DOSSIER N° RG 25/02046 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2ZB6

Jugement du :

23/01/2026

MINUTE N° 26/00279

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[B] [N]

C/

[Y] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sara MALDERA

Expédition délivrée

le :

a: M^e Sandra GARCIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue

le Vendredi vingt trois Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [N],

demeurant 305 route de Maclas – 07340 FELINES

représenté par M^e Sara MALDERA,

avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3111

Madame [T] [N],

demeurant 305 route de Maclas – 07340 FELINES

représentée par M^e Sara MALDERA,

avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3111

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [Y] [I],

demeurant 5 avenue du Général de Gaulle

69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représentée par M^e Sandra GARCIA,

avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2731

Monsieur [R] [B],

demeurant 5 avenue Général de Gaulle

69300 CALUIRE-ET-CUIRE

représenté par M^e Sandra GARCIA,

avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2731

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 08 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 25/07/2025

Renvoi le 10/10/2025

Date de la mise en délibéré : 23/01/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 novembre 2019, monsieur [B] [N] et madame [T] [N] (ci-après les époux [N]) ont donné à bail à madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] un appartement sis 05 avenue du Général de GAULLE 69 300 CALUIRE ET CUIRE, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 750 €, outre 195 € de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 05 avril 2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 480,27 € en principal, dans le délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 08 janvier 2025, le bailleur a fait assigner madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, afin de voir :

constater la résiliation du bail liant les parties et ordonner l’expulsion des défendeurs ; condamner madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] à lui payer :la somme de 1376,33 € correspondant aux loyers et charges impayés, avec actualisation le jour des débats ; une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 753,18 € jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, outre 215 € de provision sur charges, et à compter du mois de décembre 2024, la somme de 771,78 € et 215 € de provisions sur charges qui seraient dues si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ; la somme de 2040 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner les défendeurs aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juillet 2025 et a fait l’objet d’un renvoi compte tenu de la demande d’aide juridictionnelle en cours formulée par les défendeurs.

Elle a été retenue à l’audience du 10 octobre 2025 lors de laquelle les demandeurs, représentés leur conseil, ont déposé un dossier de plaidoirie visé par le greffe.

Se référant à leurs dernières conclusions, et aux termes de leurs observations orales, ils formulent les demandes suivantes :

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et moyens des défendeurs ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 753,18 € jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, outre 215 € de provision sur charges, et à compter du mois de décembre 2024, la somme de 771,78 € et 215 € de provisions sur charges qui seraient dues si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ;

— condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1568,89 € au titre de l’arriéré de loyers et charges ;

— condamner in solidum les défendeurs à leur verser la somme de 3 252 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs aux entiers dépens.

Ils fondent leur demande en résiliation du bail sur les articles 7 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, exposant que les locataires se sont vu signifier un commandement de payer valable dans la mesure où ils étaient redevables du solde des charges de l’exercice de l’année 2021-2022, soit 210,27 € et du solde de charges d’octobre 2023 à mars 2024. Ils soutiennent, s’agissant des exercices 2019-2020 et 2020-2021, que les parties s’étaient accordées en vertu d’un protocole sur le versement par les locataires de la somme de 4 387,03 € mais que ces derniers ne se sont pas exécutés en intégralité, seule la somme de 4 300,52 € ayant été versée.

En réponse à la demande en paiement formulée reconventionnellement par les défendeurs, les époux [N] avancent que ces derniers feraient preuve de mauvaise foi en sollicitant le remboursement d’une provision qu’ils refusent de verser en intégralité chaque mois, et qu’ils sollicitent de voir régulariser des exercices pour lesquels ils n’ont pas encore eu le décompte définitif.

Madame [Y] [I] et monsieur [R] [B], représentés par leur conseil, déposent également un dossier de plaidoirie visé par le greffe. Se référant à leurs dernières conclusions, et aux termes de leurs observations orales, ils formulent les prétentions suivantes :

A titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer signifié le 05 avril 2024 ;

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

A titre reconventionnel :

— condamner solidairement les époux [N] à leur verser la somme de 5160 € ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum les époux [N] à leur verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens.

Ils fondent leur demande de nullité du commandement de payer sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, soutenant qu’ils n’étaient redevables d’aucune somme au jour de la signification de cet acte.

Ils soutiennent que les calculs effectués au titre des exercices 2019/220 et 2020/2021 ne sont pas compréhensibles et font valoir que les justificatifs relatifs à la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas produits. Ils ajoutent qu’une estimation de la consommation d’eau est imputée sur le solde locatif sans aucune assise légale.

Par ailleurs, au visa des article 1353 du code civil et 23 de la loi du 06 juillet 1989, ils indiquent que les montants qui leur sont réclamés au titre des charges ne sont pas justifiés par les demandeurs. Ils soutiennent que lorsque les régularisations leur sont favorables, les bailleurs ne font pas figurer les sommes au crédit de leur compte.

De surcroît, ils font valoir, en application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, que l’absence de régularisation des charges interdit au bailleur de réclamer les charges échues ou à échoir.

Ils indiquent que la régularisation a bien été effectuée, après un long délai d’attente, pour les exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, bien que les calculs ne soient pas compréhensibles. En revanche, ils soutiennent que la régularisation n’a pas été effectuée pour l’exercice 2023/2024. Ils estiment ainsi ne pas être redevables des provisions pour charges dues depuis le 1er octobre 2023.

Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé du litige, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties ayant été informées de la date fixée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les prétentions

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « rappeler », « juger », « dire et juger » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la résiliation du bail

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et a, dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l’Etat et à la CCAPEX. Sa demande en constat de la résiliation du bail est ainsi recevable.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, au regard de la date du commandement de payer signifié le 05 avril 2024, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

“Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.[…]”

Les parties qui auraient prévu un délai plus long dans le contrat de bail pour que la clause produise de ses effets sont toutefois liées par la force obligatoire du contrat à ce titre.

En outre, il est constant que le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé, de sorte qu’un commandement sans mention du montant, des dates et de l’objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.

En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à concurrence des sommes exigibles. De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer.

Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

Etant un acte de procédure et la nullité étant prévue par un texte, en l’espèce l’article 24 précité, ce sont les dispositions de l’article 114 du Code de Procédure Civile qui s’appliquent, de sorte que cette nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité du commandement de payer.

En l’espèce, le commandement de payer du 05 avril 2024 comporte les mentions imposées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Il comporte un décompte des sommes réclamées dont la nature est déterminable, les loyers et charges étant ventilés.

En outre, sans préjuger du sort qui sera réservé aux demandes réciproques en paiement et restitutions des sommes dues dans le cadre de la présente instance, les défendeurs ne peuvent valablement contester la validité du commandement de payer alors qu’ils ont consenti, dans le cadre d’un accord devant un conciliateur de justice, le 17 janvier 2023, à régler 4387,03 € dus à cette date, soit jusqu’au milieu de l’exercice 2022/2023 (d’octobre à septembre). Au surplus, il y a lieu de constater qu’ils ne demandent pas à titre reconventionnel la restitution des charges versées avant le 1er octobre 2023. Enfin, à la date du commandement de payer, les charges n’avaient nécessairement pas encore pu faire l’objet d’une régularisation au titre de l’exercice 2023/2024.

Dès lors, le commandement de payer délivré doit être considéré comme valable.

Toutefois, il résulte du décompte locatif arrété au 1er octobre 2025 produit par les demandeurs que madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] ont fait deux versements de 923,18 € les 18 avril et 06 mai 2024, de sorte que les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai de deux mois.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat n’étant pas réunies.

La demande est ainsi rejetée, ainsi que les demandes subséquentes tenant à l’expulsion et au versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décompte produit par les bailleurs, arrêté au 1er octobre 2025, fait apparaître un arriéré locatif d’un montant de 1568,89€ euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Le montant et l’exigibilité de cette somme sont contestées sur divers motifs sur lesquels il convient de statuer.

* Sur les charges locatives

Les locataires sollicitent la condamnation du bailleur à leur rembourser les sommes versées à titre de provision depuis le 1er octobre 2023 (soit sur les exercices 2023/2024 et 2024/2025), alors que les bailleurs sollicitent leur condamnation à leur l’arriéré locatif susvisé. Il convient donc d’effectuer la vérification du montant des charges récupérables.

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] ont consenti devant un conciliateur de justice, le 17 janvier 2023, à régler 4387,03 € dus à cette date, soit jusqu’au milieu de l’exercice 2022/2023 (d’octobre à septembre). En outre, leur demande reconventionnelle ne concerne pas la restitution des charges versées avant le 1er octobre 2023.

Ils ne contestent pas avoir versé la somme de 4300,52 € sur les 4387,03 € concerné par cet accord, de sorte que 86,51 € restent à régler à ce titre.

En outre, force est de constater que les bailleurs justifient avoir adressé aux locataires les régularisations de charges sur l’exercice 2022/2023 (d’octobre à septembre), ce que les défendeurs reconnaissent dans leurs écritures, bien qu’ils contestent la clarté des explications fournies. Le décompte de charges (bilan annuel des charges) annexé au courrier du 07 décembre 2024 établi par les bailleurs fait état d’un solde de charges de 2407,93 €, et un justificatif du montant de la taxe sur les ordures ménagères 2023 est produit (158 €).

En l’état du montant des charges dont il est justifié, et de l’annexe n°3 reprenant notamment les budget prévisionnel 2023/2024 (pièce 4 produite en demande), les époux [N] justifient suffisamment de l’augmentation de la provision pour charges à compter d’octobre 2023.

De plus, les demandeurs justifient de leur convocation en assemblée générale des copropriétaires le 16 septembre 2025, de sorte qu’il ne pouvait être éxigé à la date de l’audience, qu’ils aient déjà pu procéder à la régularisation des charges 2024/2025.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande en remboursement des provisions versées par les défendeurs depuis octobre 2023.

En revanche, à défaut de preuve des versements effectués par les locataires autres que ceux mentionnés sur le décompte locatif actualisé au 1er octobre 2025, et étant relevé que les défendeurs ne contestent manifestement pas le calcul du loyer après indexation, il convient de faire droit à la demande en paiement formulée par les époux [N]. Dès lors, il y a lieu de condamner madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] à payer la somme de 1568,89 € à leurs bailleurs, étant rappelé qu’il devra être procédé à la régularisation annuelle des charges 2023/2024 par les époux [N] une fois en possession des justificatifs adressés à ce titre par la copropriété, documents qu’ils devront tenir à disposition des défendeurs dans les conditions prévues par l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les locataires sont condamnés au paiement d’une dette locative et les bailleurs sont déboutés de la demande en résiliation du bail.

En l’état de ces éléments, il convient d’ordonner le partage des dépens par moitié, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Eu égard aux intérêts en présence, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement,

par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en constat de la résiliation du bail formulée par monsieur [B] [N] et madame [T] [N] ;

DEBOUTE monsieur [B] [N] et madame [T] [N] de leurs demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] à payer à monsieur [B] [N] et madame [T] [N] la somme de 1568,89 € (mille-cinq-cent-soixante-huit euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre des arriérés de loyers et charges, selon état de créance arrêté au 1er octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

RAPPELLE qu’il appartiendra à monsieur [B] [N] et madame [T] [N] de procéder à la régularisation annuelle des charges sur l’exercice 2023/2024 dans les meilleurs délais et dans les conditions prévues à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 5160 € formulée par Madame [Y] [I] et monsieur [R] [B] ;

REJETTE les demandes formulées par l’ensemble des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

DIT que les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sont partagés par moitié entre les demandeurs et les défendeurs, et condamne en tant que de besoin chacune à payer les sommes correspondantes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Président