TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/54358 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE5F

N° : 11

Assignation du :

23 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. société [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Caroline LEVY, avocat au barreau de PARIS – #P0416, SELARL CORNET LEVY

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. FONCIERE RV

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Bénédicte SCATOLIN, avocat au barreau de PARIS – #G0233 QCD AVOCAT

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous-seing privé en date du 6 mai 2020, la société Socprest a donné à bail à la société [R] des locaux à usage commercial portant sur un immeuble situé à [Adresse 8], pour une durée de 9 ans (neuf ans), à effet du 1er février 2020 pour se terminer le 31 janvier 2029, et ce moyennant un loyer annuel en principal fixé à une somme de 42.189 €, payable par virement et par trimestre civil d’avance.

La désignation des locaux prévoit des bureaux et des locaux techniques d’une surface de 541 m 2 au premier étage avec 43 places de parking pour les salariés.

Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Socprest au profit de la société Financière Trésor du Patrimoine, ainsi que le transfert de la propriété des locaux à la société Foncière RV. Ce transfert a été confirmé par un acte de cession en date du 28 septembre 2022.

Par acte du 3 décembre 2024, la société Foncière RV a assigné la société [R] devant le tribunal judiciaire de Bethune aux fins de voir :

— prononcer la révision du contrat de bail, pour ce qui concerne la répartition des charges pour les années 2022-2023-2024 jusqu’à la fin du bail restant à courir,

— condamner [R] à payer les sommes de 45.549,39 € et 49.101,99 € HT au titre de la régularisation des charges

— et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à effet au jour de sa décision.

— dire que [R] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de [R],

— condamner [R] à payer la régularisation des charges 2022 de 45.549,39 € HT et la régularisation des charges 2023 pour 49.101,99 € HT, avec indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer,

— condamner [R] à la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par acte du 26 mai 2025, la société Foncière RV a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un solde à payer de 29.438,73 € décomposé comme suit :

— Indexation du dépôt de garantie 2023,

— Indexation du dépôt de garantie 2024,

— Facture de loyer et provision pour charges du 1 er trimestre 2025: 5.400 €,

— Facture de loyer et provision pour charges du 2 ème trimestre 2025 : 20.454,19 €

Soit un total de 27.773,18 €

Par acte délivré le 23 juin 2025, la société [R] a assigné à la société Foncière RV devant le président du tribunal judiciairede Paris statuant en référé afin notamment de voir :

Vu les dispositions des articles L. 1103 et 1104 du code civil,

Vu le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 26 mai 2025,

Vu l’existence d’une contestation sérieuse,

Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 1140 du code civil,

— PRIVER d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 mai 2025, compte tenu du décompte produit et de l’absence de justificatifs,

— JUGER, à défaut, qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des charges, le bailleur n’ayant pas rempli ses obligations en matière de justification des charges,

— ORDONNER au bailleur de réaliser les travaux conservatoires et de sécurité rendant le local propre à sa destination de bureaux par la remise aux normes du chauffage, la réparation de l’ascenseur en panne depuis mars 2023 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ORDONNER à Foncière RV de rectifier le plafond mensuel de charges déduction faite de la prestation de nettoyage supprimée depuis le 1 er octobre 2024,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail visée au commandement, et ce au regard des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, pour octroyer les plus larges délais à [R] pour l’apurement de la dette, après déduction des sommes indues,

DANS TOUS LES CAS :

— CONDAMNER la société Foncière RV à verser à la société [R] la somme de 10.000 € à titre de provision sur dommages et intérêts, vu sa mauvaise foi,

— CONDAMNER la société Foncière RV à verser à la société [R] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 17 novembre 2025, la société Foncière RV, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les R.145-23 du code de commerce et l’article 835 du code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats

A titre principal,

— DÉCLARER le président du Tribunal judiciaire de Paris territorialement incompétent pour connaître de la présente instance ;

— SE DÉCLARER incompétent pour statuer sur les demandes formées par la société [R] en raison de l’existence de contestations sérieuses relevant de la compétence exclusive du juge du fond ;

— RENVOYER les parties devant le Tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble sis à [Adresse 7]

A titre infiniment subsidiaire:

— DÉBOUTER la société [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toute hypothèse

— CONDAMNER [R] à payer à Foncière RV la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER [R] aux entiers dépens ».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la compétence territoriale

La société Foncière RV soutient que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris est incompétent territorialement dès lors que :

— les locaux objet du bail commercial sont situés à [Adresse 8],

— le Tribunal judiciaire de Bethune est compétent,

— le bail commercial du 1er février 2020 ne comporte aucune clause générale attributive de juridiction désignant expressément le Tribunal judiciaire de Paris comme compétent pour l’ensemble des litiges,

— la clause d’élection de domicile figurant au contrat ne constitue en aucun cas une clause attributive de compétence territoriale.

La société [R] oppose qu’une clause d’élection de domicile figure au contrat.

Sur ce,

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article 48 du code de procédure civile dispose : « Toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée ».

En l’espèce, les locaux objet du bail commercial sont situés à [Localité 6], [Adresse 1].

Toutefois, la société [R] est une société par actions simplifiée, la société Foncière RV est une société à responsabilité limitée. Elles ont toutes les deux leur siège social situé à [Localité 9] et sont toutes les deux commerçantes.

Le bail commercial du 1er février 2020 modifié 6 mai 2020 stipule un « article 15 – Election de domicile » aux termes duquel « pour l’exécution des présentes et de leurs suites, les parties font élection de domicile pour le Bailleur en son domicile et pour le Preneur en son siège social ».

Dès lors, il convient de rejeter l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société Foncière RV.

La société Foncière RV soutient ensuite une incompétence fonctionnelle qui relève en réalité de l’examen du bien-fondé de la demande. Elle sera donc examinée ci-après.

Sur la demande de voir privé d’effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 mai 2025

La société [R] demande que le commandement soit privé d’effet dès lors que l’absence de précision sur le mode de calcul des charges et l’absence de justificatifs produits en temps utile ne lui ont pas permis de connaître l’étendue réelle de ses obligations.

La société Foncière RV oppose que la société [R] invoque de multiples contestations qui relèvent du fond, et qui portent sur :

— le montant des charges et l’absence de justificatifs,

— l’interprétation des clauses du bail relatives au plafonnement des charges,

— les manquements de la société Foncière RV à ses obligations.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité du commandement de payer ou de le dire privé d’effet, une telle décision, par nature définitive, relevant de la juridiction du fond. En revanche, il peut appréhender cette difficulté sous l’angle de la contestation sérieuse qui constitue l’une des limites de ses pouvoirs et donc de son office.

Au cas présent, le bail commercial contient une clause résolutoire en son article 9 qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou fraction de terme de loyer, ou accessoires à son échéance, en cas de défaut de paiement de toute somme due au titre de l’exécution du bail ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société [R] conteste l’efficacité de ce commandement et demande qu’il soit privé d’effet en raison d’imprécisions et d’absence de justificatifs notamment sur les charges.

La société Foncière RV ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire et reconnait que les contestations formulées par la société [R] sont sérieuses et nécessitent un examen approfondi des faits, une vérification comptable des décomptes de charges, une interprétation des clauses contractuelles, qui échappent en conséquence à la compétence du juge des référés.

Dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de priver d’effet définitivement le commandement de payer, la demande de la société [R] à ce titre est irrecevable.

Si le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail, il sera relevé que la société Foncière RV ne sollicite pas l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, la société Foncière RV reconnaît l’existence de contestations sérieuses et fait valoir que le débat opposant les parties relève de l’appréciation du juge du fond.

En conséquence, compte tenu de ces éléments et de la présence de contestations sérieuses de nature à faire obstacle à référé qui sont invoquées par les deux parties, il n’y a pas lieu à référé.

Il n’y a pas plus à référé sur les demandes formulées par le preneur au bailleur de réaliser les travaux conservatoires et de sécurité rendant le local propre à sa destination de bureaux par la remise aux normes du chauffage, la réparation de l’ascenseur en panne depuis mars 2023 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, et de rectifier le plafond mensuel de charges déduction faite de la prestation de nettoyage supprimée depuis le 1 er octobre 2024.

En effet et comme le fait valoir la société défenderesse, ces demandes nécessitent une appréciation au fond des obligations respectives des parties au titre du bail commercial et de l’existence de manquements contractuels et ne peuvent être tranchées par le juge des référés en présence de contestations sérieuses.

Il n’y a pas plus lieu de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire du bail visée au commandement, et ce au regard des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, pour octroyer les plus larges délais à la société [R] pour l’apurement de la dette, après déduction des sommes indues, dès lors que la société Foncière RV ne sollicite pas la réalisation de la clause résolutoire et que la société [R] ne produit aucun élément aux débats pour justifier de ses difficultés de paiement, et de l’échéancier qu’elle pourrait supporter.

Sur la provision sur dommages et intérêts

La société [R] sollicite la condamnation de la société Foncière Rv à verser la somme de 10.000 € à titre de provision sur dommages et intérêts pour abus de droit.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au stade des référés et compte du sens de la présente décision, aucun abus de droit n’est démontré.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision sur dommages et intérêts

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile: « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge de la société [R] qui succombe.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

La société [R] sera condamnée à verser la somme de 1.000 euros à la société Foncière RV au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Rejetons l’exception d’incompétence territoriale soulevée par la société Foncière RV ;

Disons n’y avoir lieu a référé sur l’ensemble des demandes de la société [R] ;

Condamnons la société [R] aux dépens ;

Condamnons la société [R] à verser la somme de 1.000 euros à la société Foncière RV au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 9] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON