TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Juin 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE :

Le 14 juin 2024

à M^e Nicolas AUTRAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 juin 2024

à M^e BELARBI Naïma

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/01800 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3D57

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [V]

née le 15 Janvier 1947 à [Localité 4], domiciliée : chez SASU ALTER IMMO, Chez SOCIETE ALTER IMMO SASU – [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas AUTRAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [F]

né le 11 Décembre 1973 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [R] [Z]

née le 06 Août 1982 à [Localité 6] (ESPAGNE), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 08 avril 2016, Madame [J] [V] a donné à bail à Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 834,73 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [V] a fait signifier à Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 03 août 2022 un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 1 433,89 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2022, dénoncé le 06 décembre 2022 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [J] [V] a fait assigner Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans termes ni délais des preneurs et de tout occupant de leur chef,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 octobre 2022, soit la somme de 1 871,84 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 978,65 euros,

— débouter Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] de toute demande de termes et délais, compte tenu des délais dont ils ont déjà bénéficié, de fait, pour s’exécuter,

— subsidiairement, si, par impossible, des délais de paiement devaient être accordés aux locataires, avec la suspension de la clause résolutoire, juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sera diligentée et ils seront solidairement condamnés à verser à Madame [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges comprises,

— juger qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision à intervenir est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [V] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 03 août 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 29 juin 2023 , l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 28 septembre 2023.

A cette audience, Madame [J] [V], représentée par son conseil, justifie d’un décompte actualisé portant sur un solde de 0,47 euros au 08 septembre 2023, terme du mois de septembre inclus.

Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z], représentés par leur conseil, demande au juge des référés de :

— donner acte de ce qu’ils ont intégralement réglé la dette locative, qu’ils sont à jour du paiement des loyers et qu’ils ont justifié d’une assurance contre les risques locatifs,

— juger en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué,

— rejeter par conséquent la demande de résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire, en raison du fait que la créance locative est inexistante et qu’un contrat d’assurance contre les risques locatifs a été justifié au mandataire de la bailleresse,

— rejeter la demande d’expulsion ainsi que toutes les demandes de paiements et toutes les demandes subséquentes,

— juger que le bail d’habitation du 08 avril 2016 est valable et continue à produire ses effets entre les parties,

— écarter l’exécution provisoire de droit en raison des conséquences excessives que celle-ci aurait pour les défendeurs,

— condamner Madame [J] [V] à leur payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 novembre 2023.

Suivant décision avant dire droit du 09 novembre 2023, le juge des référés ayant relevé qu’il ressortait du décompte actualisé produit aux débats que la dette s’élevait à la somme de 0,47 euros, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 21 décembre 2023 afin de permettre à Madame [J] [V] d’indiquer si elle maintenait ou non l’ensemble de ses demandes.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 avril 2024 date à laquelle elle a été retenue ;

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé, Madame [J] [V] demande au juge des référés de :

Débouter Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusionsJuger que Madame [J] [V] maintient l’intégralité de ses demandesJuger que le commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer les loyers délivré par acte de commissaire de justice du 03 août 2022 est resté infructueuxConstater et juger la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion sans termes ni délais des preneurs et de tout occupant de leur chef,Juger que Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] ne se sont acquittés de leur dette qui s’élevait à la somme de 1871,84 euros arrêtée au 25 octobre 2022 qu’après l’assignation du 1er décembre 2022Condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux sur la base du dernier loyer soit 1014,57 euros,Juger qu’en tout état de cause, Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] n’ayant pas justifié, de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs au plus tard la veille de la date du commandement, le bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire sans qu’il possible pour la juridiction de céans de suspendre le jeu de la clause résolutoire et d’accorder des délais aux défendeurs Subsidiairement, si, par impossible, des délais de paiement devaient être accordés aux locataires, avec la suspension de la clause résolutoire,

— juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sera diligentée

— juger dans cette hypothèse que Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Madame [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges comprises,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] à payer à Madame [J] [V] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— juger qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision à intervenir est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— condamner solidairement Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution.

La requérante fait valoir que les locataires ont soldé leur dette le 04 décembre 2023 quelques jours avant l’audience, qu’il sont des débiteurs récurrents et de mauvaise foi ;

Suivant conclusions récapitulatives auxquelles il est expressément renvoyé, Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] demandent au juge des référés de :

Constater que Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] ont justifié d’avoir contracté une assurance contre les risques locatifs pour les années 2022 et 2023Constater que la totalité de la créance locative a été réglé par Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] Constater que les défendeurs sont créanciers d’un montant de 2,19 euros au 17 avril 2024Donner acte de ce que Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] ont intégralement réglé leur dette locative , qu’ils sont à jour du paiement des loyers et qu’ils ont justifié de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifsJuger en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais jouéRejeter la demande de résiliation du bail Rejeter la demande d’expulsionJuger que le bail d’habitation du 08 avril 2016 est valable et continue à produire ses effets entre les partiesSuspendre à défaut les effets de la clause résolutoire et ordonner la continuité des relations contractuelles Ecarter l’exécution provisoire de droit en raison des conséquences excessives que celle-ci aurait pour les défendeursCondamner Madame [J] [V] à payer à Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er décembre 2022 a été dénoncée le 06 décembre 2022 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit deux mois au moins avant l’audience initiale du 29 juin 2023.

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin Madame [J] [V] justifie par le relevé de propriété versé aux débats, être usufruitière du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [J] [V] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs le bail sera résilié de plein droit dans les conditions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989.

Par exploit du 03 août 2022, le bailleur a fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] produisent une attestation d’assurance multirisques habitation en date du 07 janvier 2023 pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2023 soit la période antérieure au commandement du 03 août 2022 ;

Les défendeurs produisent en outre un courriel adressé le 25 octobre 2022 à l’agence gérant le bien immobilier objet de la présente procédure concernant le justificatif d’assurance ;

Il s’ensuit que Madame [J] [V] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié le 03 août 2022, pour une somme en principal de 1 433,89 euros .

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 03 octobre 2022;

Sur la demande de résiliation du bail d’expulsion et en paiement d’une l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [J] [V] produit aux débats le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience de multiples relances adressés aux défendeurs et plusieurs décomptes dont un dernier décompte actualisé créditeur de la somme de 2,19 euros au 09 avril 2024.

Le dernier relevé de compte produit établit qu’à la date du 08 avril 2024 le solde du compte des locataires est créditeur de 2,19 euros ;

Il sera donc constaté que la dette locative arrêtée au 08 avril 2024 est soldée;

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les défendeurs sollicitent la suspension de la clause résolutoire et insistent sur leur volonté de rester dans le logement qu’ils occupent ; ils reconnaissent avoir tendance à régler leur loyer en retard et font valoir que la CAF a supprimé le versement de la prestation partagée d’éducation de l’enfant d’un montant de 405,97 euros pour les mois de mai, juin et juillet 2022 et que cette situation a généré leur dette locative ;

Madame [J] [V] s’opposent aux demandes des défendeurs ; elle fait valoir les multiples relances adressées à ses locataires de manière régulière depuis 2018 et que malgré ces relances les défendeurs ont persisté dans leur comportement ce qui a contraint Madame [V] à les assigner ;

Toutefois, il est relevé que le bail est ancien et que les locataires reconnaissent avoir réglé leur loyer irrégulièrement et en retard, que la dette est réglée depuis juillet 2023 ;

Cette situation justifie d’octroyer aux défendeurs des délais de paiement rétroactifs d’office jusqu’au 08 avril 2024 en suspendant les effets de la clause résolutoire, de constater que les locataires ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit Madame [J] [V] sera déboutée de ses demandes tendant à obtenir l’expulsion des requis et en paiement à titre provisionnel d’indemnités d’occupation ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] dont le manquement à leurs obligations est à l’origine de la procédure, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement déjà signifié ;

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à payer à Madame [J] [V] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS Madame [J] [V] recevable en ses demandes;

DEBOUTONS Madame [J] [V] de sa demande tendant à obtenir la résiliation des baux par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 03 octobre 2022 ;

ACCORDONS à Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce, jusqu’au 08 avril 2024,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ,

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

CONSTATONS que la dette locative arrêtée au 08 août 2024 est soldée;

DEBOUTONS Madame [J] [V] de ses demandes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] et le paiement à titre provisionnel d’ indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] à payer à Madame [J] [V] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [F] et Madame [S] [R] [Z] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE