MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 Septembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00879 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZJCI

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [11] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER C/ S.C.C.V. CHUEL ZOLA 2020, Société d’assurance mutuelle à cotisations variables L’AUXILIAIRE,

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Anne BIZOT

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [11] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société CREDIT AGRICOLE CENTRE EST IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.C.C.V. CHUEL ZOLA 2020,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Maxime BURRUS de la SELARL C/M AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Société d’assurance mutuelle à cotisations variables L’AUXILIAIRE, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur responsabilité civile décennale et responsabilité civile CNR de la SCCV CHUEL ZOLA 2020,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime BURRUS de la SELARL C/M AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 28 Mai 2024

Notification le

à :

Maître [I] [L] – 1128 (grosse + copie)

Maître Maxime BURRUS de la SELARL C/M AVOCATS – 446 (expédiition)

Copie à :

Régie

Expert

Service suivi des expertises

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV CHUEL ZOLA 2020 a fait édifier un ensemble immobilier dénommé « [11] », comprenant un immeuble de 10 logements collectifs, élevé en R+2 sans sous-sol, ainsi que 15 maisons en R+1, formant des blocs de maisons jumelées entre elles, sur un terrain sis [Adresse 2] à [Localité 8], qu’elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

La déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 10 mai 2021 et les travaux ont été réceptionnés le 27 avril 2023, avec réserves.

La livraison des parties communes a eu lieu le 17 avril 2023, avec réserves.

La société KALITI a établi un rapport faisant état des réserves persistant au 09 novembre 2023.

Par courrier en date du 06 février 2024, Madame [R] [B] et Monsieur [C] [D], acquéreurs de lots privatifs auprès de la SCCV CHUEL ZOLA 2020, se sont plaints auprès d’elle de divers désordres et non conformités, notamment d’infiltration d’eau dans leur logement depuis la toiture au niveau de la cage d’escalier et depuis la toiture terrasse située au dessus de leur salon, d’un défaut d’étanchéité de la cabine de douche du rez-de-chaussée, de dysfonctionnements des volets roulants et d’un défaut de conformité aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilités réduites.

D’autres copropriétaires ont signalé à la SCCV CHUEL ZOLA 2020 l’existence de ponts thermiques et une isolation insuffisante des combles des maisons individuelles.

La SASU 2MU CONSULT, mandatée par le Syndicat des copropriétaires, a établi un rapport d’expertise, daté du 23 janvier 2024, portant sur des désordres et non-conformités liés aux réseaux d’adduction et d’évacuation des eaux sanitaires.

Le 06 février 2024, le Syndicat des copropriétaires a adressé une déclaration de sinistre à la société L’AUXILIAIRE, assureur dommages-ouvrage.

La SAS EURISK a établi un rapport préliminaire d’expertise en date du 28 mars 2024, au vu duquel la société L’AUXILIAIRE a refusé sa garantie, au motif que les désordres étaient survenus au cours de la garantie de parfait achèvement et que les entreprises n’avaient été mises en demeure que tardivement.

Par actes de commissaire de justice en date des 30 avril et 02 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » a fait assigner en référé

la SCCV CHUEL ZOLA 2020 ;la société L’AUXILIAIRE, en qualités d’assureur dommages-ouvrage, de responsabilité civile décennale et constructeur non réalisateur de la SCCV CHUEL ZOLA 2020 ;aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

A l’audience du 28 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] », représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

ordonner une mesure d’expertise, selon la mission détaillée dans son assignation ;réserver les dépens.

La SCCV CHUEL ZOLA 2020 et la société L’AUXILIAIRE, prise en toutes ses qualités, représentées par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2024 et demandé de :

déclarer irrecevables les demandes de le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » à l’encontre de la société L’AUXILIAIRE, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, au titre des griefs numérotés 1, 2, 3 et 5 ;la mettre hors de cause au titre de ces griefs ;rejeter la demande d’expertise au titre des griefs numérotés 1 et 3 ;limiter la mission de l’expert conformément au dispositif de leurs conclusions concernant les griefs numérotés 2, 4 et 7 ;leur donner acte de leurs protestations et réserves ;condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 30 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Il résulte de ce texte que l’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619). Tel est notamment le cas lorsque l’action au fond est manifestement irrecevable ou vouée à l’échec (Com., 18 janvier 2023, 22-19.539 ; Civ. 2, 5 octobre 2023, 23-13.104).

En l’espèce, l’assignation et les pièces du Syndicat des copropriétaires sont particulièrement confuses et rendent complexe l’identification des réserves, désordres et non-conformités dont l’existence est vraisemblable, ce d’autant plus qu’il demande que l’expertise porte systématiquement sur l’ensemble de la copropriété.

C’est donc à juste titre que les Défenderesses contestent le champ de la mission d’expertise sollicitée, qui ne saurait s’apparenter à un audit des ouvrages.

Pour autant, il est à rappeler qu’il appartient au promoteur, qui se prétend libéré de son obligation de réparation, de rapporter la preuve de la levée des réserves formulées à la livraison par les acquéreurs.

Dès lors, les courriels dont la SCCV CHUEL ZOLA 2020 et la compagnie d’assurance se prévalent ne sauraient exclure l’existence des réserves, désordres et non-conformités, du seul fait que des entreprises auraient été missionnées et qu’ils affirment la bonne réalisation des travaux de reprise.

De même, la contestation d’une réserve ou l’indication selon laquelle les reprises satisfont le promoteur ne privent pas la demande de motif légitime, alors que la solution de ce point du litige pourrait dépendre du résultat d’investigations confiées à un expert. Il en va encore ainsi d’une reprise dont il a été demandé la validation, visiblement sans réponse positive du Syndicat des propriétaires.

Par suite, l’expertise portera sur les réserves, désordres et non-conformités suivants :

infiltrations d’eau dans la maison de Madame [R] [B] et Monsieur [C] [D] par le toit au niveau de la cage d’escalier ;

infiltrations d’eau dans le salon de Madame [R] [B] et Monsieur [C] [D] depuis la toiture-terrasse de l’étage ;

non-conformité des terrasses des logements collectifs aux normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite : si ce grief n’est formulé que par Madame [R] [B] et Monsieur [C] [D], il est plausible qu’il se rencontre pour l’ensemble des logements collectifs édifiés selon le même mode constructif et les mêmes plans et soit imputable à la conception ou la réalisation de parties communes ;

ceux mentionnés dans le courrier de l’EPIC EAU DU GRAND [Localité 9] en date du 07 décembre 2023 ;

ceux mentionnés dans le rapport de la SASU 2MU CONSULT en date du 23 janvier 2024 ;

ceux mentionnés dans le rapport de la société KALITI en date du 09 novembre 2023 ;

défauts d’isolation des locaux d’habitation A001, A106, M006 et M007, et existence de ponts thermiques, selon notamment le courriel de Monsieur [A] [J] en date du 18 avril 2024 ;

Par ailleurs, la société L’AUXILIAIRE s’oppose, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, à sa participation à l’expertise, hormis en ce qu’elle porterait sur les infiltrations d’eau et le temps de puisage de l’eau chaude sanitaire dans le lot de Madame [R] [B] et Monsieur [C] [D]. Elle avance que la demande serait irrecevable pour le surplus, faute de déclaration de sinistre préalable.

Sur ce point, il résulte des articles L. 111-4, L. 242-1 et de l’annexe II à l’article A. 243-1 du code des assurances que pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance de dommages obligatoire, l’assuré est tenu de faire, soit par écrit contre récépissé, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une déclaration de sinistre à l’assureur, lequel doit alors désigner un expert ou, en cas de récusation, en faire désigner un par le juge des référés. Ces dispositions, d’ordre public, interdisent à l’assuré de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert (Civ. 1, 28 octobre 1997, 95-20.421 ; Civ. 1, 4 décembre 2001, 98-23.121 ; Civ. 3, 10 mai 2007, 06-12.467 ; Civ. 3, 14 mars 2012, 11-10.961).

Néanmoins, le champ de la mission d’expertise n’est pas à dimensions variables et ne saurait être limité, selon les parties, à certains griefs.

En effet, l’existence d’un motif légitime d’ordonner une expertise ne requiert pas que la preuve de tous les faits soumis à l’examen de l’expert soit utile à la résolution d’un litige à l’encontre de chacun des participants, des investigations pouvant n’intéresser que certaines parties.

Ainsi, il importe peu que la demande d’expertise puisse porter sur des désordres qui ne pourraient donner lieu à aucune indemnisation de l’assureur dommages-ouvrage, dès lors que des désordres ayant donné lieu à une déclaration de sinistre sont compris dans le périmètre de la mesure d’instruction.

Partant, à l’instar des locateurs d’ouvrage qui participent à l’intégralité des investigations alors qu’ils ne sont susceptibles d’être responsables que de certains désordres, il n’y a pas lieu de déclarer la demande d’expertise partiellement irrecevable, ni de la restreindre à l’égard de la société L’AUXILIAIRE, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, dès lors qu’il est utile à la résolution d’un éventuel litige futur portant sur au moins deux désordres de l’y voir participer.

Par conséquent, la demande d’expertise sera déclarée recevable à l’égard de toutes les parties et sera ordonnée selon la mission détaillée au dispositif de la présente décision.

II. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774).

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera provisoirement condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ».

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [N] [K]

CEAC

[Adresse 5]

[Localité 6]

Port. : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 7]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de LYON, avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance;

se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, de les coordonner et de contrôler leur exécution ; s’il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrage qui lui paraissent concernés par les travaux litigieux ;

vérifier l’existence des réserves, désordres et non-conformités allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » dans ses conclusions et pièces, listés au I) de la présente décision, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

dire, pour chaque des réserves, désordres ou non-conformités éventuellement constatés, s’il :

6.1 était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l’ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

6.2 a fait l’objet de réserves lors de la réception et, dans l’affirmative, préciser si ces réserves ont été levées, à quelle date et par quelle entreprise ;

6.3 est apparu dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’il a fait l’objet d’une notification avant l’expiration de ce délai ;

6.4 était apparent ou non dans ses causes, son ampleur et ses conséquences, pour un acheteur normalement prudent et diligent, mais dépourvu de compétences techniques particulières, lors de la prise de possession du bien par l’acquéreur, ou s’il est apparu dans le mois ayant suivi la prise de possession ;

6.5 a fait l’objet d’une dénonciation lors de la prise de possession ou postérieurement et, dans l’affirmative, préciser à quelle date et, si des travaux de reprise ont été réalisés, à quelle date et par quelle entreprise ;

6.6 compromet la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, il le rend impropre à sa destination ;

6.7 compromet la solidité des éléments d’équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert ;

6.8 affecte le bon fonctionnement d’autres éléments d’équipement ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des réserves, désordres et non-conformités constatés ;

dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de direction ou de surveillance des travaux, de l’absence de respect des règles de l’art, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou dans l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les réserves, désordres et non-conformités constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] », directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 30 novembre 2024 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 30 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [11] » aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 30 septembre 2024.

Le Greffier Le Président