RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00076 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMNB

MINUTE N° :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

c/

[Z] [B], [Y] [B]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Madame [Z] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Paul-Gabriel CHAUMANET

COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 4]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1er décembre 2025 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 octobre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Etablissement public VAL D OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Madame [Z] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 31 mars 2025, par Assignation du 26 mars 2025 ; L’affaire a été plaidée le 02 octobre 2025, et jugée le 1er décembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2023, la société VAL D’OISE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [B] et M. [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9].

Par actes sous seing privé du 27 mars 2024 et du 25 avril 2024, la société VAL D’OISE HABITAT a consenti un bail à Mme [Z] [B] et M. [C] [B] sur des emplacements de stationnement (place 5 et place 6).

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 30.088,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [B] et M. [C] [B] le 4 novembre 2024.

Par assignations du 26 mars 2025, la société VAL D’OISE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [B] et M. [C] [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, augmenté de 10% à compter du jour de l’audience jusqu’à libération des lieux, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

—  3.276,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025 ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 2 octobre 2025, la société VAL D’OISE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société VAL D’OISE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [B] expose que les locataires ont trouvé un autre logement, donné leur congé et quitteront les locaux le 12 décembre 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société VAL D’OISE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 30.088,34 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2025.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société VAL D’OISE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 septembre 2025, Mme [Z] [B] et M. [C] [B] lui devaient la somme de 865,50 euros, soustraction faite des frais de procédure pour les locaux et les emplacements de stationnement.

Mme [Z] [B] et M. [C] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [B] et M. [C] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société VAL D’OISE HABITAT ou à son mandataire.

La demande de majoration de 10% ne sera pas accueillie en ce qu’elle n’apparait pas justifiée.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [Z] [B] et M. [C] [B] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [B] et M. [C] [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société VAL D’OISE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 26 septembre 2023, 27 mars 2024 et 25 avril 2024 entre la société VAL D’OISE HABITAT, d’une part, et Mme [Z] [B] et M. [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] sont résiliés depuis le 14 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et M. [C] [B] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 865,50 euros (huit cent soixante-cinq euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 mars 2025 ;

AUTORISE Mme [Z] [B] et M. [C] [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [B] et M. [C] [B] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre des loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— Les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 14 janvier 2025 ;

— Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [B] et M. [C] [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [Z] [B] et M. [C] [B] seront solidairement condamnés à verser à la société VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société VAL D’OISE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société VAL D’OISE HABITAT de sa demande de majoration de 10% ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et M. [C] [B] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [B] et M. [C] [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 novembre 2024 et celui des assignations du 26 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge