TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 23/06221 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YIK7

Jugement du 06 Mai 2025

N° de minute

Affaire :

M. [S] [P], Mme [A] [N]

C/

M. [V] [C] [I]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

Maître Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES – 623

Maître [E] POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS – 215

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 06 Mai 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Décembre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [P]

né le 01 Juin 1983 à [Localité 5] (57), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

Madame [A] [N]

née le 27 Mai 1978 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [V] [C] [I]

né le 24 Décembre 1996 à [Localité 9] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Nicolas BES de la SCP BES SAUVAIGO ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 novembre 2022, Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] ont consenti au profit de Monsieur [V] [I] une promesse unilatérale de vente de leur bien immobilier situé [Adresse 1], pour la somme de 272 500 euros.

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt, au plus tard le 24 janvier 2023, outre la fixation d’une indemnité d’immobilisation de 27 250 euros dont la moitié devait être séquestrée par le bénéficiaire.

Les 31 janvier 2023 et 21 février 2023, l’assureur protection juridique des consorts [P] [N] a adressé deux courriers recommandés successifs à Monsieur [I] lui rappelant les stipulations contractuelles ainsi que l’obligation pour lui de verser ladite indemnité d’immobilisation, à défaut de réitération de la vente.

Le 26 mai 2023, le Conseil des vendeurs lui a également adressé une mise en demeure de justifier de la non réalisation de la condition suspensive prévue à l’acte.

Par acte introductif d’instance délivré le 04 septembre 2023, Monsieur [P] et Madame [N] ont assigné Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de LYON.

Au terme de leurs dernières écritures, transmises par voie électronique le 16 septembre 2024, Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] demandent, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1124, 1304-2 et 1304-3, ainsi que 1231-1 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL :

Condamner Monsieur [V] [I] à la somme de 27.250 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 janvier 2023, A TITRE SUBSIDIAIRE :

Condamner Monsieur [V] [I] à la somme de 30.000 €, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé, EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner Monsieur [V] [I] à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Monsieur [V] [I] en tous les dépens et allouer à la société CVS (Maître [E] [W]), SELARL d’Avocats Interbarreaux ([Localité 10]-[Localité 11]-[Localité 12]-[Localité 6]-[Localité 4]-[Localité 7]), le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre principal, les consorts [P] [N] relèvent d’abord que Monsieur [I] ne leur a jamais justifié avoir déposé des demandes de prêts avant le 24 décembre 2022.

Ils relèvent que la promesse prévoyait que le refus de prêt devait être notifié par courriel électronique, télécopie, ou courrier, au plus tard le 29 janvier 2023. Ils en déduisent que le défendeur ne peut se prévaloir de les avoir informés via WhatsApp.

Ils soulignent que ce n’est que le 15 juin 2023 qu’il a transmis un refus de prêt, celui-ci étant adressé à Messieurs [Z] et [V] [I] alors que même que la demande aurait dû être déposée par Monsieur [V] [I], seul bénéficiaire de la promesse. Ils précisent à ce titre que si une clause de substitution était effectivement prévue, celle-ci ne signifie pas que Monsieur [V] [I] pouvait régulariser l’acte avec un coindivisaire.

Ils relèvent de même qu’il manque sur ce document le taux d’intérêt, une durée de 20 ans étant également invoquée dans un écrit de la banque, alors que la promesse prévoyait 25 ans. Ils s’interrogent ainsi sur le fait de savoir si une demande de prêt, selon les conditions fixées par la promesse, a bien été formée.

Ils ajoutent qu’aucun dossier de demande de prêt n’a été déposé par le défendeur puisque le directeur de l’agence écrit que la caisse d’épargne « n’a pas étudié l’ensemble des documents du dossier ».

Ils relèvent ensuite que les courriers produits par le défendeur sont signés par Monsieur [V] [G], qui n’est ni mandataire ni partie à la promesse.

Ils en déduisent que c’est bien le défendeur qui a empêché la réalisation de la condition suspensive, puisqu’il n’a pas transmis les éléments nécessaires à son établissement bancaire.

A titre subsidiaire, les consorts [P] [N] font valoir qu’à la suite de l’immobilisation de leur bien ils ont été dans l’impossibilité de le revendre, celui-ci n’étant toujours pas vendu du fait de la contraction du marché immobilier, y compris après avoir accepté de diminuer le prix de cession.

Ils font également valoir la mauvaise foi de Monsieur [I] en contractant, celui-ci ayant déclaré l’absence d’empêchement à l’octroi des prêts qui seront sollicités, alors que le courrier de refus de prêt fait état de ses autres crédits en cours ne lui permettant pas de satisfaire aux conditions d’éligibilité d’un nouveau prêt.

Monsieur [V] [I] sollicite, dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 décembre 2024, au visa des articles 1103, 1104, 1213 et suivants, 1304 et suivants du code civil, ainsi que L131-41 du code de la consommation de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de Monsieur [S] [P] et de Madame [A] [N] ; Condamner Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] à verser la somme de 3.000 € à Monsieur [V] [I] au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ; Condamner Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] aux entiers dépens de l’instance.

Il conclut que le courrier de rejet de sa demande de financement, daté du 5 janvier 2023 mentionne les caractéristiques du prêt sollicité, celles-ci étant conformes aux stipulations de la promesse de vente.

Il ajoute que la banque a attesté postérieurement de ce que le taux visé (3%) était supérieur à celui figurant dans la promesse de vente (2.80 %) « lequel n’aurait donc pas permis d’envisager l’étude d’un financement ».

Il précise que l’adresse électronique au nom de [G] est bien la sienne, correspondant à celle renseignée par lui au sein de la promesse.

Il en déduit que la condition suspensive d’obtention du prêt est purement défaillie, ne pouvant en être tenu pour responsable.

Il considère avoir respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles, soutenant que le fait pour le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de ne pas informer le promettant du refus de la demande de prêt avant l’expiration du délai de validité de la promesse ne suffit pas à caractériser une faute de sa part.

Il fait valoir en premier lieu qu’il ne ressort d’aucun des mails de la banque que seraient évoqués « de nombreux crédits en cours », n’ayant donné aucune fausse information au moment de la conclusion de la promesse.

En second lieu, sur l’information de la non-obtention du prêt, il affirme d’abord que la promesse de vente n’exige pas que soit produite une lettre de refus de l’établissement bancaire sollicité.

Il ajoute que ne peut être assimilé le retard de notification du refus de prêt à l’obtention du prêt pour considérer que la vente devait être réitérée.

Il relève également démontrer avoir informé Monsieur [P] d’un tel refus par SMS du 26 décembre 2022 et par mail à leurs notaires respectifs le 24 janvier 2023.

Enfin, sur le fait que le refus de la banque serait motivé par la présence de deux emprunteurs, il se prévaut de la clause de substitution de la promesse, aucun élément n’exigeant que Monsieur [V] [I] soit le seul porteur de la demande de prêt. Il ajoute qu’aucun élément ne démontre que cela aurait entraîné une aggravation des conditions d’octroi du financement.

Sur les dommages et intérêts sollicités, il observe à titre liminaire que les demandeurs se fondent sur les dispositions du code civil relatives à la clause pénale, tout en rappelant que l’indemnité d’immobilisation n’en n’est pas une.

Il considère n’avoir commis aucune faute, relevant également qu’aucun préjudice n’est caractérisé.

Il soutient que le bien n’a finalement été immobilisé qu’entre le 14 novembre 2022, date de signature de la promesse et le 29 janvier 2023, date de la défaillance de la condition suspensive.

Alors que les demandeurs invoquent la contraction du marché immobilier, il conclut que l’immobilisation de l’immeuble ne trouve donc pas sa cause dans ses agissements.

Sur quoi, la clôture est intervenue le 19 décembre 2024, et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 13 mars 2025, a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande principale des consorts [P]

L’article 1103 du code civil rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il ressort des termes de l’article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article 1304-6 précise qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Or, il convient de rappeler que si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

A ce titre, il ressort des termes de la promesse unilatérale de vente susvisée la fixation d’une indemnité d’immobilisation de 27250 euros « constituant le seul prix de l’exclusivité conférée au BENEFICIAIRE, [qui] ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231-5 lui étant inapplicables ».

Elle stipule également que cette somme devra être remise au « BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ci-dessous stipulées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aura pas renoncé ».

L’acte prévoit, s’agissant des conditions suspensives :

Concernant la condition suspensive d’obtention d’un prêt, il précise que :

A titre liminaire, si les requérants font valoir que les courriels produits par le défendeur sont signés par Monsieur [V] [G], ni mandataire ni partie à la promesse, il n’en demeure pas moins qu’il n’existe aucune ambiguïté sur l’identité de son auteur, adresse mail apparaissant expressément dans la promesse de vente comme étant celle du bénéficiaire, Monsieur [I].

En premier lieu, il est constant que tant le montant (293 200 euros) que la durée (25 ans) visés dans le document de refus de financement établi par la CAISSE D’EPARGNE RHONE ALPES, le 05 janvier 2023, correspondent aux engagements qu’il avait souscrits.

S’agissant du taux d’intérêt stipulé, Monsieur [I] ne conteste pas qu’il est de 3% alors que la promesse de vente prévoyait un taux de 2.80%.

Néanmoins, il ne peut être reproché au défendeur d’être responsable du refus de prêt de l’établissement bancaire, en ayant exigé un taux inférieur à celui auquel il s’était engagé, puisque le pourcentage retenu par la CAISSE D’EPARGNE est supérieur ; elle aurait donc tout autant refusé d’accorder un prêt au taux de 2.80%, confirmant d’ailleurs dans un courriel postérieur du 27 novembre 2023 que « celui-ci n’aurait pas permis d’envisager l’étude d’un financement » de sa part.

De même, il ressort d’un échange de mails entre le défendeur et son conseiller bancaire que le taux que la banque pratiquait alors était de 3.05% sur 20 ans.

A ce titre, si les consorts [P] s’interrogent sur le fait de savoir si une demande de prêt, selon les conditions fixées par la promesse, a été bien été déposée compte-tenu de cette durée de 20 ans visée par le conseiller bancaire, il n’en demeure pas moins que le refus de prêt reprend bien les 25 ans visés par la promesse de vente.

En second lieu, il est également établi que le refus de prêt est adressé tant à [V] [I] qu’à [Z] [I].

Si le défendeur rappelle qu’une clause de substitution a été expressément insérée dans la promesse de vente, elle ne signifie pas qu’une faculté d’adjonction d’un acquéreur a été prévue.

Néanmoins, si les requérants soutiennent à juste titre que les conditions d’examen des capacités d’emprunt ont été modifiées, [V] [I] n’étant plus seul emprunteur, ils se contentent d’affirmer sans fondement qu’il suffisait qu'[Z] [I] soit endetté pour que la banque oppose un refus. Pourtant, la présence de ce dernier ne pouvait au contraire qu’accroitre ses facultés de remboursement et donc ses chances d’obtenir le prêt visé.

En tout état de cause, alors que le défendeur apparait bien sur ce document, il est donc établi que sa demande de financement était conforme aux stipulations de la promesse de vente.

En outre, il ressort du courriel adressé par la banque au défendeur, le 4 janvier 2023, que c’est le fait qu'[V] [I] ne pouvait pas satisfaire aux conditions d’éligibilité à un nouveau prêt qui motive son refus.

Néanmoins, les consorts [P] ne peuvent pour autant déduire de cet écrit que le défendeur n’aurait pas déposé de demande de prêt et qu’il aurait ainsi empêché la réalisation de la condition suspensive.

En effet, non seulement l’attestation du 05 janvier 2023 a pour objet « votre demande de financement du 14 décembre 2022 » mais le mail susvisé du 04 janvier 2023 précise bien qu’elle n’a pas étudié le dossier et les documents de Monsieur [I] puisque celui-ci était en tout état de cause « irrecevable » à prétendre à l’obtention d’un quelconque prêt.

Enfin, il résulte de la promesse de vente que celle-ci prévoyait tant un délai que les modalités selon lesquelles le bénéficiaire devait informer les promettants de ce qu’il s’était vu opposer un refus ou une acceptation de financement.

Par contre, la promesse de vente n’exigeait pas que soit expressément produite une lettre de refus de l’établissement bancaire sollicité. A ce titre, si Monsieur [I] n’explique pas pourquoi il n’a pas produit immédiatement le courrier de refus de la CAISSE D’EPARGNE, daté du 05 janvier 2023, il n’en demeure pas moins qu’il a bien adressé un mail, au Notaire, dont l’objet était d’ailleurs « Refus de près ».

Les consorts [P] ne contestent pas davantage avoir été directement informés par Monsieur [I], par un autre « canal de communication » (WhatsApp), de ce que celui-ci n’avait pas obtenu son prêt.

En tout état de cause, quelle que puisse être la tardivité ou le non-respect des formalités d’information des promettants, il n’en demeure pas moins que Monsieur [I] n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt, permettant aux requérants de prétendre au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, les consorts [P] sera déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [I] à la somme de 27 250 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande subsidiaire des consorts [P]

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’une part, les requérants se prévalent d’une faute de Monsieur [I], celui-ci n’étant effectivement pas éligible à un nouveau prêt d’après les termes mêmes de son conseiller bancaire.

Pourtant, il n’en résulte pas la démonstration de ce que le défendeur le savait de son côté, celui-ci ayant d’ailleurs formulé une demande.

En outre, si la banque « déplore » manifestement qu’un compromis ait été signé sans étude préalable de sa part, les demandeurs ne se prévalent pas de ce que l’acheteur les aurait trompés, en prétendant antérieurement que la question de l’obtention d’un financement était déjà réglée avec l’établissement financier (« accord de principe »).

D’autre part, force est de constater que le couple [P] [N] ne démontre pas le préjudice dont ils se prévalent.

En effet, ils ne versent aux débats aucune pièce prouvant que leur bien immobilier serait toujours en vente, qu’ils auraient été contraints d’en diminuer le prix, du fait de la « contraction du marché immobilier ». Les difficultés du marché immobilier sont en tout état de cause sans rapport avec une quelconque faute du défendeur.

De plus, avant même l’expiration du délai prévu pour que Monsieur [I] justifie de l’obtention ou non d’un financement, il ressort des échanges téléphoniques entre les parties qu’ils l’ont sollicité dès le 26 décembre précédent pour savoir s’ils pouvaient remettre en vente leur bien. Le défendeur leur a répondu le même jour « vous pouvez remettre le bien en vente nous n’avons pas pu avoir de nouvelle offre pour le moment ».

Dès lors, les consorts [P] [N] seront déboutés de leur demande indemnitaire à hauteur de 30 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [P] et Madame [N], parties succombant, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité et la solution du litige motivent de condamner Monsieur [P] et Madame [N] à verser à Monsieur [I] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 susvisé.

Les consorts [P] [N] seront déboutés de leur propre demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] à supporter les entiers dépens de la procédure,

CONDAMNE Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] à verser à Monsieur [V] [I] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [S] [P] et Madame [A] [N] de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE