TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [M] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06174 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHUD

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDERESSE

Madame [M] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06174 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHUD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 2 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Madame [M] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 589,81 euros outre 150 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait signifier à Madame [M] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1 462,02 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner à défaut de départ volontaire l’expulsion de Madame [M] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais et risques de la défenderesse en garde-meubles ou séquestrés,

— condamner Madame [M] [F] à payer à titre provisionnel la somme de 1 834,77 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges et à titre subsidiaire à la somme de 1 179,62 euros, soit deux fois le montant du loyer en principal,

— condamner Madame [M] [F] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion.

À l’audience du 28 octobre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 799,79 euros selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Assignée à étude, Madame [M] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, et désormais de six semaines.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu à effet du 2 janvier 2025, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte à l’article 11 une clause résolutoire qui prévoit qu'« à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer (en principal et charges) à son échéance, du versement du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer signifié à personne, à domicile élu ou en mairie, et resté infructueuse, la présente location sera résiliée de plein droit, s’il plaît au bailleur, sans que ce dernier ait à faire la preuve d’aucun préjudice. »

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait signifier à Madame [M] [F] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 1 462,02 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail. Il correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai mentionné au bail (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 mai 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible au juge d’accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Madame [M] [F] étant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [M] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Madame [M] [F] reste lui devoir la somme de 2 799,79 euros à la date du 6 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Madame [M] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 2 799,79 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 834,77 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [M] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, il n’appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l’exécution forcée du présent jugement, lesquelles sont, en ce qui concerne les mesures d’exécution forcée soumises au code des procédures civiles d’exécution régies par les dispositions de l’article L.111-8 dudit code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 2 janvier 2025 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) et Madame [M] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (4ème étage, porte n°41) à [Localité 6] sont réunies à la date du 14 mai 2025,

ORDONNONS en conséquence à Madame [M] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles lequel est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [M] [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) la somme provisionnelle de 2 799,79 euros (décompte arrêté au 6 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 1 834,77 euros,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Madame [M] [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Madame [M] [F] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [M] [F] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.