TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 21/00166 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VQSA

Jugement du 24 juillet 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître [H] ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS – 786

Maître [O] [L] – 1358

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 juillet 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 février 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 mai 2025 devant :

Julien CASTELBOU, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSES

S.A.S. IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT (anciennement dénommée FINEDUC IONIS GROUP)

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David PAYET-MORICE, avocat au barreau de LYON

S.C.I. ALBON SAINT [Adresse 7]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître David PAYET-MORICE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MESTRALLET DE [Localité 8]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Mathieu ROQUEL de la SCP AXIOJURIS LEXIENS, avocats au barreau de LYON, et Maître Patrice CANNET de la SARL CANNET MIGNOT – CABINET LEGASPHERE, avocats au barreau de DIJON

Suivant acte sous seing privé, la FONDATION RICHARD a consenti à la société MESTRALLET DE [Localité 8] un bail commercial d’une durée de neuf années ayant pris effet le 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018 et portant sur un local commercial en rez-de-chaussée dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Suivant acte authentique du 09 mars 2018, la FONDATION RICHARD a consenti un bail emphytéotique à la SCI ALBON SAINT NIZIER sur l’immeuble susvisé comprenant le local commercial loué à la société MESTRALLET DE [Localité 8].

Par acte d’huissier du 16 mars 2018, la SCI ALBON SAINT NIZIER, venant aux droits de la FONDATION RICHARD en sa qualité de bailleresse, a délivré congé pour le 31 décembre 2018 à la société MESTRALLET DE [Localité 8] avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

Par exploit du 22 décembre 2020, la SCI ALBON SAINT NIZIER a assigné la SARL MESTRALLET DE [Localité 8] devant la présente juridiction.

Par acte authentique du 1er mars 2021, la SCI ALBON SAINT NIZIER a cédé à la Société FINEDUC IONIS GROUPE (désormais dénommée IONIS GROUP – IONIS SCHOOL OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT) le bail emphytéotique en date du 09 mars 2018 susmentionné.

Par ordonnance du 08 novembre 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON a ordonné le sursis a statuer dans l’attente de la désignation du dépôt du rapport d’expertise par l’expert devant être désigné dans le cadre d’une autre procédure de référés ou de la décision portant refus d’expertise.

Par ordonnance du 22 novembre 2021, le juge des référés du Tribunal judiciaire de LYON a ordonné une expertise judiciaire et a désigné Madame [I] [T] ès qualités d’expert, remplacée par la suite par Madame [Z] [B] [W] aux termes d’une ordonnance du 25 avril 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 juin 2022.

Par ordonnance du 13 novembre 2023, le juge de la mise en état, sur conclusions d’incident de la société MESTRALLET DE [Localité 8] a rejeté la demande de cette dernière tendant à ce que l’action des bailleurs soit déclarée irrecevable.

Le 31 janvier 2024, la société MESTRALLET DE [Localité 8] a restitué les locaux.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 octobre 2024, la SCI ALBON SAINT NIZIER et la SAS IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT sollicitent d’entendre le Tribunal :

1°.

Fixer l’indemnité d’occupation due par la société MESTRALLET DE [Localité 8] depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux à hauteur des sommes suivantes :73.127 € HT par an pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 (soit 219.381 € HT),78.245 € HT par an pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, avec 7% de révision comme évaluée par l’expert judiciaire (soit 156.490 € HT),6.520,42 € HT pour la période du 1er au 31 janvier 2024, date de libération des lieux.Soit la somme globale de 382.391,42 € HT pour la période du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2024.

2°.

Condamner la société MESTRALLET DE ROUVRAY à leur payer lesdites sommes et cela, au bénéfice de :La société FINEDUC IONIS GROUPE à hauteur des sommes lui revenant après déduction de celles d’ores et déjà payées par la société MESTRALLET DE REOUVRAY à la SCI ALBON SAINT NIZIER de la date de prise d’effet du congé jusqu’à la cession du bail emphytéotique le 1er mars 2021,La SCI ALBON SAINT NIZIER au titre de la part de l’indemnité d’occupation d’ores et déjà perçue par elle de la société MESTRALLET DE [Localité 8] de la date de prise d’effet du congé jusqu’à la cession du bail emphytéotique le 1er mars 2021.Subsidiairement, en tant que de besoin, la société MESTRALLET DE [Localité 8] sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation au seul bénéfice de la SCI ALBON SAINT NIZIER qui s’engage à reverser à la société FINEDUC IONIS GROUPE la part lui revenant conformément aux termes de l’acte de cession du bail emphytéotique du 1er mars 2021.3°. A titre subsidiaire.

