TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e DI COSTANZO

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EXPEDITION :

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N° RG 23/04634 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VQV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 2018, l’association SOLIHA PROVENCE a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [L] [I] portant sur un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 360 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charge, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [L] [I] le 05 janvier 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 294,86 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 09 janvier 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 05 juillet 2023, dénoncé à M. le préfet des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 06 juillet 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a fait assigner en référé Monsieur [L] [I] devant le Juge des contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— la libération des lieux par la requise et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs,

— l’expulsion de Monsieur [L] [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la partie requise ;

— la condamnation de la partie requise au paiement :

— de la somme provisionnelle de 2 364,86 € au titre des loyer et charges impayés dus au 21 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 388,86 euros indexée comme en matière de loyer, jusqu’à complète libération des lieux,

— d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance,

— qu’il soit dit et jugé qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et en cas d’exécution forcée par huissier, le requis supportera les sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 modifiant le décret du 12 décembre 1996.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 septembre 2023 et après une décision d’avant dire droit du 12 octobre 2023, par laquelle le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a demandé à la partie demanderesse le justificatif de la dénonciation de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, et un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 1er février 2024.

A cette audience, l’association SOLIHA PROVENCE représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4 922,81 € au 1er février 2024.

Monsieur [L] [I], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 avril 2024.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le contrat de sous-location signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Selon acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a fait commandement à Monsieur [L] [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2 294,86 €.

Ce commandement délivré en étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 05 mars 2023 ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [L] [I] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée à 388,86 euros ainsi que sollicité par la requérante, qui s’est substituée au loyer révisé et aux charges, assurance habitation incluse, et ce jusqu’à libération effective des lieux et sera condamnée à titre provisionnel à la payer jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

L’équité commande que l’indemnité mensuelle d’occupation soit indexée annuellement selon ce même indice servant à la révision annuelle du loyer ;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant des articles 1708 et suivants du code civil que du contrat de sous-location signé entre les parties.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de sous-location signé, le commandement de payer, l’assignation et un dernier décompte faisant état à la date du 1er février 2024 d’une dette de 4 922,81 €, terme de février inclus.

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 133,36 € et 134,57 € correspondant à des frais de procédure ;

La créance étant non sérieusement contestable à hauteur de 4 654,88 euros, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 4 654,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 2 364,86 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 n’étant applicable, les délais de paiement ne peuvent qu’être fondés sur l’article 1343-5 du code civil lequel dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Monsieur [L] [I] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ;

La dette très conséquente et le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de Monsieur [L] [I] et ne peut, dans ses conditions, déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues pour acquitter la dette, dans le délai légal précité.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement d’office et il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de Monsieur [L] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, l’association SOLIHA PROVENCE obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [I], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [I] à payer la somme de 200 euros à l’association SOLIHA PROVENCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les sommes éventuellement prélevées au titre de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 portant modification du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, la partie demanderesse n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur les débiteurs. Cette demande ne saurait donc être accueillie ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS l’association SOLIHA PROVENCE recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 05 mars 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de sous-location liant les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [L] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande d’astreinte ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 388,86 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à titre provisionnel à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 4 654,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2024, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juillet 2023 pour la somme de 2 364,86 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] à payer à l’association SOLIHA PROVENCE la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS l’association SOLIHA PROVENCE de sa demande au titre des sommes éventuellement retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE