N° RG 25/00295 – N° Portalis DBZH-W-B7J-C52JT 13CH JCP CIVIL

N° MINUTE 2025/

N° ARCHIVES 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

JUGEMENT DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne, assisté de Maître Hélène BERNARD de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

à :

DEFENDEUR :

Madame [I] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Julie BESNARD

GREFFIER : Claudine AUDRAN

DÉBATS : 03 Juillet 2025

AFFAIRE mise en délibéré au : 29 Août 2025 par mise à disposition au greffe

Le : 29/08/2025

Exécutoire à : M^e BERNARD Hélène

Copie à : Mme [X] [I], M. Le Préfet du Morbihan

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 mars 2016, Monsieur [Y] [Z] a donné à bail à Madame [I] [X] un bien immobilier à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 240 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Monsieur [Y] [Z] a fait assigner Madame [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LORIENT à l’audience du 3 juillet 2025 pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement du 7 janvier 2025 et ce à compter du 8 mars 2025 pour non paiement des loyers,

— prononcer la résiliation du contrat de location susvisé et ordonner l’expulsion de Madame [I] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [I] [X] à lui payer :

— la somme de 1976,85 euros au titre des loyers impayés et dépôt de garantie arrêté au 10.10.2025 et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter du jour de la signification de la présente assignation. Le requérant se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à libération formelle des lieux, matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil,

— la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers,

— rappeler si nécessaire que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit nonobstant appel ou opposition.

Pour les raisons développées lors de l’audience du 3 juillet 2025, Monsieur [Y] [Z], représenté par son conseil qui a repris le bénéfice de ses écritures à l’audience, a renouvelé l’ensemble de ses demandes. Il a fait état de la reprise du loyer courant avant l’audience et a admis l’existence d’une prescription s’appliquant à la dette locative.

Pour les raisons développées lors de l’audience, Madame [I] [X] , comparante en personne, a indiqué ne pas contester la dette relative aux loyers impayés. Elle a souligné cependant ne disposer d’aucun justificatif s’agissant des sommes réclamées au titre de l’eau et de la taxe d’ordures ménagères. Elle a expliqué ne pas demander le maintien du contrat de bail, précisant vouloir quitter les lieux au plus vite. Elle a demandé à titre reconventionnel à pouvoir récupérer ses affaires stockées dans le grenier de Monsieur [Y] [Z].

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs stipule que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

L’article 2234 du Code civil dispose que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.

Monsieur [Y] [Z] sollicite de la juridiction la condamnation de Madame [I] [X] à lui verser la somme de 1429 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au jour de l’audience, mois de juillet 2025 inclus.

Au regard de la prescription triennale visée par l’article susvisé et de la date de l’assignation délivrée le 8 avril 2025, il convient de relever que le propriétaire ne peut pas réclamer de loyers antérieurement à mai 2022. Il convient donc de déduire de la somme réclamée à ce titre celle de 520 euros relative aux loyers impayés de décembre 2021, février 2022 et avril 2022. Le montant alloué sur ce fondement sera donc évalué à la somme de 909 euros.

S’agissant des charges locatives, la même prescription de trois ans s’applique. Dès lors, le bailleur est prescrit à formuler une demande au titre des charges antérieurement à mai 2022.

Concernant les consommations d’eau, s’il est produit aux débats des factures de consommation d’eau au nom du propriétaire, il n’est pas justifié du mode de calcul opéré pour les imputer à Madame [I] [X]. Dès lors, le demandeur ne permet pas à la juridiction de vérifier du bien fondé du quantum de la somme réclamée à ce titre. Il sera donc débouté de sa demande sur ce fondement.

Concernant la taxe d’ordures ménagères, il convient de rappeler que la prescription de trois ans s’applique également. Il ne peut dès lors être réclamé des sommes pour la période antérieure à mai 2022. Une somme de 67,75 euros sera donc allouée sur ce fondement.

Madame [I] [X] sera donc condamnée à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 976,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose, dans sa version applicable au présent litige, dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] produit à l’appui de sa demande le contrat de bail ainsi qu’un décompte actualisé des loyers impayés d’un montant de 2271,20 euros, mois de juillet 2025 inclus.

Le contrat de bail, qui fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs contient une clause stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de non régularisation des loyers impayés dans le délai de deux mois.

Madame [I] [X] a laissé impayées plusieurs échéances de loyer et un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990 lui a été signifié le 7 janvier 2025.

Madame [I] [X] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de deux mois. Elle a par ailleurs indiquer vouloir quitter le logement et ne pas solliciter de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] [Z] à la date du 7 mars 2025.

Sur l’expulsion de la locataire:

Madame [I] [X] étant sans droit ni titre il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le contrat de bail étant résilié à compter du 7 mars 2025, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 240 euros charges comprises, à compter de la date précitée.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet :

Compte tenu de la situation de Madame [I] [X] et en application des dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le bailleur :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1du code civil, Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, une telle preuve n’est pas rapportée. La demande formulée à titre de dommages et intérêts par Monsieur [Y] [Z] sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle:

Selon l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

En l’espèce, si Madame [I] [X] affirme qu’elle a entreposé des meubles dans le grenier de son propriétaire qu’elle souhaite récupérer, force est de relever qu’elle ne produit aux débats aucun justificatif à l’appui de ses affirmations.

Face à cette carence dans la charge de la preuve, Madame [I] [X] sera déboutée de sa demande visant à récupérer ses meubles.

Sur les demandes accessoires:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [X] qui succombe dans le cadre de la présente procédure supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire:

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément ne justifie qu’il soit fait obstacle au principe de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire et mise à disposition par le greffe :

Condamne Madame [I] [X] à verser à Monsieur [Y] [Z] la somme de 976,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 3 juillet 2025, mois de juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Monsieur [Y] [Z] à la date du 7 mars 2025.

Dit que l’expulsion de Madame [I] [X] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme mensuelle de 240 euros charges comprises, à compter de la date du 7 mars 2025 et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte.

Condamne Madame [I] [X] à verser à Monsieur [Y] [Z] la somme mensuelle de 240 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à compter d’août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Dit que par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de Madame [I] [X] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Déboute Monsieur [Y] [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Déboute Madame [I] [X] de sa demande reconventionnelle.

Condamne Madame [I] [X] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [I] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers.

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le présent jugement a été signé par J.BESNARD, Présidente d’audience et par C.AUDRAN, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE