TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/01407 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z33E

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Société [Localité 59] IMMOBILIER

C/o SWISS LIFE ASET MANAGERS FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 33]

représentée par M^e Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A. ICF HABITAT NORD EST

[Adresse 18]

[Localité 30]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.A. DALKIA

[Adresse 51]

[Localité 28]

non comparante

S.A.S. INEO HAUTS-DE-FRANCE

[Adresse 60]

[Localité 27]

non comparante

S.A.S. AXIONE

[Adresse 9]

[Localité 42]

non comparante

S.A.S. IELO-LIAZO SERVICES

[Adresse 21]

[Localité 36]

non comparante

Société d’EAU DE LA METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 49] – ILEO

[Adresse 20]

[Localité 29]

non comparante

METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 49] – MEL

[Adresse 16]

[Localité 26]

non comparante

S.A. ENEDIS

[Adresse 19]

[Localité 44]

non comparante

S.A. GRDF

[Adresse 13]

[Localité 46]

non comparante

S.A.S. SIPARTECH

[Adresse 32]

[Localité 35]

non comparante

S.A.S. SFR FIBRE SAS

[Adresse 1]

[Localité 40]

non comparante

S.D.C. [Adresse 52] pris en la personne de son syndic professionnel, ADVENIS PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 5]

[Localité 23]

représenté par M^e Benjamin MILLOT, avocat au barreau de LILLE

S.A. ORANGE

[Adresse 4]

[Localité 41]

non comparante

S.A.S. COMPLETEL

[Adresse 12]

[Localité 39]

non comparante

S.A.S. XP FIBRE

[Adresse 6]

[Localité 43]

non comparante

S.A.S. SOCIETE FONCIERE FERROVIAIRE INDUSTRIELLE ET TERTIAIRE 1

[Adresse 2]

[Localité 47]

non comparante

S.A. SNCF GARES & CONNEXIONS

[Adresse 11]

[Localité 38]

non comparante

S.A. SNCF RESEAUX

[Adresse 8]

[Localité 45]

représentée par M^e Vincent DOMNESQUE, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. EFFIA CONCESSIONS

[Adresse 17]

[Localité 37]

non comparante

S.A. COVIVIO

[Adresse 14]

[Localité 24]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Sébastien PINOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE TOURN représenté par son syndic le cabinet VACHERAND IMMOBILIER SAS

[Adresse 22]

[Localité 25]

représenté par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

S.N.C. FONCIERE OTELLO

[Adresse 3]

[Localité 34]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Sébastien PINOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION HOTELIERE ECONOMIQUE – EXHOTEL

[Adresse 3]

[Localité 34]

représentée par M^e Ondine PREVOTEAU, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Sébastien PINOT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ORDONNANCE du 16 Décembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La société [Localité 59] Immobilier est en charge de la restructuration de l’immeuble “[Adresse 48]” situé sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 58], situé au [Adresse 50] (Nord).

Pour ce projet, un permis de construire a été accordé le 14 octobre 2025 par la mairie de [Localité 49] assorti de préconisations et de prescriptions.

Par actes séparés délivrés les 4, 8, 9, et 10 septembre 2025, la société [Localité 59] Immobilier a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 52], pris en la personne de son syndic la société Advenis Property Management, la S.A. ICF Habitat Nord Est, la S.A. Dalkia, la S.A.S. Ineo Hauts-de-France, la S.A.S. Axione, la S.A.S. Ielo-Liazo Services, la Société d’Eau de la Métropole Européenne de [Localité 49], l’établissement public Métropole Européenne de [Localité 49] (MEL), la S.A. Enedis, la S.A. GRDF, la S.A.S. Sipartech, la S.A.S. SFR Fibre, la S.A. Orange, la S.A.S. Completel, la S.A.S. XP Fibre, la société Foncière Ferroviaire Industrielle et Tertiaire, la S.A. SNCF Gares & Connexions, la S.A. SNCF Réseau, la S.A.S. Effia Concessions, la S.A. Covivio et le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 56] Laureades, pris en la personne de son syndic, le cabinet Vacherand Immobilier, aux fins d’expertise, au visa de l’ article 145 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 et renvoyée au 18 novembre 2025 pour y être plaidée.

A l’audience, la société [Localité 59] Immobilier, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 novembre 2025, aux fins d’ordonner une expertise et de débouter les défendeurs de leurs demandes d’extension de mission et de communication de pièces sous astreinte.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, le syndicat de copropriétaires du [Adresse 52], pris en la personne de son syndic la société Advenis Property Management, représenté par son avocat, formule les protestations et réserves d’usage.

La S.A. ICF Habitat Nord Est, représentée par son avocat, demande dans ses conclusions déposées à l’audience de :

— lui donner acte de ses protestations et réserves ;

— ordonner que la mission de l’expert soit complétée comme suggérée dans les conclusions ;

— condamner la société [Localité 59] Immobilier à communiquer au besoin sous peine d’astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— le dossier de demande de permis de construire et notamment la notice descriptive de l’entier projet et les projections de l’opération de rénovation et de construction ;

— le certificat de non-recours attestant la purge des voies de recours à l’encontre de l’autorisation administrative délivrée ;

— le procès-verbal de bornage attenant aux parcelles du projet ;

— à donner toute information utile sur les modalités retenues pour délimiter physiquement le terrain d’assiette du projet et dire s’il est prévu de le clôturer, et dans l’affirmative de préciser la nature du dispositif envisagé ;

— son attestation d’assurance de responsabilité civile ;

— son attestation d’assurance TRC.

— réserver les dépens.

La S.A. SNCF Réseau, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, représentée par son avocat, demande de :

— constater les protestations et réserves de la S.A. SNCF Réseau sur le principe de l’expertise sollicitée ;

— ordonner telle expertise qu’il plaira à Madame le Président, avec mission de :

— dire que dans l’éventualité où un passage sur le réseau ferré national serait nécessaire, il sera fait interdiction à l’expert d’y pénétrer, sans autorisation préalable et hors présence sur les lieux d’un agent de la S.A. SNCF Réseau afin que soient prises les mesures de sécurité adéquates ;

— condamner la société [Localité 59] Immobilier, dans l’éventualité où un passage sur le réseau ferré national se révélerait nécessaire, à assumer le coût financier d’un ralentissement ou d’une interruption des circulations ferroviaires ainsi que de celui du personnel SNCF Réseau mobilisé pour assurer la sécurité de l’expert et des personnes présentes ;

— condamner la société [Localité 59] Immobilier à payer à la société SNCF Réseau la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [Localité 59] Immobilier aux dépens.

La S.A. Covivio, la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel, représentées par leur avocat, dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, demandent de :

— débouter la société [Localité 59] Immobilier de sa demande de mise en cause de la S.A. Covivio ;

— prononcer, en conséquence, la mise hors de cause de la S.A. Covivio ;

— juger la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel recevables et bien fondées en leur demande d’intervention volontaire en leur qualité de propriétaire et d’exploitant ;

— juger qu’eu égard à la nature, la durée et la localisation de l’Opération envisagée par la société [Localité 59] Immobilier, des nuisances et/ou désordres sonores, solidiens et/ou liés à l’infiltration de la poussière ainsi que de risques relatifs à l’accessibilité et aux coupures de réseaux sont susceptibles d’affecter la structure et l’accessibilité à l’immeuble dans lequel est exploité l’Hôtel Novotel [Localité 49] Centre Gares situé [Adresse 55] [Localité 49] (Nord), ainsi que l’activité hôtelière en tant que telle ;

— juger, en conséquence, que la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel sont bien fondées à demander que la mission de tel expert soit précisée comme suggérée dans les conclusions ;

— juger que la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel émettent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise sollicitée par la société [Localité 59] Immobilier ;

— juger que les frais d’expertise seront supportés par la société [Localité 59] Immobilier.

Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 54] Laureades, pris en la personne de son syndic, le cabinet Vacherand Immobilier, représenté par son avocat, formule dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2025, les protestations et réserves d’usage.

La S.A. Dalkia, la S.A.S. Ineo Hauts-de-France, la S.A.S. Axione, la S.A.S. Ielo-Liazo Services, la Société d’Eau de la Métropole Européenne de [Localité 49], l’établissement public Métropole Européenne de [Localité 49] (MEL), la S.A. Enedis, la S.A. GRDF, la S.A.S. Sipartech, la S.A.S. SFR Fibre, la S.A. Orange, la S.A.S. Completel, la S.A.S. XP Fibre, la société Foncière Ferroviaire Industrielle et Tertiaire, la S.A. SNCF Gares & Connexions et la S.A.S. Effia Concessions régulièrement citées, n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le détail de leurs prétentions, moyens et arguments aux écritures que les parties ont soutenues et ont déposées à l’audience.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les interventions volontaires de la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel et la mise hors de cause de la S.A. Covivio

En application des dispositions des articles 66, 325 et suivants du code de procédure civile, dont les conditions sont remplies, il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel puisque la première société est propriétaire du volume 3 de l’ensemble immobilier “[Localité 57] Delory” exploité par la seconde, qui ont intérêt à participer à la présente procédure.

La S.A. Covivio sera mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, la nature du projet de restructuration rend vraisemblable l’intérêt de prévenir ses éventuelles incidences sur les avoisinants propriétés des défendeurs et la participation des gestionnaires des réseaux urbains.

A ce stade, il ne saurait être fait droit aux demandes de complément de mission portant sur les nuisances sonores, les vibrations ou l’empoussièrement alors qu’un chantier de cet ordre va inexorablement générer des bruits et que des travaux de réhabilitation d’immeuble en milieu urbain entraînent nécessairement des contraintes et inconvénients pour les avoisinants.

A leur propos, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur la demande de communication de pièces de la S.A. ICF Habitat Nord Est

Il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 138, 142 et 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé, à l’une des parties de produire des éléments de preuve détenus par les parties, de produire tous documents qu’elles détiennent et dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. La production forcée doit en outre porter sur des actes ou pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

En l’espèce, la société [Localité 59] Immobilier communique aux débats les documents dont elle dispose pour le projet de restructuration. En outre, l’expert pourra, au besoin, solliciter les éléments utiles pour le déroulement des opérations d’expertise.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de communication de pièces.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

La société [Localité 59] Immobilier, à la demande et dans l’intérêt de laquelle la mesure d’instruction est ordonnée, supportera l’avance des honoraires de l’expert et les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. La demande de la S.A. Réseau sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Reçoit l’intervention volontaire de la société Foncière Otello ;

Reçoit l’intervention volontaire de la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel ;

Prononce la mise hors de cause de la S.A. Covivio ;

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 53]

[Adresse 15]

[Localité 31]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— prendre connaissance du projet immobilier présenté dans un dossier technique suffisant comportant notamment les procédés de démolition et de construction permettant d’évaluer les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants. A défaut de communication de ce dossier, l’expert déposera une note récapitulant les pièces communiquées, les éléments absents ou insuffisants, les conséquences sur la conduite de sa mission, permettant aux parties de saisir le juge si elles l’estiment nécessaire ;

— donner son avis sur les impacts potentiels des travaux sur les avoisinants et proposer la délimitation des états des lieux à réaliser chez les avoisinants ;

— visiter les immeubles constituant la propriété des défendeurs, du demandeur s’il y a lieu ;

Etat des existants :

— indiquer l’état d’avancement des travaux lors des réunions successives d’analyse et description des existants ;

— dresser tous états descriptifs et qualitatifs nécessaires de la totalité des immeubles voisins visités, de la propriété du demandeur, afin de déterminer et dire si, à son avis, ces immeubles présentent ou non des dégradations et désordres inhérents à leur structure, leur mode de construction, ainsi qu’à leur mode de fondation ou leur état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel ils reposent ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris au moment de l’expertise pour le compte du demandeur ;

— dresser un état précis de ces premières constatations sous forme d’un pré-rapport dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

Constatations de désordres rattachables aux travaux :

— procéder, sur demande des intéressés, à de nouveaux examens des avoisinants après démolition, après terrassement et après gros œuvre et ce jusqu’au hors d’eau au cas où il serait allégué de nouveaux désordres, expressément décrits par les parties requérantes, ou l’aggravation des anciens ;

— dresser, le cas échéant, à la demande des parties, un pré-rapport relatant les constatations effectuées et les causes des dommages, dont l’expert pourra demander la rémunération ou une avance de son montant ;

— fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond, éventuellement saisie, de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai : en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

— adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Précise que, dans l’hypothèse où un déplacement sur l’emprise de la S.A. SNCF Réseau serait considéré utile aux opérations d’expertise, l’expert judiciaire en informera ladite société par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé au plus tard quinze jours ouvrables avant la date prévue pour ce déplacement afin d’assurer à la S.A. SNCF Réseau de prendre les dispositions utiles ;

Dit qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, ce dernier :

— en cas d’ouverture du chantier sans communication des pièces permettant d’apprécier les risques, déposera une note aux parties et au juge donnant la possibilité aux premiers de solliciter les mesures judiciaires appropriées ;

— dira, s’il convient ou non, de procéder à la réalisation et à la mise en place de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état qu’ils présentent actuellement et permettre, dans les meilleures conditions techniques possibles, la réalisation des travaux à être entrepris pour le compte du demandeur ;

— pourra autoriser le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il estime indispensables, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— disons qu’en cas de besoin et pour procéder aux travaux estimés indispensables par l’expert, le demandeur pourra faire passer, sur les propriétés voisines concernées des parties, ses architectes et entrepreneurs à telles fins techniques que l’expert estimera nécessaires ou seulement utiles et qu’en cas de difficulté il en sera référé au juge chargé du contrôle des expertises ;

Dit que l’expert devra fournir de façon générale, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Précise que la mission de l’expert se poursuivra jusqu’à l’achèvement des travaux à l’issue desquels il remettre son rapport ;

Fixe à 5 000 euros (cinq mille euros) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société [Localité 59] Immobilier à la régie de recettes et d’avances du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 15 février 2026 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Dit que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 7] ;

Précise que la mission de l’expert commis se poursuivra jusqu’à l’achèvement de l’ensemble des travaux réalisés par la société [Localité 59] Immobilier et qu’il déposera son rapport dans le délai d’un mois à compter de cet achèvement au service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Lille ;

Rejette la demande d’extension de mission de la société Foncière Otello et la société d’Exploitation Hôtelière Economique – Exhotel ;

Rejette la demande d’extension de mission de la S.A. ICF Habitat Nord Est ;

Rejette la demande de communication de pièce sous astreinte de la S.A. ICF Habitat Nord Est ;

Condamne la société [Localité 59] Immobilier aux dépens ;

Rejette la demande de la S.A. SNCF Réseau au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE