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N° RG 25/01185 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D6JL

Code : 5AA

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

c/,

[F], [R]

copie certifiée conforme délivrée le 05/02/2026

à

— Etablissement public, [Localité 1] HABITAT

+ exécutoire

— , [F], [R]

— Préfecture

+ 1 copie au dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 FÉVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Etablissement public, [Localité 1] HABITAT,

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par Mme, [Y], [H], munie d’un pouvoir écrit

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur, [F], [R]

né le 12 Mars 1987 à, [Localité 2] (COMORES),

demeurant, [Adresse 2], [Adresse 3] -, [Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente.

V. JANVIER, Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 décembre 2025

Le Président a, à l’issue des débats, avisé les parties présentes, ou régulièrement représentées, que le jugement serait rendu le 05 FÉVRIER 2026.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement et par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 par Fabienne COURTILLAT, Vice-Présidente, chargée des contentieux de la protection, qui a signé le jugement avec la greffière.

N° RG 25/01185 – N° Portalis DB2M-W-B7J-D6JL

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 2023,, [Localité 4] a donné à bail à M., [F], [R] un logement sis, [Adresse 4] et, [Adresse 5], [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 273,38 euros hors charges.

Le 2 juillet 2025, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.140,91 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 26 juin 2025,, [Localité 4] a saisi la CCAPEX de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’huissier en date du 16 septembre 2025,, [Localité 4] a assigné M., [F], [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers et défaut d’assurance;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner M., [F], [R] au paiement des sommes suivantes :

* 2.035,28 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges échéance d’août 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 12 septembre 2025.

A l’audience du 4 décembre 2025,, [Localité 1] HABITAT, représenté par son Conseil, indique se désister de sa demande relative au défaut d’assurance, celle-ci ayant été depuis régularisée ; pour le surplus il maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er décembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.651,31 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Le bailleur a indiqué ne pas s’opposer aux demandes de délais de paiement de la part du locataire qui a repris le paiement des loyers à hauteur de 100 €.

Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que M., [F], [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, il précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que M., [F], [R] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

M., [F], [R] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 à 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique que l’une des pensions alimentaires qu’il doit pour ses enfants va baisser en février 2026 de 465 € à 250 € et qu’il est donc en capacité de régler le loyer courant et une partie de la dette.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M., [F], [R] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité

A titre liminaire, il y a lieu de constater que, [Localité 4] ne maintient pas la demande de d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance la situation ayant été régularisée.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de, [Localité 5] et, [Localité 6] le 12 septembre 2025 soit deux mois au moins avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la CCAPEX par, [Localité 4] le 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2023, du commandement de payer délivré le 2 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er décembre 2025 que, [Localité 1] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, M., [F], [R] sera condamné à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail et la solidarité ne se présumant pas la somme de 1.651,31 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à M., [F], [R] le 2 juillet 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 juillet 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 avril 2023 à compter du 3 septembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M., [F], [R] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M., [F], [R] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à M., [F], [R] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M., [F], [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M., [F], [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 septembre 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, M., [F], [R] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner M., [F], [R] au paiement de cette indemnité à compter du 3 septembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er décembre 2025

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M., [F], [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 juillet 2025 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales. Il convient également de condamner M., [F], [R] à verser à, [Localité 4] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de, [Localité 4] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2023 entre, [Localité 4] d’une part et M., [F], [R] d’autre part, concernant les locaux situés, [Adresse 4] et, [Adresse 6] -, [Localité 7], [Adresse 7], sont réunies à la date du 3 septembre 2025,

CONDAMNE M., [F], [R] à payer à, [Localité 4] la somme de 1.651,31 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse,

AUTORISE M., [F], [R] à s’acquitter de la dette en 21 fois, en procédant à 20 versements de 80 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [F], [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M., [F], [R] à payer à, [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 septembre 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M., [F], [R] à payer à, [Localité 4] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [F], [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 juillet 2025,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du Greffe au Représentant de l’Etat dans le Département, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

Le greffier Le juge