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le président et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,