TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/03336 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XBI4

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

DEMANDEUR :

Mme [R] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat plaidant au barreau d’ARRAS, M^e Jacques FORESTIER, avocat postulant au barreau du HAVRE

DEFENDEURS :

M. [A] [V]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE

Mme [D] [V] née [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabrice CHATELAIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 Juin 2024.

A l’audience publique du 31 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 30 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date des 29 et 30 juin 2022, Madame [R] [O], a promis de vendre à Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V], ci-après les époux [V], un studio dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] au prix de 97.000 euros.

L’acte stipule des conditions suspensives, dont l’une relative à l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La réitération par acte authentique était prévue au 19 septembre 2022 au plus tard.

Par courrier daté du 14 septembre 2022, Me [B], notaire de Madame [R] [O], a mis en demeure les époux [V] de justifier de l’obtention ou du refus de prêt.

Par courriel du 30 septembre 2022, Monsieur et Madame [V] ont transféré à Madame [O] le courriel du CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE qui indiquait refuser le prêt sollicité.

La vente n’ayant pas été réitérée, Madame [O] a donc fait assigner Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] par actes d’huissier du 3 avril 2023, devant le tribunal judiciaire de Lille, aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale et des dommages et intérêts.

Les époux [V] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté leur demande et les a condamné à payer à Madame [R] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour l’incident.

La clôture est intervenue le 19 juin 2024 par ordonnance du même jour.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 mars 2025, Madame [R] [O] sollicite du tribunal de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— confirmer la caducité du compromis de vente signé le 29 juin 2022 ;

— condamner Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à lui payer la somme de 9.700 euros à titre de clause pénale ;

— condamner Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande de constat de la caducité du contrat, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1113, 1114, 1121, 1304-3, 1304-5 et 1583 du code civil que la carence des défendeurs quant à la recherche d’un prêt bancaire conformément à la condition suspensive du compromis de vente, a entraîné la défaillance de ladite clause suspensive, entrainant avec elle la caducité du compromis de vente.

Au soutien de sa demande d’indemnisation au titre de la clause pénale, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, que la mise en demeure envoyée par le notaire aux consorts [V] permet une application de la clause pénale qui prévoyait une indemnité d’un montant de 9.700 euros.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Madame [R] [O] fait valoir, sur le fondement de l’article 1231 du code civil, qu’elle a subi un préjudice en se liant aux défendeurs, puisque cette relation l’a empêchée de rechercher un autre acquéreur. Elle expose également qu’elle a été dans l’obligation de suspendre ses projets personnels. En dernier lieu, elle fait valoir que les défendeurs ont commis une résistance abusive qui l’a contrainte à agir en justice.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024, Monsieur [A] [V] et Madame [D] [V] née [E] sollicite du tribunal de voir :

A titre principal,

— constater la caducité de la promesse de vente du 30 juin 2022 ;

— débouter Madame [R] [O] de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— réduire à l’euro symbolique le montant de la clause pénale ;

— rejeter la demande de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [R] [O] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [R] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Fabrice CHATELAIN, avocat aux offres de droit.

Au soutien de leur demande tendant à voir constater la caducité de la promesse de vente, Monsieur et Madame [V] font valoir, sur le fondement de l’article 1304-6 du code civil que la condition suspensive prévoyait l’obtention d’un prêt d’un montant de 47.000 euros par les acquéreurs. Ils exposent que le prêt qu’ils ont sollicité n’a pas été accordé, de sorte que la promesse de vente est caduque.

Au soutien de leur demande tendant à voir débouter la requérante de sa demande d’application de la clause pénale, Monsieur et Madame [V] font valoir, sur le fondement des articles 1231 et 1231-5 du code civil, qu’elle ne peut s’appliquer que lorsque l’acquéreur potentiel a été mis en demeure de réitérer l’acte ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils exposent en effet que le notaire de la venderesse leur a seulement adressé une mise en demeure de justifier des démarches accomplies pour l’obtention d’un prêt. Ils précisent également qu’ils ont justifié d’un refus de prêt par leur banque.

Au soutien de leur demande subsidiaire relative au montant de la clause pénale, Monsieur et Madame [V] font valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil qu’ils n’ont commis aucune faute et que la requérante n’a subi aucun préjudice. Ils déduisent de l’absence de préjudice de la requérante le caractère manifestement excessif du montant de la clause.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, Monsieur et Madame [V] font valoir que Madame [O] ne justifie d’aucun préjudice et n’invoque aucun fondement juridique.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la condition suspensive de prêt

En application de l’article 1589 du code civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès lors qu’aucune condition suspensive ou résolutoire ne vient l’affecter.

L’article 1304 du code civil dispose que : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. »

Il résulte des article 1304-3 et 1304-6 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement et qu’elle est réputée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de ladite condition.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il convient de rappeler qu’il incombe à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un

financement conforme aux termes du contrat et qu’il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente des 29 et 30 juin 2022 stipule que la vente ne sera réalisée qu’à la condition suspensive que les époux [V] obtiennent un prêt pour financer l’opération. Il était prévu que les défendeurs paient la somme de 50.000 euros sur leurs deniers propres et règlent le solde à l’aide d’un prêt bancaire, soit la somme de 55.600 euros, incluant la provision pour frais d’acte, au taux maximum de 2% l’an hors frais et hors assurance, sur une durée de 10 ans.

Madame [R] [O] invoque la carence des défendeurs dans la mise en œuvre des obligations qui étaient à leur charge au titre de cette clause.

Les époux [V], qui supportent la charge de la preuve de l’exécution de leur obligation, n’apportent aucun élément destiné à démontrer qu’ils ont entrepris toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt. Le seul fait que la société BABYLONE DIGITAL AGENCY, dont Monsieur [V] était dirigeant, ait fait l’objet d’une procédure collective, ne suffit pas à apporter la preuve qu’ils ont effectué une demande de prêt dans les conditions prévues par le compromis de vente.

Le seul élément, au demeurant versé aux débats par la demanderesse, est un courriel du CREDIT AGRICOLE DU NORD FRANCE, par lequel cette banque refuse de prêter au consorts [V] la somme 55.600 euros pour le bien objet de l’avant-contrat litigieux. Or, ce courriel ne mentionne pas le taux d’intérêts sollicité de sorte que les époux [V] ne démontrent pas qu’ils ont effectivement sollicité un prêt conforme aux prescriptions contractuelles.

En conséquence, la condition suspensive est réputée réalisée aux torts des époux [V]. Toutefois, les parties sollicitent de concert de voir constater la caducité de l’avant-contrat, aucune d’elle ne souhaitant poursuivre l’exécution forcée de la vente.

Dès lors, il y a lieu de constater la caducité du compromis de vente signé le 30 juin 2022.

Sur la demande d’application de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, la clause pénale de l’avant-contrat litigieux stipule : « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne réitérerait pas les présentes par la signature de l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme égale à 10% du prix de vente.

Le tout, sans que cette stipulation ne puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre. »

Il ressort de la lecture de cette clause que sa mise en œuvre est subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure aux fins de signature de l’acte authentique. Or, force est de constater que Madame [R] [O] n’a jamais mis en demeure les consorts [V] de réitérer la vente devant notaire. En effet, la requérante ne peut nullement se prévaloir du courrier daté du 14 septembre 2022 envoyé par son notaire aux époux [V] puisqu’il s’agit seulement d’une mise en demeure de produire les justificatifs d’obtention ou non d’un prêt.

En conséquence, la clause pénale de l’avant contrat litigieux ne peut trouver à s’appliquer et la demande de Madame [R] [O] sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité.

En l’espèce, les parties ont signé l’avant-contrat les 29 et 30 juin 2022 et le courriel des époux [V] indiquant que leur banque refuse le prêt est daté du 30 septembre 2022. Le bien a donc été immobilisé pendant 3 mois période au cours de laquelle Madame [R] [O] n’a effectivement pas pu mettre en vente son bien. Néanmoins, elle ne produit aucune pièce permettant d’étayer sa demande indemnitaire et notamment les projets personnels qu’elle aurait été dans l’obligation de suspendre. En outre, il ne peut être reproché une quelconque résistance abusive des époux [V] qui l’ont informée de l’impossibilité d’obtenir leur prêt et qui n’ont jamais été mis en demeure de l’indemniser.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [O] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de l’issue de litige, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du CPC dispose que : Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Il sera dès lors rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la caducité de la promesse de vente synallagmatique conclue les 29 et 30 juin 2022 entre, d’une part, Madame [R], [Y], [L] [O], venderesse et, d’autre part, Monsieur [A], [K], [S] [V] et Madame [D], [N], [H] [V], acquéreurs ;

REJETTE la demande d’application de la clause pénale formulée par Madame [R], [Y], [L] [O] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [R], [Y], [L] [O] ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier, La Présidente,