TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 13/14397 – N° Portalis DBW3-W-B65-QJDJ

AFFAIRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BPI ( la SELARL AGNES SUZAN)

C/

[U] [N] (la SELAS [I] & ASSOCIES)

[E] [G] épouse [N] (la SELAS [I] & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier : FAVIER Lindsay

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 26 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe

PARIS-MULLER Gaelle, Première Vice-Présidente

SPONTI Anna, Juge

Greffier lors du prononcé : DAHMANI Nadia

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la BPI

Société Anonyme au capital de 124 821 566 euros dont le siège social est [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 379 502 644, agissant par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), société Anonyme au capital de 117 386 000 euros dont le siège social était [Adresse 5], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 381 804 905, à la suite d’une fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er mai 2017,

représentée par Maître Agnès SUZAN de la SELARL AGNES SUZAN, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Jean-François PUGET, avocat au barreau de PARIS

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [U] [N]

né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON

Madame [E] [G] épouse [N]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et par Maître Laurent CHARLOPIN, avocat au barreau de DIJON

EXPOSE DU LITIGE

[U] [N] et [E] [G] épouse [N] ont acquis quinze biens immobiliers à l’aide de divers emprunts souscrits entre 2005 et 2007 auprès de quatre banques différentes, pour un montant total emprunté au principal de 4.081.294 €.

Pour financer en particulier l’acquisition de deux appartements en l’état futur d’achèvement au sein de la résidence « [Adresse 8]», à [Localité 9], [U] [N] et [E] [G] épouse [N] ont accepté le 29.12.2006 l’offre de prêt n° 2088811 d’un montant de 365 881€, émise le 15.12.2006 par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI).

L’acte de prêt a été renouvelé par acte authentique le 02.02.2007 devant Me [F], notaire à [Localité 6].

[U] [N] et [E] [G] épouse [N] ont cessé d’honorer les échéances à compter de 2012, et l’établissement prêteur leur a notifié la déchéance du terme le 04.07.2012.

*

Exposant avoir été victimes d’agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s’étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s’endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que de Maître [R] [F] et la SCP RAYBAUDO DUTREVIS [F] COURANT LESTRONE, notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de MARSEILLE, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d’escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022, partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15.03.2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt. L’affaire est actuellement en cours de délibéré devant le tribunal correctionnel.

*

[U] [N] et [E] [G] épouse [N] ont, par actes d’huissier des 03, 06 et 07 septembre 2010, assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la SA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER aux droits et obligations de laquelle vient la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), Me [R] [F], devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, aux fins d’obtenir indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts au taux contractuel.

Cette procédure a été enregistrée sous le n° de RG 10/13358.

Le juge de la mise en état, par ordonnance en date du 21.03.2013, a ordonné le sursis à statuer “jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de l’instruction pénale ouverte devant le juge d’instruction de [Localité 10] ”.

*

Par acte d’huissier du 13.09.2012, LA BANQUE PATRIMOINE IMMOBILIER (BPI) aux droits et obligations de laquelle est venue ensuite la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), a fait assigner [U] [N] et [E] [G] épouse [N] devant le tribunal de grande instance de DIJON, aux fins de les voir condamner, à titre principal, à lui payer la somme de 283 961, 91€ au titre du prêt n°2088811 W001 qu’elle leur a consenti.

Par ordonnance en date du 08.07.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de DIJON s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE.

Cette procédure, arrivée au service de l’enrôlement le 09.12.13, a été enregistrée sous le n° 13/14397.

*

Par ordonnance en date du 29.06.2017, le juge de la mise en état a :

— Prononcé la jonction des instances n° 10/13358 et n° 13/14397,

— Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [U] [N] et par [E] [N] née [G],

— Rejeté la demande de provision formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,

— Condamné in solidum [U] [N] et [E] [G] épouse [N] à verser à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état et enjoint à [U] [N] et à [E] [N] née [G] de conclure au fond pour cette date,

— Condamné in solidum [U] [N] et [E] [G] épouse [N] aux dépens.

Cette décision a été confirmée par la cour d’appel d'[Localité 6] le 19.04.2018.

*

Par ordonnance en date du 05.09.2019, le juge de la mise en état a disjoint l’action en responsabilité enregistrée sous le n° RG 10/13358 et l’action en paiement enregistrée sous le n° RG 13/14397.

*

Par ordonnance en date du 03.06.2021, le juge de la mise en état a :

— Déclaré recevable la demande de sursis à statuer formée par [U] [N] et [E] [G] épouse [N],

— Sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés,

— Rejeté la demande formée par la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamné la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT aux dépens.

Cette décision a été infirmée le 28.04.2022 par la cour d’appel d'[Localité 6] qui, statuant à nouveau a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [U] [N] et par [E] [N] née [G] et dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer et condamné [U] [N] et [E] [G] épouse [N] à payer à la SA CIFD la somme de 2 000€, outre les dépens.

Par ordonnance en date du 16.05.2024, le juge de la mise en état a :

— Rejeté l’exception de litispendance ;

— Rejeté la demande de communication de pièces formée par [U] [N] et [E] [G] épouse [N] ;

— Rejeté la demande de condamnation à une amende civile, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Rejeté la demande de condamnation aux versements de dommages-intérêts pour procédure abusive, comme étant incompétent pour en connaître ;

— Prévu un calendrier de procédure,

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état,

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience collégiale au fond du 25.04.2025,

— Rejeté toutes les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes les autres demandes des parties,

— Réservé les dépens de l’incident, ainsi que les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

Par une ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.02.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 25.04.2025.

Par conclusions au fond en date du 07.11.2024, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), formule, au visa des articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1154, 1319, 1351 et 2224 du Code civil et des articles L.137-2 et suivant du Code de la consommation et des articles 14, 31, 73, 100, 101, 122, 480, 700 et 771 du Code de procédure civile, ainsi que vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, les demandes suivantes :

Sur la recevabilité de l’action de la société CIFD – JUGER l’action de la société CIFD recevable

Sur la demande de sursis à statuer de Monsieur et Madame [N]- JUGER la demande de sursis à statuer de Monsieur et Madame [N] irrecevable

Subsidiairement, si la demande de sursis à statuer était déclarée recevable – DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande de sursis à statuer

Sur la demande principale de la société CIFD – CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement du capital restant dû à la date du jugement à intervenir soit la somme de 295.029,88€ au titre du prêt n°2088811 qui portera intérêt au taux contractuel de 4,40% à compter de la déchéance du terme et jusqu’au parfait paiement des sommes dues entre les mains de la société CIFD.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] au paiement des sommes dues à la date de déchéance du terme hors capital et intérêts au taux contractuel soit l’indemnité contractuelle de 10.663,07€ qui produiront intérêts au taux légal à compter de la date de déchéance du terme.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts légaux par application de l’article 1154 du Code civil.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser à la société CIFD la somme de 35.881€ à titre de dommages et intérêts.

Sur l’exception de nullité pour dol invoqué par Monsieur et Madame [N]- JUGER l’exception de nullité pour dol invoquée par Monsieur et Madame [N] irrecevable comme prescrite.

Subsidiairement, si l’exception de nullité était déclarée recevable- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur exception de nullité pour dol.

Sur la demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels du contrat de prêt de Monsieur et Madame [N]- JUGER la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [N] de déchéance des intérêts conventionnels irrecevables.

Subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

Davantage subsidiairement, si la demande de déchéance des intérêts conventionnels était déclarée recevable et les dispositions du Code de la consommation applicables- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande reconventionnelle de déchéance des intérêts conventionnels

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts de Monsieur et Madame [N]- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts.

En tout état de cause- DEBOUTER Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [N] à verser à la société CIFD la somme de 7000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Agnès SUZAN, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par conclusions au fond en date du 30 mai 2023, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur [U] [D] [N] et Madame [E] [N] née [G] demandent au visa des articles 378 du Code de procédure Civile et de l’article 4 du Code de Procédure Pénale et des articles 1116 (désormais 1137), 1147 (désormais 1231-1), 1382 (désormais 1240), 1384 (désormais 1242) et 1984 et suivants du Code Civil et des articles L 121-21, L 312-7 et L 312-10 du Code de la Consommation, et des articles L 519-1 et suivants du Code Monétaire et Financier, et des articles L 341-1 et suivants du Code Monétaire et Financier de :

« IN LIMINE LITIS

SURSEOIR A STATUERjusqu’au prononce d’une décision pénale définitive a rendre suite a l’ordonnance du Juge d’Instruction du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE du 15 avril 2022 (n° Parquet : 08/621111).

Oujusqu’a l’issue de la procédure civile en cours devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE enregistrée sous le n°10/13358AU PRINCIPAL

PRONONCER la nullité des contrats de prêts consentis aux époux [N] par BPI.EN CONSEQUENCE

ORDONNER la compensation entre le montant du capital en principal emprunte et le montant total des échéances que les époux [N] ont déjà payées.CONDAMNER la société CIFD a payer a Monsieur et Madame [N] la somme de 365 881 € a titre de dommages-interets en réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance de ne pas contracter.

A TITRE SUBSIDIAIRE :

DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société CIFD est engagée a raison des fautes de son mandataire APOLLONIA et de ses fautes personnellesCONDAMNER la société CIFD a payer a Monsieur et Madame [N] la somme de 365 881 € à titre de dommages-intérêtsPRONONCERla déchéance de la société CIFD de son droit aux intérêts et indemnités contractuelles, et, en conséquence, enjoindre a la société CIFD de produire un décompte de sa créance expurgée des intérêts et indemnités contractuelles avec imputation des sommes encaissées sur le capitalEN TOUT ETAT DE CAUSE,ENJOINDRE a la société CIFD de justifier du décompte des intérêts au taux contractuel révise variable.DEBOUTER la société CIFD de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.CONDAMNER la société CIFD a payer a Monsieur et Madame [N] la somme de 50 000 € a titre de dommages-interets en réparation de leur préjudice et celle de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SCP [I] ET ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Les emprunteurs sollicitent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la procédure pénale ou de l’action engagée par eux en responsabilité.

Cette nouvelle demande de sursis à statuer est motivée par l’impact de la procédure pénale sur les procédures civiles, le principe de bonne administration de la justice et d’égalité des armes.

La banque invoque l’autorité de la chose jugée, la cour d’appel d'[Localité 6] ayant jugé irrecevable la demande par arrêt du 28 avril 2022. Elle rappelle la jurisprudence écartant les modifications de moyens de défense (en l’espèce, la nullité du contrat de prêt) comme élément nouveau de nature à rendre recevable une nouvelle demande de sursis à statuer, et considère que l’évolution de la procédure pénale est sans effet sur le présent litige, dès lors que la banque n’est pas mise en cause.

Il n’est en effet pas rapporté, ni même d’ailleurs invoqué en demande, d’élément nouveau susceptible de justifier le sursis à statuer, pour lequel un rejet ayant autorité de la chose jugée a été prononcé le 28 avril 2022.

Dès lors, il y a lieu d’examiner si le sursis à statuer doit être ordonné dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

En l’espèce, seule l’action en paiement est concernée, elle ne tend pas à la réparation du dommage causé par les infractions, quelles qu’elles soient, de sorte que le prononcé du sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale présente un caractère facultatif.

La demande de remboursement d’un emprunt dont le montant a été versé aux emprunteurs, qui n’en ont pas honoré toutes les échéances, est sans lien avec la procédure pénale relative à des faits d’escroquerie pour lesquels l’établissement prêteur n’est pas renvoyé devant une juridiction pénale.

De même, il ne saurait pour les mêmes motifs être sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une procédure civile, elle-même objet d’un sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale définitive.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur les demandes au titre du remboursement du prêt

Il est constant que la banque BPI a émis le 15 décembre 2006 une offre de prêt d’un montant de 365 881€ remboursable en 240 mensualités (comprenant une première période de 24 mois à taux fixe de 4.201% hors assurance et une seconde période d’une durée de 216 mois à taux révisable sur la base d’EURIBOR 3 mois majoré de 1,250 points) et que cette offre a été acceptée par [U] [N] et [E] [G] épouse [N] le 29 décembre 2006.

Il n’est pas non plus contesté que la banque a versé les sommes dues au titre du crédit en cause et qu’à compter de 2012, [U] [N] et [E] [G] épouse [N] ont cessé d’en honorer les échéances.

Le contrat prévoit en son VIII-I-1) une clause d’exigibilité anticipée de plein droit pour impayé dans le délai d’un mois de la LRAR, ou de 8 jours après une sommation de payer.

Par lettre RAR du 4 juillet 2012, la BPI a notifié à [U] [N] et [E] [G] épouse [N] la déchéance du terme et les a mis en demeure de procéder dans un délai d’un mois au paiement de la somme de 305 850.94 €.

Il résulte du décompte visé dans la mise en demeure du 4 juillet 2012 que la somme due au titre de ce crédit serait ventilée comme suit :

Capital restant dû : 295 029.88 €Indemnité contractuelle de 7% : 10 663.07 €Intérêts au taux 4.40% au 4 juillet 2012 : 157.99 €

Aucune contestation n’est faite concernant la déchéance du terme du prêt ni sur le montant du capital restant dû.

Sur la nullité du prêt

Les époux [N] se prévalent en revanche du dol afin de voir annuler le prêt.

La banque prétend que l’exception de nullité pour dol serait prescrite en ce que le contrat aurait commencé à être exécuté. Elle souligne que l’erreur alléguée des emprunteurs leur était connue le jour de leur plainte pénale, et en tout état de cause lors de leur assignation en responsabilité, soit le 7 septembre 2010.

L’article 1304 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 04 juillet 1968 au 01 janvier 2009, dispose que : « Dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »

Il résulte de ce texte que la règle selon laquelle l’exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte qui n’a pas encore été exécuté, ne s’applique qu’à compter de l’expiration du délai de prescription de l’action. Après cette date, l’exception n’est recevable que si l’acte n’a pas commencé à être exécuté.

Par ailleurs, l’action en nullité d’un contrat fondée sur le dol se prescrit par un délai de cinq ans à compter du jour où le contractant a découvert le vice qu’il allègue.

Il appartient aux juges du fond de rechercher la date à laquelle les emprunteurs ont eu connaissance des manœuvres frauduleuses dont ils se prétendent victimes.

En l’espèce, il est constant que le contrat a commencé à être exécuté, d’une part, et que les premières conclusions visant le dol sont les seules conclusions au fond, notifiées par RPVA le 16 janvier 2020.

Il convient de relever que dans la présente procédure, les époux [N] se prévalent des mêmes faits (notamment l’absence de contact direct avec la banque, absence de justification des fiches de renseignements sur les ressources et charges, absence de paraphe de l’offre de prêt…) que dans leur plainte avec constitution de partie civile entre 2008 et 2009, à une date non connue du tribunal en l’état des pièces communiquées. En tout état de cause, ils invoquaient également les mêmes griefs dans leur assignation du 7 septembre 2010, date à laquelle avec certitude ils avaient eu connaissance des manœuvres qu’ils allèguent à l’appui de leur demande en nullité pour dol, et qu’a donc couru le délai quinquennal de prescription de l’action comme de l’exception.

L’exception de nullité est donc prescrite.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur les demandes à ce titre.

Sur l’applicabilité du code de la consommation

L’établissement préteur sollicite la condamnation à un certain nombre de sommes, contestées par l’emprunteuse sur le fondement des dispositions d’ordre public du Code de la consommation.

Le recours de l’emprunteuse à ce fondement est constitutif d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’il échappe à la prescription.

L’article L312-3 du Code de la consommation, applicable du 27 juillet 1993 au 01 juillet 2016, dispose que : « Sont exclus du champ d’application du présent chapitre [relatif au crédit immobilier]:

1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;

2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;

3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu’elles ne sont pas associées à un crédit d’anticipation. »

Les emprunteurs exercent les professions de chirurgien-dentiste et de médecin.

Il résulte des pièces produites aux débats que le couple a acquis au total 15 biens immobiliers, destinés à la location.

Monsieur [U] [N] a été inscrit au registre du commerce et des sociétés au titre d’une activité de loueur de meublés professionnels à compter du 5 janvier 2006.

Dans ces conditions, l’acquisition financée par le prêt en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Le prêt en cause ne saurait donc relever de plein droit des dispositions du Code de la consommation.

*

Les époux [N] se prévalent de l’application volontaire par les parties de ses dispositions.

La soumission volontaire de la banque, dans le cadre des conditions des prêts, au Code de la consommation, ne peut être présumée.

La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du Code de la consommation doit démontrer que la référence au Code de la consommation figurant sur les contrats de prêt a été faite de façon volontaire, expresse et éclairée par la banque, alors que les prêts n’y étaient pas soumis de plein droit.

La référence à des textes du Code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve.

La fiche de renseignement bancaire, en date du 10 janvier 2005, mentionne au titre du cadre juridique « LMNP » (loueur en meublé non professionnel) et l’existence de plusieurs prêts immobilier et un patrimoine comprenant des placements à hauteur de près d’un million d’euros.

Il résulte également de la fiche de renseignement et de la fiche de réservation du produit, de la même date, que les emprunteurs ont déclaré dans la fiche de renseignements bancaires des revenus mensuels de plus de 31 000€ tirés de leurs activités respectives de dentiste et médecin.

Dans ces conditions, il est difficile de considérer que la banque ignorait l’activité de professionnel des emprunteurs.

En outre, au vu de l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans l’exposé du litige, par un mail interne en date du 19.10.2005 (pièce 33), il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI sur les demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA.

Ce mail, adressé par [X] [L], secrétaire général de BPI, à divers employés de la BPI, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » contenait la phrase suivante : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier :

— L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

— L’analyse du dossier sera faite en considérant que l’absence de marge hypothécaire devra être systématiquement compensée par un renforcement de la qualité du risque lié aux emprunteurs (donc sélectivité accrue) […] »

Il est constant que la BPI n’a pas reçu personnellement les époux [N] dans le cadre de la souscription du contrat en cause, et aucune impossibilité n’est démontrée.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que, de parfaite bonne foi, la banque ait été tenue dans l’ignorance de l’intégralité de l’opération de défiscalisation projetée et du statut de loueur professionnel adopté par les emprunteurs, au point que son consentement ait été vicié dans la soumission du contrat au code de la consommation.

Dès lors, il sera retenu que les parties se sont volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation alors applicables au crédit immobilier.

Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels

Les emprunteurs sollicitent la déchéance du droit aux intérêts de la banque sur le fondement de la violation des dispositions relatives au formalisme de l’envoi de l’offre de crédit et au délai de rétractation.

La banque se prévaut de la prescription de ce moyen.

La demande de déchéance du droit aux intérêts, soulevée pour obtenir la réduction des sommes demandées par la banque, est constitutive d’une défense au fond, au sens de l’article 71 du Code de procédure civile, de sorte qu’elle échappe à la prescription.

Le moyen tiré de la prescription de la demande de déchéance du droit aux intérêts sera donc rejeté.

La banque se prévaut de ce que les emprunteurs auraient indiqué au contrat la date de réception de l’offre de prêt, et signé, confirmant ainsi la mention portée en page 8 du contrat selon laquelle « je (nous) déclarons avoir reçu la présente par voie postale ».

Aux termes de l’article L 312-7 du Code de la Consommation, dans sa version applicable du 27.07.1993 au 01.07.2016 :

« Pour les prêts mentionnés à l’article L. 312-2, le prêteur est tenu de formuler par écrit une offre adressée gratuitement par voie postale à l’emprunteur éventuel ainsi qu’aux cautions déclarées par l’emprunteur lorsqu’il s’agit de personnes physiques. »

Aux termes d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, l’inobservation de cette règle de forme est sanctionnée par la déchéance du droit aux intérêts.

Cette règle a d’autant plus de sens que c’est le cachet de la poste qui permet au juge de contrôler le respect du délai de réflexion de 10 jours, prévu à l’article L312-10 du même code.

L’article L. 312-33 de ce même code dans cette même version disposait que : « Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de 3 750 €.

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 €.

La même peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reçoit de sa part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après l’expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-27.

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. »

En ce qui concerne la présente espèce, il n’est pas apporté de preuve de la réception par voie postale.

En outre, aux termes de l’arrêt de renvoi devenu définitif dans l’affaire dite « Apollonia », il a été suffisamment démontré que l’apposition d’une date sur les documents contractuels, suivis de la signature des emprunteurs ne présente pas un caractère probant aussi sérieux que le cachet de la poste, puisque le principe de l’opération reposait sur le fait que les emprunteurs signaient toute la documentation « en blanc » et que les dates étaient ajoutées a posteriori par les employés d’Apollonia. Dans certains cas, les emprunteurs n’ont même jamais reçu les offres de prêts.

Ce fonctionnement avait pour objet et pour effet de priver les emprunteurs du délai de rétractation de 10 jours prévu à l’article L312-10.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, pénalités et majorations subséquentes.

Par voie de conséquence, il n’est pas nécessaire de statuer sur la qualification de clause pénale de l’indemnité contractuelle.

Sur la demande de production de décompte expurgée

Cette demande n’apparaît pas nécessaire pour permettre au tribunal de statuer sur les demandes.

Elle sera donc rejetée.

Sur la demande d’imputation des sommes encaissées sur le capital

Cette demande n’est pas une défense au fond, mais une demande reconventionnelle, et par conséquent une demande au fond, soumise aux règles de prescription quinquennale de droit commun.

Cette demande a été formulée pour la première fois par la voie des premières conclusions au fond des emprunteurs communiquées par RPVA le 15.01.2020.

Un délai supérieur à cinq ans s’était écoulé depuis la signature du contrat le 29.12.2006.

Cette demande est donc prescrite.

Sur les sommes dues

Les époux [N] seront donc condamnés à payer au CIFD le capital restant dû sur les échéances échues et impayées à la date de l’audience.

A la date de la déchéance du terme, soit au 4 juillet 2012, le décompte faisait apparaître un capital restant dû de 273 298,84€, et 21 731,04€ au titre des échéances impayées.

Il n’est pas produit de décompte permettant de distinguer quelle somme correspond au capital et quelle somme correspond aux intérêts dans les mensualités impayées, de sorte que la somme au titre des échéances impayées ne sera pas prise en compte.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement.

La somme de 273 298,84€ produira, de plein droit, intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Les parties s’étant volontairement soumises aux dispositions du Code de la consommation, aucune somme supplémentaire ne peut être sollicitée ni accordée, notamment au titre de la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la responsabilité civile de la banque

Sur sa responsabilité du fait de son mandataire

La banque conteste que la société APOLLONIA ait été son mandataire.

Cela ne résulte pas non plus de l’ordonnance, ni de l’arrêt de renvoi devant le tribunal correctionnel.

Les articles 9 et 10, et 143 à 146 du code de procédure civile disposent qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’emprunteuse, qui se prévaut de la responsabilité de la banque du fait de son mandataire APOLLONIA, ne justifie pas du moindre début de preuve en ce sens, de sorte qu’aucune responsabilité de la banque ne sera retenue de ce chef.

Sur sa responsabilité du fait de ses fautes personnelles

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d’information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

Les époux [N] considèrent que la légèreté de la banque doit être sanctionnée par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur du montant en capital de l’emprunt.

Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l’emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d’endettement excessif.

La situation des emprunteurs doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par les emprunteurs.

Il ne saurait être déduit d’une faute d’orthographe concernant le lieu de signature de la fiche de renseignement une suspicion de fiabilité des éléments mentionnés, qui aurait dû conduire l’établissement bancaire à faire des vérifications. La lecture de la fiche fait apparaître au contraire des revenus compatibles avec les professions des emprunteurs, d’autres prêts, mais un patrimoine significatif.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

Le préjudice de l’emprunteur est la perte d’une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Les emprunteur et co-emprunteur apparaissent respectivement dans les fiches de renseignements bancaires comme chirurgien-dentiste et médecin.

La profession des emprunteurs, en dépit de leur expérience en matière d’investissement immobilier, conduit à considérer que les emprunteurs ne disposaient pas d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière leur permettant de mesurer totalement les risques attachés à leurs engagements, et à être ainsi considérés comme des emprunteurs non avertis.

Dès lors, il appartenait à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

En l’espèce, les emprunteurs mentionnaient trois précédents crédits immobiliers au titre d’investissements locatifs, en cours depuis 6 à 10 ans, avec un taux d’endettement très faible compte-tenu des revenus déclarés. Le taux d’endettement après le présent prêt demeurait ainsi inférieur à 20%.

Les éléments communiqués n’étaient donc pas de nature à faire craindre un endettement excessif.

Il n’est par conséquent pas établi de faute personnelle de la part de la banque.

*

La demande de dommages et intérêts reposant sur l’existence d’une faute sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire « en tout état de cause » des emprunteurs

Les époux [N] sollicitent dans leur dispositif l’allocation de la somme de 50 000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice.

Ils ne justifient d’aucun élément permettant de justifier, ni même de chiffrer le préjudice. Rien ne permet même de différencier cette demande indemnitaire de celle sollicitée en réparation de la responsabilité civile de la banque, laquelle a été écartée.

Dans de telles conditions, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société CIFD

La banque invoque un préjudice tiré de la perte de chance de ne pas contracter, du fait de la dissimulation par les emprunteurs de leur état d’endettement réel résultant des autres prêts auprès de différentes banques, pour un montant global connu à ce jour de plus de 4 000 000€, ce qui ne ressort pas de la fiche de renseignements bancaires. Elle expose qu’elle est contrainte de supporter les conséquences de leur comportement déloyal, en ayant cessé de rembourser le prêt au bout de 6 ans, alors même qu’ils perçoivent les loyers de l’appartement financé par ce prêt. Elle estime son préjudice à la somme de 35.881€.

Les défendeurs ne se sont pas prononcés sur cette demande.

Il n’est pas contesté que les époux [N] ont sollicité plusieurs prêts sans en informer leur cocontractant, et cessé de rembourser ce crédit en 2012, ce qui constitue un manquement à leur obligation contractuelle de loyauté. La cessation de remboursement a laissé un capital restant dû de 295 029,88€, soit une part considérable du montant prêté, le préjudice est donc avéré.

Toutefois, il convient de prendre en considération les éléments mis en exergue par l’ordonnance de règlement du juge d’instruction visée dans le bordereau des pièces communiquées : dans un mail interne en date du 19.10.2005, il avait été attiré l’attention des salariés de la BPI au sujet des demandes de crédit « apportées » par la société APOLLONIA, sous l’objet « LMNP APOLLONIA » : « toutefois il est indispensable de préciser les éléments suivants pour établir une relation saine et durable avec cet apporteur, sachant que nous sommes en haut du cycle de l’immobilier : – L’agence doit rencontrer les clients (sauf impossibilité avérée) […] ».

Le magistrat instructeur a estimé que « S’il apparaît que l’acceptation de fait par la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER des conditions de célérité imposées par Apollonia dans l’instruction des demandes de prêts pouvait être de nature à limiter le caractère approfondi du contrôle qui aurait dû être exercé, la seule instrumentalisation de la banque mue par une recherche concurrentielle de profit, ne suffit pas à constituer un indice grave de commission d’un délit pénal, aucun élément en l’état du dossier ne permettant de considérer que la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER connaissait ou pouvait même en déduire l’existence des montages pyramidaux de crédits auxquels Apollonia exposait ses clients. »

Pour autant, si elle avait reçu les époux [N] en personnes, comme prévu par ses process internes, la banque aurait été mise à même de les questionner et de découvrir que plusieurs crédits avaient été sollicités simultanément, et ainsi que le taux d’endettement était donc en réalité supérieur à celui résultant du crédit en cause, et n’aurait peut-être pas accordé le crédit demandé.

Dans ces conditions, par sa négligence, la banque a concouru à son préjudice à un tel point qu’il n’est pas envisageable d’indemniser sa perte de chance de ne pas contracter.

Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

En l’espèce, [U] [N] et [E] [G] épouse [N], qui succombent partiellement à l’instance, auront la charge des dépens. L’équité commande en revanche de laisser les frais irrépétibles à la charge respective des parties.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la date de l’assignation, au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, collégialement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Constate la prescription de l’exception tirée de la nullité du contrat et de la demande d’imputation des sommes encaissées sur le capital ;

Rejette toutes les autres fins de non-recevoir tirées de la prescription ;

Condamne solidairement [U] [N] et [E] [G] épouse [N] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), venant aux droits et obligations de BPI, la somme de 273 298,84€ au titre du capital restant dû au titre du prêt n°2088811 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Déboute la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [U] [N] et [E] [G] épouse [N] de leurs demandes de dommages et intérêts ainsi que de production de décompte expurgé ;

Condamne in solidum [U] [N] et [E] [G] épouse [N] au paiement des dépens de l’instance ;

Autorise la distraction des dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT