TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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N° RG 26/00406 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4VF6

Minute : 26/00206

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M., [X], [D], [B] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur, [Z], [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Venant aux droits de l’OPH DE, [Localité 2],

[Adresse 4],

[Localité 3]

représenté par Monsieur, [X], [D], [B] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur, [Z], [J],

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Localité 4]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Février 2026 présidée par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Madame, [S], [R], magistrat stagiaire, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 juin 2022, l’OPH de, [Localité 2], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat, a donné à bail à M., [Z], [J] un logement situé, [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 356,53 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M., [Z], [J], par exploit de commissaire de justice du 22 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 696,30 € visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M., [Z], [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 20 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Le 19 janvier 2026, M., [Z], [J] a été déclaré recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté par un juriste muni d’un pouvoir régulier, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance ;

ordonner l’expulsion de M., [Z], [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M., [Z], [J] à payer :

la somme provisionnelle de 5 981,14 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ainsi que le coût de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 22 juin 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M., [Z], [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire. Il indique également se désister de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance locative. Le demandeur précise également ne pas être opposé à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

M., [Z], [J], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 3 février 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le défendeur est divorcé et père de deux enfants en garde alternée. En outre, la dette locative serait justifiée par un problème de surendettement ayant entraîné une difficulté financière pour le défendeur. Il ressort également du diagnostic qu’il a repris le paiement régulier de son loyer et des charges depuis le mois d’août 2025 et que son dossier de surendettement a été jugé recevable.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 22 juin 2022 que M., [Z], [J] doit payer un loyer d’un montant de 356,53 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 580,94 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M., [Z], [J] restait devoir la somme de 5 981,14 € euros à la date du 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 38,10 € (rubrique « pénalité non réponse enquête »), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 943,04 €, arrêtée au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [Z], [J] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 943,04 €, arrêtée au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juin 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 22 avril 2025 pour la somme en principal de 4 696,30 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

Toutefois, M., [Z], [J] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M., [Z], [J] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le place en situation de régler la dette locative. M., [Z], [J] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience. Il a été déclaré recevable à bénéficier des mesures de traitement de sa situation de surendettement le 19 janvier 2026.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M., [Z], [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M., [Z], [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M., [Z], [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M., [Z], [J]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M., [Z], [J], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22 avril 2025 et de l’assignation en date du 7 novembre 2025.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties, les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE le désistement de Est Ensemble Habitat de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2022 entre Est Ensemble Habitat et M., [Z], [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE M., [Z], [J] à verser à OPH Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5 943,04 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 18 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2026, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M., [Z], [J] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 943,04 € euros, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50,00 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 714-1 du code de la consommation, les mesures de traitement de la situation de surendettement de M., [Z], [J], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative et de suspension des effets de la clause résolutoire, aux conditions prévues par ce texte ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M., [Z], [J] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 22 juin 2022 entre OPH Est Ensemble Habitat et M., [Z], [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 7], sur la période courant du 1er mars 2026, terme de février 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [Z], [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M., [Z], [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M., [Z], [J] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [Z], [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION