TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e MOLLAND Jean Marc

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M. [N] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05089 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZIY

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Marc MOLLAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er avril 2021, la S.A ERILIA a consenti à Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 376,35 euros outre 182,66 euros au titre de provisions sur charges .

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E], le 17 février 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2365,22 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 09 août 2023, dénoncé le 10 août 2023, par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A ERILIA a fait assigner en référé Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 3 005,71 € due au titre des loyers et charges impayés ;condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] au paiement du montant des loyers et charges dus jusqu’à résiliation du bail ; le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et avec le concours de la force publique si besoin;d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au demandeur ;condamner solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] au paiement de la somme de 360 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la S.A ERILIA, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 4839,83 euros au 26 octobre 2023.

Monsieur [X] [N] a comparu en personne. Il a contesté le montant de la dette en déclarant avoir effectué des paiements à hauteur de 800 euros ; il a indiqué qu’il avait signalé à plusieurs reprises une fuite d’eau et qu’en l’absence de réaction de la part de son bailleur, il avait arrêté de payer les loyers ; Monsieur [X] a ajouté qu’il souhaite apurer sa dette et a sollicité les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir être agent de piste en CDI et percevoir 2100 euros de ressources mensuelles, ne pas avoir d’enfant ni de crédit ;

Madame [X] [E] citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Suivant ordonnance avant dire droit du 21 décembre 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er février 2024 afin de permettre à la SA ERILIA de produire tout justificatif quant à la qualité de locataire et/ou d’époux des défendeurs, le bail n’étant signé que par une seule personne ne pouvant être identifiée, et de produire la preuve de l’envoi de la saisine de la CAF concernant la situation d’impayés ;

A l’audience du 1er février 2024, la S.A ERILIA, représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 5967,96 euros au 31 janvier 2024 ; il justifie de la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX de Bouches-du-Rhône et indique produire des justifications de la situation d’époux des requis;

Monsieur [X] [N] a comparu en personne ; il a indiqué que suite à ses doléances, la SA ERILIA allait régulariser les charges d’eau pour environ 1000 euros et qu’en conséquence la dette allait diminuer ; Il a réitéré sa demande de délais de paiement et sa demande de suspension de la clause résolutoire et a confirmé que Madame [X] [E] était co-titulaire du bail ;

Madame [X] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 09 août 2023 a été dénoncée le 10 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 26 octobre 2023 ;

En outre la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 20 février 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 09 août 2023.

Par conséquent la S.A ERILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 17 février 2023, la SA ERILIA a fait commandement à Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] d’avoir à payer la somme en principal de 2365,22 euros.

Toutefois, si le commandement de payer du 17 février 2023 mentionne une clause résolutoire insérée au bail, il ressort de la lecture du contrat de bail produit aux débats qu’aucune clause résolutoire n’est stipulée dans le bail liant les parties ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu des éléments produits, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La S.A ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, la fiche d’attribution du logement qui établit que Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] sont mariés ce qui a été confirmé à l’audience, et un décompte actualisé à la somme de 5967,96 euros au 31 janvier 2024.

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 190,50 euros (7,62€ x 25) correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation portées au débit du compte de les locataires, le bailleur ne justifiant pas leur avoir adressé les questionnaires d’enquête ;

De surcroit sera déduite la somme de 503,68 € correspondant à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 5273,78 euros au 31 janvier 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] seront tant au vu de la clause de solidarité insérée au bail que sur le fondement de l’article 220 du Code civil, solidairement condamnés à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de 5273,78 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [X] [N] a sollicité des délais de paiement sur deux ans en déclarant être agent de piste en CDI et percevoir 2100 euros de ressources mensuelles, ne pas avoir d’enfant ni de crédit ;il a ajouté que suite à ses doléances, la SA ERILIA allait régulariser les charges d’eau pour environ 1000 euros et qu’en conséquence la dette allait diminuer ;

La situation personnelle et financière de Monsieur [X] [N] qui apparait en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants justifie de lui octroyer des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Des délais de paiement seront exceptionnellement octroyés d’office à Madame [X] [E] qui n’a pas comparu, selon des modalités identiques ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DECLARONS la S.A ERILIA recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation qui se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] à payer à la S.A ERILIA, à titre provisionnel la somme de 5273,78 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] à apurer la dette sur une durée de 24 mois par 24 mensualités successives de 219,74 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourue à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés;

DEBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [N] et Madame [X] [E] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE