TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DU : 03 Novembre 2025

Président : Madame LIEGEOIS

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 01 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………… Marion LACOME D’ESTALENX……….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/01591 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FZM

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 2] – En qualité de bailleur – [Localité 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3] En qualité d’assurance – [Localité 6]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [V] [U]

né le 10 Septembre 2002 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] e qualité de locataire – [Localité 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2024, SA NEXITY STUDEA a donné à bail à M. [V] [U] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 469,40 euros, charges comprises, pour une durée d’un an.

Par acte du 12 février 2024, dans le cadre d’un contrat GARANTME, la société SEYNA s’est portée caution des sommes qui seraient dues par le locataire pour une durée d’un an.

Des loyers étant demeurés impayés, SA NEXITY STUDEA a fait signifier à M. [V] [U] par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 971,48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait citer M. [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

constater la résiliation du bail du logement situé [Adresse 7], appartement meublé, les causes du commandement de payer n’étant pas acquittées dans les délais légaux,

à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

condamner M. [V] [U] à quitter les lieux et à remettre les clefs du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner M. [V] [U] au paiement de la somme de 2 428,70 euros, terme du mois de janvier 2025 échu, à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation avec la répartition suivante de 1 942,96 euros à la SA NEXITY STUDEA et de 485,74 euros à la SA SEYNA, caution, subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant,

condamner M. [V] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

condamner M. [V] [U] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 1er septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser leur créance à la somme de 6 314,62 euros au 1er septembre 2025, dont 485,74 euros au profit de la caution et 5 828,88 au profit du bailleur. Elles font valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai légal, que les paiements ont été irréguliers et que la caution a versé la somme de 485,74 euros.

Cité à étude, M. [V] [U] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEXITY STUDEA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2024 contient une clause résolutoire (article VII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 novembre 2024 pour la somme en principal de 971,48 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

M. [V] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [V] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [V] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 469,40 euros actuellement et de condamner M. [V] [U] à son paiement.

Pour la somme au principal, M. [V] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [V] [U] reste devoir la somme de 6 314,62 euros, à la date du 1er septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

En application de l’article 1346-1 du code civil, la société SEYNA est subrogée dans les droits du bailleur pour les sommes qu’elle a réglées en lieu et place de la locataire.

Elle produit une quittance subrogative du 27 décembre 2024 dans laquelle la société anonyme NEXITY STUDEA indique avoir reçu la somme de 485,74 euros de la caution.

M. [V] [U] est donc condamné à payer la somme de 5 828,88 euros à la société anonyme NEXITY STUDEA et celle de 485,74 euros à la société anonyme SEYNA, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sur la somme de 971,48 euros pour la SA NEXITY STUDEA à compter de cette date et à compter du jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [U], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA NEXITY STUDEA et de la SA SEYNA les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur est donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle la défenderesse est condamnée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de constatation de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2024 entre SA NEXITY STUDEA et M. [V] [U] concernant le logement meublé, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence àM. [V] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SA NEXITY STUDEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la société anonyme NEXITY STUDEA, la somme de 5 828,88 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 sur la somme de 971,48 euros et à compter du prononcé du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [V] [U] à payer à la SA SEYNA, la somme de 485,74 euros au titre de l’arriéré locatif versé par la caution au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025 ;

CONDAMNE M. [V] [U] à verser à SA NEXITY STUDEA une indemnité mensuelle d’occupation 469,40 euros à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [V] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [V] [U] à verser à la SA NEXITY STUDEA et à la SA SEYNA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE