MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00382 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2NMF

AFFAIRE : [V] [N], [M] [P] épouse [N], [I] [L], [H] [T] épouse [L] C/ [U] [K], [S] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [N]

né le 21 Mars 1980 à [Localité 20],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON

Madame [M] [P] épouse [N]

née le 10 Mai 1982 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON

Monsieur [I] [L]

né le 07 Juillet 1942 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON

Madame [H] [T] épouse [L]

née le 09 Décembre 1943 à [Localité 13] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Camille VINCENT, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K]

né le 04 Avril 1985 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON

Madame [S] [O]

née le 18 Janvier 1992 à [Localité 18],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphanie OSWALD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 01 Avril 2025

Notification le

à :

Maître [A] [R] – [J], Expédition

Maître Camille VINCENT – 2031, Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [N] et Madame [M] [P] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 9], sise [Adresse 4] à [Localité 14], constituant le lot n° 3 du lotissement dénommé « [Adresse 19] ».

Monsieur [I] [L] et Madame [H] [T], son épouse (les époux [L]) sont propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 11], sise [Adresse 8] à [Localité 14], constituant les lots n° 5 et 6 du lotissement dénommé « [Adresse 19] ».

Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 10], sise [Adresse 2] à [Localité 14], constituant le lot n° 4 du lotissement dénommé « [Adresse 19] ».

Le cahier des charges du lotissement prévoit qu’il ne pourra être édifié qu’une seule maison d’habitation par lot et que chaque maison ne pourra comprendre qu’un seul logement.

Le 13 octobre 2022, Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] ont déposé une déclaration préalable à la division de leur parcelle en vue d’y construire une maison d’habitation, qui a fait objet l’objet d’un arrêté de non opposition n° DP 069 046 22 00141, en date du 09 novembre 2022.

Par arrêté en date du 25 novembre 2024, n° PC 069 046 24 00031, le maire de la commune a accordé à Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] un permis de construire une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 6], détachée de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 10] et dont le reliquat est désormais cadastré section [Cadastre 12], n° [Cadastre 5].

Depuis 2023, Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] ont fait part à Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de leur opposition à leur projet de construction, soutenant qu’il contreviendrait au cahier des charges du lotissement, mais les échanges entre les parties ne leur ont pas permis de trouver une issue amiable à leur différend.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 février 2025, Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] ont fait assigner en référé

Monsieur [U] [K] ;

Madame [S] [O]

aux fins de leur voir interdire de construire une nouvelle maison sur leur lot.

A l’audience du 1er avril 2025, Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

interdire à Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de construire une nouvelle habitation sur leur lot, et ce sous astreinte de 15 000,00 euros par infraction constatée ;

débouter Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de leurs prétentions ;

condamner Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] à leur payer la somme de 2 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

débouter Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] de leurs prétentions ;

surseoir à statuer dans l’attente d’une décision au fond ou de la demande de modification du cahier des charges ;

condamner Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ordonner que les dépens soient à la charge de ceux qui les engagent.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 15 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’interdiction de construire une nouvelle habitation sur le lot n° 4

L’article 1134, devenu 1103, du code civil, dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article L. 442-9, alinéas 1 et 3, du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, énonce : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.[…]

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Ainsi, la violation des stipulations du cahier des charges d’un lotissement peut caractériser un trouble manifestement illicite (Civ. 3, 21 janvier 2016, 15-10.566), notamment en cas de construction de plusieurs maisons d’habitation alors qu’il n’en autorise qu’une seule (Civ. 3, 17 novembre 2004, 03-15.193).

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] exposent que le projet de Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O], de construire une seconde maison sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 6], détachée de la parcelle initialement cadastrée section [Cadastre 12], n° [Cadastre 10], alors que le cahier des charges du lotissement n’autorise l’édification que d’une maison d’habitation par lot, constituerait, s’il était mené à bien, un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il conviendrait d’y mettre un terme immédiat.

Ils ajoutent que, quand bien même les règles d’urbanisme des documents du lotissement seraient caduques à l’égard de l’administration et dépourvues de caractère réglementaire, elles n’en conservent pas moins une valeur contractuelle impérative dans les rapports des colotis entre eux, ainsi que le rappelle l’acte de vente des Défendeurs.

Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] font valoir que les clauses du cahier des charges peuvent avoir valeur contractuelle si elles ne sont pas la reproduction d’une disposition du règlement du lotissement et si la volonté de les contractualiser est non équivoque. Ils ajoutent que le règlement du lotissement, de nature réglementaire, est caduc dix ans après la délivrance de l’autorisation de lotir.

Ils poursuivent en indiquant que les documents du lotissement publiés le 27 avril 1957 constituent un ensemble indissociable, comprenant le cahier des charges, dont ils questionnent la nature juridique et considèrent qu’il pourrait s’agir du règlement du lotissement.

Il convient de rappeler que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, y compris donc pour ceux antérieurs à loi n° 76-1285 du 31 décembre 1976 et au décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 (Civ. 3, 24 octobre 1990, 89-15.142 ; Civ. 3, 22 mai 1996, 93-19.462 ; Civ. 3, 12 février 1997, 95-11.599 ; Civ. 3, 13 janvier 2009, 07-19.961 ; Civ. 3, 21 janvier 2016, 15-10.566 ; Civ. 3, 14 septembre 2017, 16-21.329).

Par ailleurs, si l’article L. 111-5, devenu L. 115-1 du code de l’urbanisme, dispose que la seule reproduction ou mention du règlement de lotissement dans un cahier des charges ne confère pas à ce règlement un caractère contractuel, encore faut-il, pour priver une clause du cahier des charges de sa nature contractuelle, qu’un règlement de lotissement, distinct du cahier des charges, lui ait préexisté et soit susceptible d’y avoir été reproduit, à défaut de quoi l’article précité n’est pas applicable (Civ. 3, 7 décembre 2005, 03-14.684 ; Civ. 3, 13 janvier 2009, 07-19.961 ; Civ. 3, 31 mars 2010, 09-10.024).

Au cas présent, les documents du lotissement, publiés le 27 avril 1957, comportent un cahier des charges, expressément désigné comme tel dans l’acte (pièce n° 1 Demandeurs, p. 4 et s.).

Son article II, qui ne constitue pas un règlement de lotissement ou un document d’urbanisme distincts du cahier des charges, stipule que « il ne pourra être édifié qu’une seule maison d’habitation par lot », de sorte que cette interdiction engage les colotis dans leurs rapports entre eux.

Force est d’ailleurs de constater que l’acte de vente du 05 septembre 2018, par lequel Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] ont acquis le lot n° 4 du lotissement, rappelle que « tous les droits et obligations non urbanistiques pouvant être contenus dans le cahier des charges, s’il en existe un, subsistent à l’égard des colotis. » (p. 25).

Il s’ensuit, d’une part, qu’il est manifeste que les stipulations de l’article II du cahier des charges du lotissement « [Adresse 19] » ont une nature contractuelle et que les colotis peuvent s’en prévaloir les uns envers les autres et, d’autre part, que ces stipulations s’opposent, de manière claire et non équivoque, sans qu’aucune interprétation de la convention des parties ne soit nécessaire, à l’exécution par Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de leur projet de construction d’une seconde maison sur leur lot.

Dès lors, la poursuite de ce projet constitue un trouble manifeste illicite, auquel il convient de mettre fin en leur interdisant de construire une seconde maison d’habitation sur le lot n° 4.

Eu égard à la résistance des Défendeurs aux avertissements amiables qui leur ont été notifiés par les Demandeurs depuis 2023, une astreinte comminatoire apparaît nécessaire pour assurer l’exécution de la présente décision.

Par conséquent, il conviendra d’enjoindre à Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de ne pas construire une nouvelle habitation sur leur lot, ceci dès la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire d’un montant de 1 000,00 euros par infraction constatée par commissaire de justice, pendant deux ans.

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 73 du code de procédure civile prévoit : « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. »

L’article 74 du code de procédure civile ajoute : « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. »

En application de l’article 378 du code de procédure civile : « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

La demande de sursis, qui constitue une exception de procédure (Civ. 2, 13 mars 2008, 07-11.384 ; Com., 07 janvier 2014, 11-24 157), doit, à peine d’irrecevabilité, être formée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir (Com., 22 janvier 2025, 22-20.526), qu’elle émane du demandeur ou d’un défendeur (Civ. 2, 27 septembre 2012, 11-16.361).

En l’espèce, la demande de sursis à statuer formulée par Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O], après avoir articulé une défense au fond, est irrecevable.

Par conséquent, Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] seront déclarés irrecevables en leur demande de sursis à statuer.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.. »

En l’espèce, Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O], succombant à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O], condamnés aux dépens, devront verser à Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800,00 euros et seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

INTERDISONS à Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] de construire une nouvelle habitation sur leur lot n° 4, parcelles cadastrées section AM, n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], ceci dès la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire d’un montant de 1 000,00 euros par infraction constatée par commissaire de justice, pendant deux ans ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DECLARONS Monsieur [U] [K] et Madame [S] [O] irrecevables en leur demande de sursis à statuer ;

CONDAMNONS [U] [K] et Madame [S] [O] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS [U] [K] et Madame [S] [O] à payer à Monsieur [V] [N], Madame [M] [P] et les époux [L] la somme de 1 800,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de [U] [K] et Madame [S] [O]fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 16], le 15 avril 2025.

Le Greffier Le Président