TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 AVRIL 2026

Mise à disposition du 21 Avril 2026

N° RG 26/00006 – N° Portalis DBYK-W-B7K-C6C6

Suivant Assignation – procédure de référé du 19 Janvier 2026, déposée le 23 Janvier 2026

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Nous, Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A. NEOLIA

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître [R], avocats au barreau de BESANCON, substitué par Me [W], avocat au barreau du Jura

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [Y] [N]

né le 25 Janvier 1973 à [Localité 3] (JURA)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Mars 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, en présence de Camille LABOUROT, auditrice de justice, assistées de Estelle DOLARD, Greffier, pour être mise en délibéré au 21 Avril 2026, date à laquelle l’ordonnance a été rendue par mise à disposition au greffe, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2024, la SA d’HLM NEOLIA (ci-après dénommé « le bailleur ») a donné à bail à Monsieur [Y] [N] (ci-après dénommé « le locataire ») un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], contre le paiement d’un loyer mensuel de 209,66 euros et d’une provision sur charges de 38,52 euros par mois. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte du commissaire de justice du 12 novembre 2025, la SA d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [Y] [N] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 404,02 euros en principal et visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception étant daté du 12 novembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, signifié à l’étude, la SA d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en référé afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,l’expulsion de Monsieur [X] [A] et de tout occupant de son chef du logement et du garage situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que le transport de l’ensemble des meubles le garnissant vers tout garde-meuble au choix, frais et risques du locataire,la condamnation de Monsieur [Y] [N] au paiement de :la somme de 1 554,45 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 31 décembre 2025 sous réserve des loyers à échoir, qui seront actualisés le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décisiond’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliationdes intérêts de droit à compter de chaque terme de loyerdes entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ainsi que celui de la présente assignation et de sa notification à la préfecture

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 19 janvier 2026.

A l’audience du 17 mars 2026, la SA d’HLM NEOLIA, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 686,14 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice et signifié à l’étude, Monsieur [Y] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été faite durant celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 19 janvier 2026 soit plus de six semaines avant la date d’audience qui s’est tenue le 17 mars 2025.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 12 novembre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 19 janvier 2026.

La demande aux fins de résiliation et d’expulsion de la SA d’HLM NEOLIA est dès lors recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces qui ont été remises que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas d’impayé locatif non régularisé deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 1 404,02 euros dans un délai de deux mois conformément au bail en cause, répondant aux conditions de forme et aux mentions obligatoires prévues par l’article 24 susvisé, a été délivré le 12 novembre 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 13 janvier 2026.

Sur la demande d’expulsion

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] et de tous occupants de son fait du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civils exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que la locataire est tenue de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur est en droit d’actualiser sa créance locative constituée en conséquence de la résiliation du bail, d’indemnités d’occupation qui présentent un caractère indemnitaire, et ce malgré l’absence de comparution du demandeur à l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de sa créance. Par ailleurs, le locataire n’a pas contesté le montant de la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [N] au paiement de la somme de 1 686,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années aux locataires en situation de régler leurs dettes locatives et qui ont repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [Y] [N] n’ayant pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [N] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit 13 janvier 2026, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit 10 mars 2026, sont intégrées dans la somme de 1 686,14 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [N], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOIE les parties à se pourvoir ;

Dès à présent par provision :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM NEOLIA ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 21 décembre 2024 entre la SA d’HLM NEOLIA et Monsieur [Y] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et ce, à la date du 13 janvier 2026 ;

ORDONNE la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion de Monsieur [Y] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, et le transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA d’HLM NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 13 janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer à la SA d’HLM NEOLIA une somme de 1 686,14 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2026 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des référés,

Sandrine MAIGNAN Cécile SALVI-POIREL