TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 08 novembre 2024

à M^e Patrice BALDO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 08 novembre 2024

à M^e Aurélien LEROUX

Le 08 novembre 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01689 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4VSY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélien LEROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 27 juin 2023, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) ICF Sud-Est Méditerranée a consenti à Madame [L] [P] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 2] dans le premier [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 607,71 euros, outre 81,09 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [L] [P] le 13 novembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2.343,03 euros en principal

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, agissant par son Président Directeur Général, a fait assigner en référé Madame [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de Madame [L] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.868,63 euros, outre les intérêts de retard,sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les actes nécessaires et les frais d’enquête.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 12 septembre 2024, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation. Elle a répondu oralement aux écritures de Madame [L] [P], faisant état de leur réception tardive, faisant valoir que le litige afférent à la [Adresse 10] était sans incidence sur son action. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai.

Madame [L] [P], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses écritures. Aux termes de ses conclusions en réplique, elle demande :

— de débouter la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée de ses demandes au motif de l’existence d’une contestation sérieuse,

— la condamnation de la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée à verser à son conseil la somme de 1.000 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— à titre subsidiaire, de renvoyer l’affaire devant le juge de fond aux fins de mise en cause de son bailleur et de jonction avec la procédure pendant,

— à titre éminemment subsidiaire, des délais de grâce d’un afin notamment d’obtenir un relogement de son bailleur.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 19 janvier 2024 a été dénoncée le 23 janvier 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 27 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.343,03 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Sur la contestation sérieuse soulevée en défense au motif d’un manquement d’un bailleur, Monsieur [Z] [G], dans l’exécution de son obligation de relogement consécutive à un arrêté de mise en sécurité, Madame [L] [P] verse au débat la copie d’un contrat de bail, partiellement illisible, daté du 15 avril 2007, désignant la bailleresse en la personne de la société civile immobilière (SCI) Herro, l’identité du locataire et la localisation des lieux n’étant pas lisibles. Elle joint par ailleurs :

— une assignation du 11 septembre 2023, délivré par Monsieur [Z] [G], en qualité de bailleur, à son encontre, en qualité de locataire d’un logement situé au [Adresse 6], notamment aux fins de prononcé de la résiliation d’un bail du 15 avril 2007 à effet du 15 mai 2023 suite au refus de trois offres de relogement, sur le fondement de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH),

— un arrêté de mise en sécurité du 25 mars 2023 portant sur un immeuble situé au [Adresse 7], portant interdiction d’accès à l’appartement du premier étage,

— la notification de cet arrêté par la Mairie à Monsieur [Z] [G], datée du 12 mai 2023 et lui rappelant son obligation de relogement, l’hébergement pouvant être organisé par elle en cas de carence, aux frais de ce dernier.

La souscription par Madame [L] [P] d’un contrat de bail hors du cadre légal fixé par les articles L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, alors qu’elle vivait dans un hôtel, tel que cela ressort du contrat de bail, est sans incidence sur l’action en résiliation du bail engagée par la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée.

Le contrat de bail liant les parties ne fait pas état d’un bail initial, d’un relogement et d’un arrêté de mise en sécurité. Les débats indiquent que la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée n’est pas au fait de la situation de Madame [L] [P] lors de la souscription du contrat de bail. A ce titre, il importe de retenir que la CAF indique dans un courriel du 4 mars 2024 adressé au conseil de Madame [L] [P] une demande d’aide au logement présentée par la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, supprimée suite au signalement fait par Madame [L] [P] que la résidence sise [Adresse 3] n’était pas sa résidence principale. Par ailleurs, dans ses écritures du 21 mai 2024, afférentes à la procédure au fond, Madame [L] [P] se domicilie au [Adresse 5] et ne fait pas état de son logement sis [Adresse 3].

Le commandement de payer du 13 novembre 2023 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2024.

Madame [L] [P] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 706,44 euros actuellement, et de condamner Madame [L] [P].

Le cadre légal fixé par les articles L 521-3-1 du CCH ne prévoit pas d’obligation pour le bailleur de rembourser les frais exposés par le locataire ayant décidé de pourvoir lui-même à son relogement, sans intervention de la Mairie.

Il en résulte que la demande de passerelle au fond est mal fondée, Monsieur [Z] [G] n’étant pas partie à la présente procédure. Il appartient à Madame [L] [P] de formuler le cas échéant à son encontre une demande reconventionnelle dans le cadre de la procédure pendante au fond.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [L] [P] reste devoir la somme de 9.770,27 euros, à la date du 30 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août inclus.

La demande de passerelle au fond sera rejetée.

Madame [L] [P] est donc condamnée au paiement de la somme de 9.770,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’absence de tout versement par Madame [L] [P] depuis le 28 juin 2023, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du CPCE, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [L] [P] ne justifie d’aucune démarche effectuée auprès de la Mairie en vue de son relogement.

Sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [L] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 27 juin 2023 entre la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée d’une part et Madame [L] [P] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] dans le premier arrondissement de [Localité 9] sont réunies à la date du 14 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de passerelle au fond ;

CONDAMNE Madame [L] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent six euros et quarante-quatre centimes (706,44 euros) à ce jour, à compter du 14 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [P] à verser à la SA d’Hlm ICF Sud-Est Méditerranée, à titre provisionnel, la somme de neuf mille sept cent soixante-dix euros et vingt-sept centimes (9.770,27 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 30 août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DIT que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente