Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 20 août 2025, n° 25/00230

TJ Saint-Quentin 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Preuve de l'obligation de paiement
La cour a constaté que le bailleur a apporté la preuve de la dette locative et a jugé la demande fondée.
Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation sans droit justifie l'expulsion.
Accepté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation sans droit
La cour a estimé que le locataire doit indemniser le bailleur pour l'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé que le bailleur a droit à une indemnité pour couvrir ses frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 20 août 2025, n° 25/00230
Numéro(s) :	25/00230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric KUCHCINSKI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00230 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C54I

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître KUCHCINSKI

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD – PARTENORD HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparant représenté par M^e Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR

M. [N] [G]

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 31 Juillet 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Céline GAU, Greffier;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Céline GAU

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 03 septembre 2018, l’OPAC DE L’OISE a consenti à Monsieur [N] [G] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 307,07 €.

Selon acte notarié du 22 décembre 2023, par Maître [O] [F], Notaire à [Localité 5] (59), l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT a acquis le bien auprès de l’OPAC DE L’OISE et est devenu bailleur de Monsieur [N] [G].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 4 juin 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 619,24 € en principal.

Par exploit du 22 avril 2025 délivré à étude, l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 4 juillet 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2 039,77 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 18 février 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 397,58 € au 27 janvier 2025, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 4 juillet 2025, l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT, représenté par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 1 447,10 € au 26 juin 2025 et maintient ses demandes à l’audience, en précisant qu’il ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

En défense, Monsieur [N] [G] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. Par courrier reçu au greffe le 11 juin 2025, Monsieur [N] [G] a indiqué qu’il ne pourrait pas être présent à l’audience et qu’il s’était déjà engagé à régler sa dette locative. Il précise qu’il a envoyé 3 chèques au bailleur pour prélèvements les 1er juillet (2 chèques de 1 118 €) et 1er août (897,45 €) 2025 et fait valoir que sa dette locative était la conséquence d’une situation professionnelle difficile, en cours de régularisation.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, puis les parties ont été avisées de la prorogation du délibéré au 20 août 2025 en raison de la surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 22 avril 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 avril 2025 a été dénoncée le 25 avril 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

L’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 26 juin 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT, et Monsieur [N] [G] sera condamné au paiement de la somme de 1 347,28 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 26 juin 2025, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

Les sommes dues par Monsieur [N] [G] au titre des loyers et charges impayés porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 4 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 619,24 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 5 août 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [N] [G] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 5 août 2024, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire que Monsieur [N] [G] a repris le paiement du loyer courant et a transmis des chèques bancaires au bailleur, à encaisser les 1er juillet et 1er août 2025, aux fins de remboursement de la dette locative. Vu l’accord des parties et l’engagement déjà pris par le locataire, il lui sera octroyé des délais de paiement.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [N] [G] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [N] [G] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 5 août 2024 ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [N] [G] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 397,58 €, à compter du 5 août 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [N] [G] à payer en deniers ou quittances à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 1 347,28 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 26 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [N] [G] à se libérer de sa dette en 13 mensualités de 100 € chacune, la 14ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [N] [G] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Monsieur [N] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à payer à l’EPIC OPH DU NORD – PARTENORD HABITAT la somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 20 août 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION