Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DPZM

JUGEMENT

DU 07 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sara TRAIKZI, Juge des contentieux de la protection

Greffière lors des débats : Mathilde PICHON

Greffière lors de la mise à disposition : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Février 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A. PARTELIOS HABITAT, Société Anonyme immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n°B 626 150 106, agissant poursuites et diligences de son représentant légal et dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 3]

représentée par Mme [O] [R] munie d’un pouvoir spécial

PARTIE DÉFENDERESSE

Monsieur [B] [W],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Christelle MAZIER, avocat au barreau de LISIEUX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n°C-14366-2025-000807 du 07/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 03 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Le délibéré a été prorogé au 07 mai 2026 par mention au dossier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 2019, la SA PARTELIOS HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [W] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 345,37 € hors charges.

La SA PARTELIOS HABITAT a été destinataire dès l’année 2019 de plaintes de locataires indiquant que Monsieur [B] [W] causait des nuisances, et plusieurs rappels à l’ordre lui ont été adressés.

Le 12 novembre 2024, un constat d’accord a été signé entre la SA PARTELIOS HABITAT et Monsieur [B] [W] en présence d’un conciliateur de justice, par lequel Monsieur [B] [W] s’engageait à cesser les nuisances causées.

Compte tenu de la persistance des nuisances et incivilités, Monsieur [B] [W] a été convoqué à la mairie d'[Localité 5] le 27 mai 2025 pour évoquer ces troubles du voisinage en présence d’un adjoint au maire en charge de la prévention, de représentants de la police municipale et du bailleur.

Suivant actes de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lisieux, aux fins de voir, au visa des articles 1728, 1729, 1741 du Code civil, de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1225 du Code civil:

— constater en application de la clause résolutoire ou prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et de tous les occupants de son chef dans les lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de l’urgence et du comportement dangereux du locataire pour les autres habitants l’immeuble,

— autoriser la SA PARTELIOS HABITAT à faire transporter les meubles et effets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [B] [W] au paiement des loyers échus, ainsi qu’aux indemnités d’occupation irrégulière du jour du jugement à intervenir jusqu’au jour de la libération effective du logement, le tout avec intérêts au taux légal,

— condamner Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [B] [W] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 octobre 2025 et a fait l’objet de renvois la demande de parties. Elle a été plaidée à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience, la SA PARTELIOS HABITAT est représentée par Madame [O] [R], munie d’un pouvoir. La demanderesse se réfère à ses conclusions et demande au juge des contentieux la protection de :

— constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire figurant bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] du logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] ainsi que de tous ses occupants,

— condamner Monsieur [W] aux indemnités d’occupation future,

— condamner Monsieur [W] au paiement des entiers dépens,

— condamner Monsieur [W] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [W] au paiement d’une somme de 500 € au titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Monsieur [B] [W], représenté l’audience par son conseil, se référant à ses conclusions n°2, sollicite de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1224 et suivants du Code civil, des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, et de l’article 70 du code de procédure civile :

— juger que la clause résolutoire du bail entre la société PARTELIOS HABITAT et Monsieur [B] [W] suivant laquelle “tout trouble du voisinage entraînera la résiliation de plein droit du bail” est non écrite,

— juger que cette clause résolutoire n’a pas pu produire ses effets et débouter la société PARTELIOS HABITAT de sa demande à ce titre,

— débouter la société PARTELIOS HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer irrecevable la demande additionnelle de la société PARTELIOS HABITAT tendant à ce que Monsieur [B] [W] soit condamné à lui régler une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts au titre d’un prétendu préjudice subi et en tout état de cause l’en débouter,

à titre subsidiaire, si le juge des contentieux de la protection venait à ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W],

— débouter la société PARTELIOS HABITAT sa demande tendant à supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder à Monsieur [B] [W] un délai d’un an pour quitter les lieux,

— écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile,

— débouter en tout état de cause la société PARTELIOS HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi au titre des dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans les conclusions susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du code civil dispose que: “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: “Est réputée non écrite toute clause:

[…]

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code”

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 4.5 qui prévoit que : “Tout trouble du voisinage entraînera la résiliation de plein droit du bail.”

La SA PARTELIOS HABITAT a sollicité dans ses conclusions reprises à l’audience le constat de la résiliation du bail en vertu de cette clause résolutoire.

Monsieur [B] [W] a fait valoir que cette clause était réputée non écrite dès lors que sa rédaction était contraire à la loi en ce qu’elle ne prévoit pas la résiliation de plein droit du bail pour défaut de jouissance paisible en raison de troubles voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée mais pour “tout trouble du voisinage”.

Monsieur [B] [W] a précisé qu’en tout état de cause il n’avait pas été condamné pour trouble du voisinage mais pour des faits de violence n’ayant pas entraîné d’incapacité travail sur la personne de Monsieur [Z] [C] son voisin.

Sur ce, la clause figurant dans le contrat de bail selon laquelle “Tout trouble du voisinage entraînera la résiliation de plein droit du bail” apparaît contraire à la rédaction exigée par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public dès lors qu’elle vise “Tout trouble du voisinage”.

Il ressort en effet de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire, pour défaut d’ usage paisible des lieux loués, ne peut être prévue que pour le cas de troubles du voisinage constatés par une décision définitive de condamnation .

En conséquence, la clause résolutoire de plein droit figurant dans le bail est réputée non écrite, et la SA PARTELIOS HABITAT ne peut en demander l’application et se prévaloir de son acquisition.

Au surplus, s’il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur [B] [W] a fait l’objet d’une condamnation pénale prononcée par la présidente du tribunal judiciaire de Lisieux le 16 septembre 2025 dans le cadre d’une procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, il a été déclaré coupable de faits de violences n’ayant pas entraîné d’incapacité de travail sur son voisin [Z] [C]. Il n’a pas été condamné pour des faits de “bruit ou tapage troublant la tranquillité d’autrui”.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail est réputée non écrite, et de débouter la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire.

La SA PARTELIOS HABITAT n’a pas repris, au titre de ses dernières écritures, sa demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Dès lors, la SA PARTELIOS HABITAT ayant été déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail, il convient également de rejeter ses demandes d’expulsion, de condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement de dommages et intérêts.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SA PARTELIOS HABITAT, succombant, sera condamnée aux dépens.

Au vu de la solution apportée au litige, la SA PARTELIOS HABITAT sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

DIT que la clause résolutoire du bail d’habitation conclu entre la SA PARTELIOS HABITAT et Monsieur [B] [W] relative aux troubles du voisinage est réputée non écrite ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de constat de la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire figurant au bail ;

DÉBOUTE en conséquence la SA PARTELIOS HABITAT de ses demandes d’expulsion, de condamnation de Monsieur [B] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation et au paiement de dommages et intérêts;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties;

CONDAMNE la SA PARTELIOS HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par la juge et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,