Cour d’appel de Caen

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00166 – N° Portalis DBW6-W-B7I-DKAL

JUGEMENT

DU 12 FEVRIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 03 Novembre 2025 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Monsieur [V] [A],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

Madame [E] [M] épouse [A],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre BLIN, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN

PARTIES DÉFENDERESSES

La S.A.R.L. CYTIA COTE FLEURIE, Société à Responsabilité Limitée immatriculée au RCS de LISIEUX sous le n°751 227 984, prise en la personne de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [N] [O],

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 09 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 12 février 2026 par mention au dossier.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon mandat de gestion locative daté du 9 novembre 2009, Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A], propriétaires d’un appartement sis à [Adresse 5] ([Adresse 5]), ont confié la gestion de ce bien immobilier à la SAS URBANIA CÔTE FLEURIE, devenue la SARL CITYA CÔTE FLEURIE.

Par bulletin individuel d’adhésion de même date, une assurance de loyers impayés a été souscrite auprès de la SA SERENIS ASSURANCE.

Le 31 mai 2010, le bien immobilier a été donné en location vide à Madame [N] [O] par l’intermédiaire de la SAS URBANIA CÔTE FLEURIE.

Par acte d’huissier de justice du 19 novembre 2021, les bailleurs ont fait signifier à Madame [N] [O] un congé pour vendre, avec effet à la date du 31 mai 2022.

Madame [N] [O] a finalement libéré les lieux le 7 septembre 2022, un état des lieux de sortie ayant alors été établi et signé par cette dernière.

Se prévalant d’une dette locative de 2 089,48 euros, Madame et Monsieur [A] ont, par courriels des 1 et 14 septembre 2022, demandé à la société gestionnaire de déclarer le sinistre à la société SERENIS ASSURANCES.

En l’absence de réponse, Madame et Monsieur [A] ont, par lettre recommandée avec avis de réception du 3 novembre 2022, réitéré à la société CITYA CÔTE FLEURIE leur demande de remise du dossier à l’assurance compte tenu de la dette locative de la locataire. Ils ont également demandé le remplacement de la porte d’entrée de l’appartement ne correspondant pas à celle existant lors de la prise d’effet du bail.

En l’absence de réponse de la société CITYA CÔTE FLEURIE, par lettres recommandées AR des 2 février et 9 mars 2023, la SA MATMUT intervenant en sa qualité d’assureur de protection juridique de Madame et Monsieur [A] a réitéré les demandes de justification des démarches faites dans le cadre du recouvrement des loyers dus par la locataire et de déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurance.

Par lettre recommandée AR datée du 15 avril 2023, la société CITYA CÔTE FLEURIE a confirmé la défaillance de la locataire ayant nécessité la signification d’un commandement de payer, en précisant que les bailleurs n’ont pas souhaité engager une procédure de résiliation du bail. Cette société ajoute que le dépôt de garantie (593,00 euros) a été reversé à Madame et Monsieur [A] et qu’enfin, la déclaration auprès de l’assurance n’a pas été possible « du fait du retard régulier » de la locataire.

Par lettre datée du 30 mai 2023, la SA MATMUT a reproché au gestionnaire de ne pas avoir justifié de ses diligences dans le cadre du recouvrement de la dette locative, en rappelant la demande relative au remplacement de la porte principale par une porte comportant une serrure trois points comme celle existant lors de la prise d’effet du bail. Elle réclame également la communication des conditions générales du contrat d’assurance des loyers impayés.

En parallèle, par courrier recommandé AR daté du 30 mai 2023, la SA MATMUT a mis en demeure Madame [O] de régler aux bailleurs la dette locative de 2 089,48 euros.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 22 mai 2024, Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] ont fait assigner la SARL CITYA CÔTE FLEURIE et Madame [N] [O] devant la présente juridiction, au visa des articles 1728 et suivants et 1991 et 1992 du code civil, aux fins de voir essentiellement :

condamner solidairement la SARL CITYA CÔTE FLEURIE et Madame [N] [O] à :leur payer la somme de 2 089,48 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,prendre en charge le remplacement de la porte d’entrée correspondant à une porte similaire à celle d’origine,condamner la SARL CITYA CÔTE FLEURIE à leur payer les sommes de :3 075,84 euros à titre de remboursement des sommes versées à la société SERENIS ASSURANCES,5 000,00 euros à titre d’indemnisation de leur préjudice moral,condamner solidairement la SARL CITYA CÔTE FLEURIE et Madame [N] [O] aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 09 septembre 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des avocats des parties, pour échanges de leurs écritures. Elle a été retenue à l’audience du 03 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE a fait signifier ses conclusions à Madame [N] [O], aux termes desquelles elle demande à voir condamner cette dernière :

à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle,aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

À cette dernière audience, Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] sont représentés par leur avocat qui a soutenu oralement les demandes contenues dans l’assignation.

Ils considèrent que la locataire a manqué à l’une de ses deux obligations principales édictées par l’article 1728 du code civil en laissant des loyers et indemnités d’occupation impayés. Elle a également méconnu ses obligations résultant des articles 1730 à 1732 du code civil en restituant l’appartement avec une porte qui n’est pas celle qui existait à l’origine. De son côté, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE a engagé sa responsabilité contractuelle en s’abstenant de faire de diligences suffisantes pour recouvrer la dette locative, en omettant de vérifier la porte principale de l’appartement à la sortie de la locataire et en ne déclarant pas le sinistre auprès de la compagnie d’assurances couvrant les loyers impayés et les frais de procédure.

La SARL CITYA CÔTE FLEURIE était représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :

principalement,débouter Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] de leurs demandes, sauf à dire que doit leur être remboursée la somme de 89,20 euros correspondant aux primes d’assurance pour les mois de juin 2022 à septembre 2022,condamner ceux-ci aux dépens et à lui payer la somme de 2 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,subsidiairement,condamner Madame [N] [O] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son égard,condamner celle-ci aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 400,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la dette correspond à la période d’occupation de l’appartement sans droit ni titre postérieurement à la date d’effet du congé. Outre ses actions pour obtenir le paiement des indemnités d’occupation arriérées, elle précise que les demandeurs ont mandaté leur assureur protection juridique pour recouvrer les sommes dues par le locataire sortant, de sorte que, en prenant l’initiative des poursuites, il leur appartenait d’engager une action devant le tribunal pour obtenir un jugement. Elle conteste également le changement de porte allégué.

Bien que convoquée par l’effet de l’assignation précitée, Madame [N] [O] n’était ni présente, ni représentée à aucune des audiences.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette de loyers et charges

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le contrat de bail ainsi que le compte rendu de gestion locative desquels il résulte que Madame [N] [O] demeure redevable de la somme de 2 089,48 euros au titre des loyers et provisions sur charges demeurés impayés au 07 septembre 2022, date de libération des lieux.

Madame [N] [O] sera donc condamnée à payer cette somme aux demandeurs, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

La SARL CITYA CÔTE FLEURIE n’étant ni signataire du bail, ni garante de ces règlements, la demande en paiement dirigée contre elle à ce titre sera rejetée.

Sur la remise en état de la porte d’entrée

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 de même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La charge de la preuve de la modification de la porte d’entrée de l’appartement incombe à Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A], demandeurs.

Ces derniers déclarent que l’appartement disposait d’une porte d’entrée avec une serrure 3 points. Pour appuyer cette allégation, ils communiquent l’extrait d’un document qu’ils présentent comme étant la notice descriptive de l’appartement « version 31/10/2007 » indiquant que les appartements seraient équipés de porte à serrure trois points certifiée A2P.

Toutefois, ce document partiel et prévisionnel ne rend pas compte de l’état réel de l’appartement à sa réception, ni plus spécifiquement au début du contrat en cause.

Le fait que l’état des lieux de sortie constate que la porte ait été forcée ne permet pas de présumer qu’elle aurait été changée.

La réalité du changement de porte n’est donc pas établie, et la demande relative à une remise en état sera donc rejetée.

Sur la responsabilité de la SARL CITYA CÔTE FLEURIE

L’article 1991, alinéa 1er du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

1°) En l’espèce, il est constant que Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] avaient souscrit une assurance de garantie des loyers impayés.

Il n’est pas davantage contesté que le mandat conférait à la SARL CITYA CÔTE FLEURIE la mission de déclarer les impayés locatifs à l’assureur, ou qu’à tout le moins, son devoir de conseil lui imposait de rappeler aux bailleurs la nécessité de procéder à une telle déclaration.

En dépit de plusieurs relances en ce sens, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE ne justifie d’aucune diligence en ce sens et reste taisante sur les raisons d’une telle inertie.

Ces circonstances matérialisent une faute dans l’exécution du mandat.

Cependant, les sommes restant dues (2 089,48 euros) correspondent à environ 3,5 mois de loyers et charges contractuels (539 euros par mois), et se rapportent donc à la période postérieure à la résiliation du contrat de bail (31 mai 2022).

La garantie de l’assureur cessant « automatiquement en cas de résiliation du contrat » de bail (selon la stipulation du bulletin d’adhésion individuel), cette omission de déclaration n’a occasionné aucun préjudice aux bailleurs.

2°) La SARL CITYA CÔTE FLEURIE justifie de l’envoi à Madame [N] [O] de relances et mises en demeure datées des 02 juillet 2022, 19 juillet 2022 et 12 septembre 2022, de telles diligences apparaissant suffisantes et proportionnées aux impayés constatés, sans retard, étant en outre souligné que Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] avaient parallèlement pris l’initiative de confier à leur assureur de protection juridique le recouvrement des sommes dues par la locataire.

3°) En l’absence de justification de l’état initial de la porte d’entrée, aucune faute à ce titre ne saurait être retenue contre la SARL CITYA CÔTE FLEURIE. Le forçage de cette porte est constaté par l’état des lieux de sortie, ce qui conduit à estimer que cette société a convenablement exécuté sa mission pour assurer la garantie des droits de ses mandants à cet égard.

Sur le remboursement des primes d’assurance

Les demandeurs réclament le remboursement total des primes d’assurances à hauteur de 3 075,84 euros. Toutefois, le fondement juridique de cette demande n’est pas précisé.

En réponse, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE indique que l’assurance a été effective pendant toute la durée du bail et a été remplacé en 2020 par un nouveau contrat souscrit auprès de la société de courtage BELVIA GARANTIES. Cette dernière atteste que les demandeurs étaient bien titulaires du contrat LOCAZEN C66751P, après résiliation du précédent contrat souscrit auprès la société SERENIS ASSURANCES.

Il précise que le contrat ne couvre que les loyers et que la dette ne concerne que le non-paiement des indemnités d’occupation. En effet, si on se réfère au contrat souscrit auprès de la société SERENIS ASSURANCES, seuls les loyers impayés et les détériorations locatives sont couverts à l’exclusion des indemnités d’occupation.

De ce fait, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE reconnaît qu’elle est redevable des primes prélevées postérieurement à la date d’effet du congé puisque le maintien du contrat d’assurance n’avait plus d’objet.

Dans ces conditions il sera fait droit à la demande de remboursement des primes d’assurance mais seulement de celles qui concernent la période de l’occupation sans droit ni titre du logement, soit 89,20 euros.

Sur la garantie de Madame [N] [O] à l’égard de la SARL CITYA CÔTE FLEURIE

La SARL CITYA CÔTE FLEURIE n’étant tenue à aucune condamnation trouvant un fondement dans les obligations de Madame [N] [O], l’appel en garantie qu’elle dirige contre cette dernière sera rejeté.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

Vu l’article 1231-1 du code civil et l’article 9 du code de procédure civile, la demande au titre du préjudice moral sera rejetée en l’absence de toute pièce justificative d’un tel préjudice.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu des termes de la résolution du litige, Madame [N] [O] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [N] [O] devra indemniser Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A] de leurs frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 500,00 euros.

En revanche, la SARL CITYA CÔTE FLEURIE succombe partiellement et n’a exécuté son mandat que de façon imparfaite, de sorte que l’équité commande qu’elle conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A], unis d’intérêts, la somme de 2 089,48 euros au titre des loyers et provisions sur charges demeurés impayés au 07 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE la SARL CITYA CÔTE FLEURIE à payer à Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A], unis d’intérêts, la somme de 89,20 euros au titre du remboursement des primes d’assurance « garantie des loyers impayés » ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer à Madame [E] [M] épouse [A] et Monsieur [V] [A], unis d’intérêts, la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [O] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le président et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,