N° RG : N° RG 24/00004

N° Portalis DB2M-W-B7I-DVY6

Jugement n° 26/7

SAS EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds commun titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION

c/

SCI NEPTUNE

—  1 copie certifiée conforme

— et copie exécutoire

à chaque avocat postulant

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MÂCON

JUGEMENT : AUTORISATION DE VENTE AMIABLE

du 24 février 2026

A l’audience publique du juge de l’exécution statuant en matière de saisie immobilière,

A LA REQUÊTE DE :

La SAS EOS FRANCE

immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 488 825 217 agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds commun titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Créancier poursuivant

Représenté par M^e William ROLLET, avocat au barreau de MACON substitué par M^e Pïerre DELARRAS, avocat au barreau de MACON

CONTRE :

SCI NEPTUNE

immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro 530 309 889, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

Débiteur saisi

Représenté par M^e Anne-Catherine GOERGEN, avocat postulant au barreau de MACON et M^e Christophe CHATRIOT, avocat plaidant au barreau de DIJON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge de l’exécution : Anne-Bénédicte ROBERT, Juge placée

Greffier aux débats et au prononcé : Isabelle MOISSENET

DÉBATS à l’audience tenue publiquement le 13 janvier 2026

PRONONCÉ après mise en délibéré, le 24 février 2026

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Déclarant agir en vertu d’un acte authentique de prêt reçu le 6 juin 2011 par Me, [G], notaire associé à CUISERY, la SAS EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION poursuit la saisie immobilière des droits et biens immobiliers appartenant à la SCI NEPTUNE sis sur la commune de ROMENAY,, [Adresse 3], cadastrés section ZP n,°[Cadastre 1],, [Cadastre 2],, [Cadastre 3] et, [Cadastre 4] et plus amplement désignés au cahier des conditions de la vente, suivant commandement du ministère de Maître, [L], [B], commissaire de Justice à CHALON SUR SAONE en date du 2 novembre 2023 publié au Service de la publicité foncière de SAONE ET LOIRE le 26 décembre 2023 volume S n°58.

Par acte d’huissier en date du 13 février 2024, la SA EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du fonds commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION a fait assigner la SCI NEPTUNE à comparaître devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de MACON à l’audience du 23 avril 2024 aux fins d’entendre statuer ce que de droit conformément aux articles L311-1, R311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le cahier des conditions de vente, comportant procès-verbal descriptif du 22 décembre 2023 a été déposé au greffe le 15 février 2024.

Par jugement d’orientation du 11 février 2025, la SA EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds commun de titrisation FONCRED V représenté par la société FRANCE TITRISATION a été déboutée de ses demandes, au motif que la déchéance du terme n’avait pas été prononcée.

Par arrêt du 30 septembre 2025, la cour d’appel de, [Localité 3] a infirmé le jugement du juge de l’exécution de, [Localité 2] et a fixé la créance de la SA EOS France à la somme de :

-172 750.78 € en principal

-15 145.17 € en indemnité

-9001.50 € au titre des intérêts échus

— intérêts à échoir à compter du 7 juillet 2023 au taux de 1.90% sur le principal de 172 750.78 €

La cour renvoyait les parties devant le juge de l’exécution afin qu’il fixe les modalités de la vente du bien saisi.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 janvier 2026 par les soins du greffe.

A l’audience, la SCI NEPTUNE représentée par son conseil se réfère à ses conclusions du 18 décembre 2025 et demande l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi au prix minimum de 1 300 000 €, ainsi que la condamnation de la société EOS à lui payer la somme de 2000 €.

La société EOS par conclusions du 12 janvier 2026 demande au visa des articles R 322-15 et R 322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

DEBOUTER la SCI NEPTUNE de sa demande de vente tendant à être autorisée à vendre amiablement son bien immobilier objet de la saisie au prix minimum de 1 300 000,00 €.En conséquence,

CONSTATER que la créance de la Société EOS France en sa qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V représenté par la Société FRANCE TITRISATION telle que fixée par l’arrêt du 30 septembre 2025 rendu par la Cour d’Appel de, [Localité 3] s’établit comme suit : ORDONNER le renvoi en vente forcée et :

— en fixer la date conformément à l’article R. 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— désigner la SAS ACTALAW, Commissaire de Justice à, [Localité 4], qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre Commissaire qu’il plaira à Monsieur le Juge de l’Exécution de désigner, pour assurer une visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit Commissaire pourra se faire assister, lors de la visite, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

— dire que la décision à intervenir, désignant le Commissaire de Justice pour assurer la visite, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis

— valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente ;

— ordonner, dans le jugement d’adjudication, l’expulsion des saisis et de tous occupants de son chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l’adjudicataire définitif dès l’accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix.

— principal : 172 750,78 euros

— indemnité : 15 145,17 euros

— intérêts échus au 6 juillet 2023 1 9 001,50 euros

— intérêts à échoir é compter du 7 juillet 2023, au taux de 1,90 %, sur le principal de172 750,78 euros : mémoire, - »

A subsidiaire et si la vente amiable devait être ordonnée :

FIXER le prix minimum de vente à la somme de 220 000,00 €.En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI NEPTUNE à payer à la Société EOS France en sa qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V représenté par la Société FRANCE TITRISATION, la somme de 2.000, 00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.CONDAMNER la SCI NEPTUNE aux entiers dépens.Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, aux conclusions susvisées.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de vente amiable

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose que c’est à l’audience d’orientation que le débiteur doit formuler l’ensemble de ses contestations.

En l’espèce, la demande de vente amiable a été soumise au juge de l’exécution par conclusions du 29 aout 2024.

Cette demande n’a pas été examinée dans la mesure où le juge de l’exécution a fait droit à l’argumentation développée à titre principal par la SCI NEPTUNE et débouté le créancier poursuivant de ses demandes en retenant que la déchéance du terme n’avait pas été valablement prononcée.

Il est constant qu’en matière de saisie immobilière l’effet dévolutif de l’appel est limité par les dispositions de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose qu’à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R. 322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci.

Or, en l’espèce, la demande de vente amiable a été présentée au juge de l’exécution puis à la Cour d’appel.

La Cour d’appel a d’ailleurs examiné les évaluations produites de part et d’autre en soulignant la différence importante des évaluations produites.

Pour autant, il n’a pas été statué sur la demande d’autorisation de vente amiable par la Cour d’appel qui a renvoyé les parties devant le juge de l’exécution afin qu’il fixe les modalités de la vente du bien saisi sans préciser s’il s’agissait d’une vente amiable ou d’une vente forcée.

Cette décision conduit le juge de l’exécution à rendre une nouvelle décision d’orientation.

Il convient en conséquence d’examiner la demande présentée par le débiteur saisi tendant à être autorisé à vendre son bien amiablement au prix minimum de 1 300 000 €.

La vente amiable projetée doit être conclue dans des conditions satisfaisantes compte-tenu de la situation du bien et des conditions économiques du marché, le prix plancher correspondant au prix minimum de vente.

Dans la fixation du prix, il convient également de tenir compte du fait que les acquéreurs potentiels devront ajouter au prix de vente strict les frais de poursuite, frais qui, en vertu de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments.

Au soutien de sa demande, la partie saisie verse aux débats non une estimation mais une « étude de marché » établie non par un une agence immobilière mais par un agent commercial de la société 3G IMMO dont le siège social est à, [Localité 5].

La société EOS produit quant à elle une étude, suivant laquelle la valeur vénale du bien serait de l’ordre de 320 000 €.

Le bien ne présente pas de qualité architecturale exceptionnelle et ne se situe pas dans une zone géographique hors du commun, justifiant de s’affranchir de données chiffrées et d’application de correctifs à la méthode métrique.

En effet, la surface importante du bien ne permet pas d’opérer une simple multiplication du prix au m² moyen de 1765 € du m² par la surface de 525 m².

Ensuite, comme le souligne la société EOS, le bien supporte en outre trois baux non pris en compte par l’intermédiaire 3GIMMO, justifiant une décote de 20%.

Les qualités intrinsèques du bien et le fait qu’il reste des travaux d’aménagement à effectuer ne permettent pas de retenir une valeur supérieure à celle de 762 € du m², inférieure à la moyenne du m² de l’ordre de 1000 €/m².

Force est d’ailleurs de constater que le mandat consenti par la débitrice saisie en vue d’une vente au prix de 1 520 000 € au même intermédiaire le 26 novembre 20224 pour un prix commission de 72 000 € comprise n’a pas été suivi d’une transaction, ni d’ailleurs de négociations proches de ce prix.

Dans la fixation du prix, il convient également de tenir compte du fait que les acquéreurs potentiels devront ajouter au prix de vente strict les frais de poursuite, frais qui, en vertu de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente, outre les émoluments.

S’agissant de permettre à une vente amiable d’intervenir dans l’intérêt des débiteurs, le prix plancher sera justement fixé à une somme de 320 000€, cette somme étant le prix en dessous duquel le bien ne pourra être vendu.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire, cette date devant intervenir dans un délai maximum de 4 mois de la présente décision.

Lors de l’audience de rappel, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire ne pouvant excéder trois mois que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente.

Sur les frais de poursuite.

En application de l’article R322-24 du code des procédures civiles d’exécution, les frais taxés sont versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente. Selon l’article L322-4 du même code, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.

Enfin, par application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant est bien fondé à solliciter la taxation de ses frais de poursuite.

Cependant, le créancier poursuivant n’ayant pas déposé son état de frais, il n’y a pas lieu de taxer les frais de poursuite.

Sur les dépens.

Les dépens sont compris dans les frais privilégiés de vente.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande présentée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

RAPPELLE que la créance dont le recouvrement est poursuivi a été arrêtée par la Cour d’appel de, [Localité 3] à la somme de 172 750.78 € en principal, 15 145.17 € en indemnité forfaitaire, 9001.50 € au titre des intérêts échus outre intérêts à échoir à compter du 7 juillet 2023 au taux de 1.90% sur le principal de 172 750.78 €

AUTORISE la SCI NEPTUNE, à vendre à l’amiable l’immeuble saisi sis, [Adresse 4], cadastré section ZP n,°[Cadastre 1],, [Cadastre 2],, [Cadastre 3] et, [Cadastre 4];

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 320 000 euros net vendeur ;

DIT n’y avoir lieu à taxer les frais de poursuite payés par l’acquéreur en sus du prix de vente en l’absence d’état de frais déposé par SAS EOS France

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations, des frais de la vente et justification du paiement des frais taxés ;

DIT que le notaire chargé de formaliser la vente pourra obtenir la remise des documents recueillis par le créancier poursuivant ;

DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du :

Mardi 26 Mai 2026 à 09h00

Au tribunal Judiciaire de MACON

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé, sauf compromis écrit de vente et pour qu’elle soit réitérée en la forme authentique ;

RAPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure de saisie ;

RAPPELLE aux débiteurs qu’ils doivent accomplir toutes les diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant s’il le demande, de ces diligences ;

DIT qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ;

DIT que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur ;

DIT que les dépens de la présente procédure seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe ;

DIT que pour la notification du présent jugement il sera procédé dans les formes prévues à l’article 651 alinéa 3 du code de procédure civile et de l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.

LE GREFFIER LE PRESIDENT