DOSSIER N° RG 25/04614 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3SEF

Jugement du :

09/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e GAUTHIER

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi neuf Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1152

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [W] [V], demeurant 268 rue Paul Bert – 69003 LYON

non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 02 Janvier 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 13/01/2026

Date de la mise en délibéré : 13/01/2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 17 janvier 2022, avec effet au 4 janvier 2022, Madame [O] [G] née [J], représentée par la société IMMO GEST a donné à bail à Monsieur [W] [V], pour une durée de trois ans, un logement, un garage et une cave, sis 268 rue Paul Bert à Lyon (69003), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 686,88 euros par mois, outre 70 euros au titre des provisions pour charges.

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, intervenant au titre de la garantie VISALE, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et des charges de l’appartement par le locataire et ce, dans la limite de 36 mensualités maximum sur la durée totale du bail renouvellement éventuel inclus.

Des loyers sont demeurés impayés.

Prétendant qu’elle avait été actionnée en qualité de caution pour le paiement d’échéances de loyers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [W] [V], par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour le paiement de la somme de 2 321,73 euros en principal au titre des arriérés locatifs arrêtés au 20 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON, aux fins de déclarer son action recevable et de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [W] [V],

— En conséquence, ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— En toute hypothèse,

o Condamner Monsieur [V] à payer la somme de 15 245,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 février 2023 sur la somme de 2321,73 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

o Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

o Condamner Monsieur [V] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux ;

o Condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

o Condamner Monsieur [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026. Lors de celle-ci, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se réfère aux termes de son assignation et maintient ses demandes. Elle actualise sa demande principale, qui s’élève désormais à 25 174,71 euros au mois de novembre 2025, et dépose un décompte actualisé de la dette ainsi que les quittances subrogatives correspondantes.

Bien que dûment assigné à étude, Monsieur [W] [V] n’a pas comparu.

Le demandeur a été autorisé à produire par note en délibéré avant le 13 mars 2026 la preuve de la signature électronique du bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers et de charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

En outre, si la demanderesse invoque en l’espèce l’article 2306 du code civil, force est de constater que les dispositions de cet article sont, depuis le 1er janvier 2022, insérées dans l’article 2309 du code civil traitant depuis lors de la subrogation légale.

En conséquence, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, il y lieu d’appliquer les articles 2308 et 2309 du code civil tels qu’en vigueur à la date de signature de l’engagement de caution.

Aux termes de ces articles, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce recours ayant lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais. Néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais qu’elle a engagés postérieurement à la dénonciation qu’elle a faite au débiteur principal des poursuites dirigées contre elle. Elle peut également solliciter l’indemnisation de son préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes concernées.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :

— Le contrat de bail et le contrat dit de « contrat de cautionnement Visale », ce dernier prévoyant une garantie à hauteur de 36 loyers impayés sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus, dans le parc privé ;

— Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 février 2023 pour le paiement d’une somme de 2 321,73 euros en principal, délivré à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

— Les quittances subrogatives du 16 décembre 2022 attestant du paiement de la somme 2 321,73 euros, du 3 décembre 2024 attestant du paiement de 15 245,75 euros, du 24 novembre 2025 attestant du paiement du 25 174,11 euros par la caution au profit du bailleur en lieu et place de la locataire ;

— Un courrier d’information du 24 novembre 2022 s’agissant d’une procédure de recouvrement en cours ;

— Un décompte actualisé au 7 janvier 2026 établi par le demandeur faisant état d’un solde débiteur de 25 174,11 euros.

Il résulte de ces pièces qu’agissant en qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a effectivement payé au bailleur, en lieu et place du locataire, la somme totale de 25 174,11 euros correspondant aux échéances impayées depuis le début du bail, et non 25 174,71 euros comme sollicités.

En vertu de ces paiements et du contrat de cautionnement, la caution est subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette même somme.

Monsieur [W] [V], qui ne comparaît pas, n’apporte ainsi aucun élément de nature à remettre en cause le principe et le montant de la créance.

Ces derniers étant ainsi établis, il convient de condamner Monsieur [W] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 25 174,11 euros, selon décompte du 7 janvier 2026 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 2 321,73 euros, et à compter du jugement pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande en résiliation de bail et expulsion

— Sur la recevabilité de l’action

Il convient de faire à nouveau application des articles 2308 et 2309 du code civil déjà visés ci-dessus.

En l’espèce, l’article 8.1 du « contrat de cautionnement Visale » liant le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que, dès que la caution aura payé les sommes impayées par le locataire, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur, dont celui d’agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, les quittances subrogatives visent l’article 2309 du code civil, et rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement, que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, il est établi que le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en résiliation de bail et expulsion.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 27 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Rhône le 13 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de cette même loi.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avant d’en examiner le bien-fondé.

— Sur le bien-fondé de l’action

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail du 4 janvier 2022 contient une clause résolutoire reprenant justement le délai légal, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié, à la demande de la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES, le 24 février 2023, pour la somme en principal de 2 321,73 euros à régler dans le délai de deux mois. En l’état des quittances subrogatives produites, et du décompte de créance du 7 janvier 2026, il apparaît que Monsieur [W] [V] n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti.

Ainsi, il est suffisamment établi que les causes du commandement n’ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance de sorte que les conditions de la résiliation du bail sont réunies depuis le 25 avril 2023.

En conséquence, il convient de constater que Monsieur [W] [V] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis cette date, le contrat de bail étant résilié de plein droit depuis lors.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail et de l’absence d’éléments sur la situation personnelle et financière de la locataire, il convient d’ordonner l’expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux du défendeur depuis la résiliation du bail cause nécessairement un préjudice à la demanderesse, en ce qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur privé de la jouissance de son bien, et ouvre droit à cette dernière, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à la perception d’une indemnité d’occupation, à titre de réparation. Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible en cas de continuation de la location.

Cette indemnité sera due à compter de l’échéance du mois de décembre 2025, non comprise dans la condamnation ci-avant prononcée, et jusqu’à libération effective des lieux, les indemnités d’occupation antérieures étant incluses dans la condamnation principale au paiement à laquelle il a été fait droit.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [W] [V] à payer ces indemnités jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, le tout sous réserve de production d’une quittance subrogative justifiant du paiement en lieu et place de l’occupant, et en tout état de cause dans la limite des 36 mensualités prévues dans le contrat de cautionnement.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de Monsieur [W] [V], partie succombante, la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais non compris dans les dépens et exposés dans le cadre de la présente procédure. Dès lors, le défendeur est condamné à lui verser à ce titre la somme de 500 euros.

— Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que les demandes présentées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2022 entre Madame [O] [G] née [J] et Monsieur [W] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation, la cave et le garage, sis 268 rue Paul Bert à Lyon (69003), sont réunies à la date du 25 avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 25 174, 11 euros (vingt-cinq-mille-cent-soixante-quatorze euros et onze centimes) en remboursement des sommes acquittées par la caution au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte de créance du 7 janvier 2026, échéance du mois de novembre 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter 24 février 2023 sur la somme de 2 321,73 euros (deux mille trois cent vingt-et-un euros et soixante-treize centimes) et à compter du présent jugement pour le surplus,

ORDONNE à Monsieur [W] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai légal, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation, à compter de l’échéance du mois de décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que les paiements en lieu et place du bailleur seront justifiés par une quittance subrogative, et en tout état de cause dans la limite des 36 mensualités prévues dans le contrat de cautionnement ;

CONDAMNE monsieur [W] [V] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE