MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 25/00400

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[M] [T] [I]

ET :

[E] [N]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M. [I]

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [M] [T] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [N]

né le 18 Avril 1976 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’autre Part ;

RG 25/00400

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 7 février 2015, Monsieur [I] [M] [T] a consenti à Monsieur [N] [E] et Madame [S] [D] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 729,00 € hors charges.

Le 22 juin 2024 le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [N] [E] par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [N] [E] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [N] [E] se trouve être occupant sans droit ni titre;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 12 188,00 € correspondant aux loyers, charges et indemnités dus à la date du 5 décembre 2024;

— la condamnation de Monsieur [N] [E] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [N] [E] au paiement de la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [N] [E] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 9 décembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [N] [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, Monsieur [I] [M] [T] maitient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 12 434,00 € au titre des loyers impayés et la somme de 1 324,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due depuis 2016. Il précise que depuis le décès de Madame [S] [D], Monsieur [N] [E] ne règle plus le loyer.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024 signifié à étude, Monsieur [N] [E] était ni présent ni représenté à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé le 7 février 2015 aux termes duquel il est prévu à l’article 13 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 22 juin 2024 à Monsieur [N] [E] et portant sur la somme de 7383,54 € dont 7219,00 € au titre des impayés de loyers etde charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [N] [E] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 août 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 7 février 2015, le commandement de payer délivré le 22 juin 2024 et le décompte de la créance arrêté au 4 février 2025 faisant apparaître une somme de 13 758,00 € à la charge du locataire répartie comme suit:

—  12434,00 € au titre des loyers impayés ;

—  1324,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

A l’audience, le juge des contentieux de la protection soulève la prescription des sommes réclamées par le bailleur au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2020. Monsieur [I] [M] [T] n’émet aucune observation.

En outre, par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les sommes réclamées par le bailleur au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2021 à 2023, aucun justificatif n’étant produit par celui-ci permettant de rapporter la preuve du caractère certain et exigible de ces sommes.

Seul le justificatif de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2024 pour une somme de 259,00 € est produit par Monsieur [I] [M] [T].

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [E] à verser à Monsieur [I] [M] [T] la somme de 12 693,00 € (12 434,00 € + 259,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 février 2025, quittancement de février compris.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [E] n’a pas comparu à l’audience à laquelle il a également régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [N] [E] n’a pas repris les paiements avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis décembre 2023. En outre, en ne comparaissant pas, Monsieur [N] [E] s’interdit de solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

lI n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 23 août 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [N] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 23 août 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 23 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [N] [E], perdant le procès, seront condamné à verser à Monsieur [I] [M] [T] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

RG 25/00400

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [N] [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [N] [E] à payer à Monsieur [I] [M] [T] la somme de 12 693,00 € (DOUZE MILLE SIX CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 23 août 2024 ;

Dit que Monsieur [N] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N] [E] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [N] [E], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [N] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] [E] à verser à Monsieur [I] [M] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Monsieur [N] [E] à verser à Monsieur [I] [M] [T] la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] [E] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,