Fixer l’indemnité d’occupation due par la société MESTRALLET DE [Localité 8] depuis le 1er janvier 2019 jusqu’à son départ effectif des lieux à hauteur des sommes suivantes :35.759 € HT par an pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021 (soit 107.277 € HT),38.327 € HT par an pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, avec 7% de révision comme évaluée par l’expert judiciaire (soit 76.654 € HT),3.193,92 € HT pour la période du 1er au 31 janvier 2024, date de libération des lieux.Soit la somme globale de 187.124,92 € HT pour la période du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2024.

Condamner la société MESTRALLET DE ROUVRAY à leur payer lesdites sommes et cela, au bénéfice de :La société FINEDUC IONIS GROUPE à hauteur des sommes lui revenant après déduction de celles d’ores et déjà payées par la société MESTRALLET DE REOUVRAY à la SCI ALBON SAINT NIZIER de la date de prise d’effet du congé jusqu’à la cession du bail emphytéotique le 1er mars 2021,La SCI ALBON SAINT NIZIER au titre de la part de l’indemnité d’occupation d’ores et déjà perçue par elle de la société MESTRALLET DE [Localité 8] de la date de prise d’effet du congé jusqu’à la cession du bail emphytéotique le 1er mars 2021.Subsidiairement, en tant que de besoin, la société MESTRALLET DE [Localité 8] sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation au seul bénéfice de la SCI ALBON SAINT NIZIER qui s’engage à reverser à la société FINEDUC IONIS GROUPE la part lui revenant conformément aux termes de l’acte de cession du bail emphytéotique du 1er mars 2021.4°.

Dire et juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2019, avec capitalisation en application des articles 1343 et suivants du Code civil,Dire et juger que les condamnations seront assorties de la taxe sur la valeur ajoutée au taux en vigueur.5°, 6° et 7°.

Rejeter toutes demandes de la société MESTRALLET DE ROUVRAY,Subsidiairement, dans l’hypothèse où la Tribunal devait fixer le montant de l’indemnité d’éviction, FIXER celle-ci à une somme qui ne saurait être supérieure à 242.000 €.8°.

Dire que l’affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’agissant des condamnations prononcées à leur bénéfice.9°.

Condamner la société MESTRALLER DE [Localité 8] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise. A titre subsidiaire, dire que les frais d’expertise seront partagés par parts égales entre la société MESTRALLET DE ROUVRAY, d’une part, et les sociétés IONIS GROUP et SCI ALBON SAINT NIZIER, d’autre part.10°.

Condamner la société MESTRALLER DE [Localité 8] à leur payer la somme de 5.000 € à chacune en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2024, la société MESTRALLET DE ROUVRAY sollicite d’entendre le Tribunal :

Débouter la société ALBON SAINT NIZIER et la société FINEDUC IONIS GROUPE de l’ensemble de leurs demandes,Fixer l’indemnité d’éviction à la somme totale de 663.887 € répartie de la façon suivante :Indemnité principale : 644.615,00 €Indemnité pour perte de stock : 19.272,00 €Dire que l’indemnité d’éviction portera intérêts au taux légal à compter du dépôt du rapport de l’expert avec capitalisation en application des articles 1343 et suivants du Code civil,Débouter la SCI ALBON SAINT NIZIER et la société FINEDUC IONIS GROUPE de leur demande de fixation de l’indemnité d’occupation et à titre subsidiaire, Dire que la SCI ALBON SAINT NIZIER et la société FINEDUC IONIS GROUPE ont commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle et qu’en conséquence, elles sont tenues d’indemniser la SARL MESTRALLET DE [Localité 8] à hauteur du préjudice subi correspondant à la différence entre l’indemnité d’occupation fixée par l’expert et le montant du loyer actuel, à la date de délivrance du congé.Et à titre infiniment plus subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant fixé par l’expert judiciaire, soit pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021, 35.759,00 € par an, et pour la période du 1er janvier 2022 jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, soit la somme de 38.327 € par an, sous déduction des sommes d’ores et déjà réglées par le preneur.

Condamner solidairement la SCI ALBON SAINT NIZIER et la société FINEDUC IONIS GROUPE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,Dire que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire de plein droit,

Condamner solidairement la SCI ALBON SAINT NIZIER et la société FINEDUC IONIS GROUPE à verser à la SARL MESTRALLET DE [Localité 8] une indemnité de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

*

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé exhaustif de leurs prétentions et moyens.

*

La clôture de la procédure a été prononcée au 03 février 2015.

*

MOTIFS

Sur l’indemnité d’occupation

Au soutien de leur demande, la société IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT et la SCI ALBON SAINT NIZIER font valoir que l’indemnité est due du 1er janvier 2019 au jour de la libération effective des lieux et non au jour du paiement de l’indemnité d’éviction. En outre, elles soutiennent que la valeur locative statutaire retenue par l’expert judiciaire doit être écartée au profit de la valeur locative de marché à la date du rapport d’expertise outre indexation/actualisation année par année. Enfin, le bailleur se défend d’avoir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer payer au jour de la délivrance du congé.

En réponse, la société MESTRALLET DE [Localité 8] fait valoir que la SCI ALBON SAINT NIZIER a renoncé à la fixation de l’indemnité d’occupation à la valeur locative aux termes de son congé. Elle souligne en toute hypothèse que la responsabilité de la SCI ALBON SAINT NIZIER est engagée en qualité de rédactrice du congé s’il advenait que l’indemnité d’occupation soit fixée à un montant supérieur, cela lui ayant causé un préjudice résultant du fait qu’elle ne se serait pas maintenue dans les lieux sur une période identique.

Réponse du Tribunal,

Vu les articles 1192 et 1353 du Code civil ;

Vu les articles L145-28 et L145-33 du Code de commerce ;

En l’espèce, rappelant que les dispositions du Code de commerce susmentionnées ne sont pas d’ordre public et n’interdisent pas la fixation par les parties du montant de l’indemnité d’occupation, il résulte du congé avec refus de renouvellement délivré 16 mars 2018 par la société SCI ALBON SAINT NIZIER à la société MESTRALLET DE [Localité 8] que le bailleur avait entendu fixer, jusqu’à la restitution des locaux, le montant de cette indemnité d’occupation au montant du « loyer actuel ».

A ce titre, contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, il n’y a pas lieu d’entendre, sous peine de dénaturation, le terme de « loyer actuel » comme le « loyer actualisé au jour de son paiement effectif » mais bien comme celui qui était effectivement payé au jour de la délivrance du congé.

Dès lors, relevant qu’il n’est pas valablement contesté par les demanderesses que la société MESTRALLET DE [Localité 8] a effectivement réglé l’indemnité d’occupation dont elle était redevable, au montant fixé unilatéralement par la SCI ALBON SAINT NIZIER, ainsi qu’en atteste Monsieur [E] [F] ès qualités d’expert-comptable, il y a lieu de rejeter leurs demandes au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’éviction

Au soutien de sa demande la société MESTRALLET DE [Localité 8] fait valoir que leur projet initial n’était pas celui d’un départ à la retraite mais de la perception de l’indemnité d’éviction et leur réinstallation afin de pouvoir céder leur fonds de commerce, projet que la durée de la procédure n’a pas permis. Elle souligne à ce titre ne plus pouvoir prétendre à indemnisation au titre du remploi, des frais de réinstallation et des frais de déménagement, mais que subsistent l’indemnité principale évaluée par l’expert à la somme de 347.000 euros et l’indemnité pour perte de stock en ce qu’elle a été obligée de liquider son stock pour une valeur inférieure à celle mentionnée dans son bilan. Sur ces points, elle sollicite que l’indemnité principale retenue par l’expert soit réévaluée en ce que l’indemnité d’éviction doit être réévaluée au moment ou le préjudice est réalisé, c’est à dire la date à laquelle le locataire quitte les lieux.

En réponse, les sociétés SCI ALBON SAINT NIZIER et IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT font valoir que l’évaluation retenue par la société MESTRALLET DE [Localité 8] ne peut être retenue en ce qu’elle a été réalisée par simple renvoi à la vente isolée d’un local voisin sans aucune instruction contradictoire au cours de l’expertise.

De même, la valeur retenue par l’expert judiciaire doit être minorée au motif qu’aucun justificatif de travaux d’amélioration du local n’est produit, pas plus que s’agissant des stocks dont l’entièreté a été liquidée, excluant une quelconque perte.

Réponse du Tribunal,

Vu les articles L145-14 et L145-28 du Code de commerce ;

En l’espèce, tenant compte de ce que la société MESTRALLET DE [Localité 8] n’a pas opéré de réinstallation suite à son départ des lieux litigieux, il résulte du rapport d’expertise judiciaire, établi par Madame [Z] [B] [W], que l’expert a évalué l’indemnité d’éviction selon différents modes de calculs, pour le détail desquels il est renvoyé audit rapport, et au regard de deux hypothèses, celle d’un déplacement (transfert du fonds) et celle d’un remplacement (disparition ou perte du fonds).

Rappelant que la société MESTRALLET DE [Localité 8] a cessé son activité, il n’y a lieu de retenir ici que l’hypothèse d’une indemnité de remplacement ayant justifié les évaluations suivantes de la part de l’expert :

. 347.000 euros s’agissant de l’indemnité principale,

. 19.272 € s’agissant de la perte de stock, seule prise en compte au titre des indemnités accessoires au regard des demandes et de la situation de la cessation d’activité de la société MESTRALLET DE [Localité 8] et relevant que cette indemnité est due lorsque la cessation d’activité oblige le commerçant à liquider ses stocks dans des conditions préjudiciables.

Ainsi, s’agissant, d’une part, de l’indemnité de perte de stock, dûment validée par l’expert judiciaire dans son rapport final après avoir antérieurement à son pré-rapport souligné que cette évaluation était faite sous réserve de justificatif, il y a lieu de faire droit à la demande de la société MESTRALLET DE [Localité 8].

D’autre part, s’agissant de l’indemnité principale, l’expert a retenu la valeur marchande du droit au bail, celle-ci étant supérieure à la valeur marchande du fonds de commerce.

Pour le calcul de cette valeur marchande du droit au bail, l’expert a réalisé un différentiel entre, d’une part, la valeur locative dite de « marché » qui serait à payer pour un local équivalent et, d’autre part, le loyer annuel moyen que le locataire aurait effectivement payé si le bail avait été renouvelé, et ce en se basant sur de nombreuses références à des locaux commerciaux de mêmes nature et situation.

Par suite, le différentiel qui en découle a fait l’objet d’une capitalisation sur la base d’un coefficient de commercialité que l’expert à fixer à 6,5 au regard des caractéristiques propres des locaux sans que ce coefficient ne soit utilement remis en cause par les parties.

C’est à ce titre que la société MESTRALLET DU [Localité 8] remet en cause l’appréciation de l’expert, non sur le mode de calcul mais sur les références retenues dans le voisinage pour chiffrer l’indemnité.

Pour autant, il ressort des conclusions de la société MESTRALLET DE [Localité 8] que sa contestation n’est fondée que sur la cession isolée d’un droit au bail contrairement aux multiples données retenues et discutées contradictoirement dans le cadre de l’expertise judiciaire.

Il en résulte que sa contestation du montant retenu par l’expert n’est pas pertinente et qu’ainsi il convient de retenir au titre de l’indemnité principale la somme de 347.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 30 juin 2022, et capitalisation par application des dispositions de l’article 1343 du Code civil.

En conséquence, conformément au dispositif des conclusions de la société MESTRALLET DE [Localité 8], il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction de la façon suivante :

347.000 euros au titre de l’indemnité principale,19.272 euros au titre de la perte de stock.

Outre intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 30 juin 2022, et capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur les demandes de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, les parties perdantes sont condamnées aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ALBON SAINT NIZIER supportera les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le Juge condamne les parties tenues aux dépens ou qui perdent leur procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI ALBON SAINT NIZIER sera condamnée à payer à la société MESTRALLET DE [Localité 8] la somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, en l’absence de pièces justificatives des sommes effectivement engagées pour leur défense.

En l’espèce, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTE la SCI ALBON SAINT NIZIER et la société IONIS GROUP – IONIS SCHOOLS OF TECHNOLOGY AND MANAGEMENT (anciennement dénommée FINEDUC IONIS GROUPE) de leur demande au titre de l’indemnité d’occupation ;

FIXE l’indemnité d’éviction due à la société MESTRALLET DE [Localité 8] comme suit :

347.000 euros au titre de l’indemnité principale,19.272 euros au titre de la perte de stock ;

DIT que les sommes susmentionnées produiront intérêts au taux légal à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise, soit le 30 juin 2022 et qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE la SCI ALBON SAINT NIZIER à payer à la société MESTRALLET DE [Localité 8] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI ALBON SAINT NIZIER aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judicaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Julien CASTELBOU, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT