Du 20 février 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01754 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZTIP

S.A. DOMOFRANCE

C/

[Z] [I] [H]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté DOMOFRANCE

Le 20/02/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 février 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [W] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [I] [H]

né le 14 Janvier 1991 à [Localité 13]

[Adresse 5] [Adresse 7]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-016051 du 02/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

Représenté par M^e Amandine ALVES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Décembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 24 mars 2023, la société anonyme d’HLM DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11] à [Localité 12].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier le 13 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 2 septembre 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 19 décembre 2024 en lui demandant :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 24 mars 2023 à la date du 14 février 2024 et que Monsieur [Z] [H] est occupant sans droit ni titre,

— d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— en tant que de besoin de fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à payer par provision la somme de 2.351,40 euros (terme de janvier 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail et ce, à compter du 14 février 2024 jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail du 24 mars 2023, vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— le condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 décembre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.869,65 euros hors frais, selon un décompte fourni à l’audience daté du 18 décembre 2024.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

En défense, Monsieur [Z] [H] représenté par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

Lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette étant précisé qu’il propose un délai de 24 mois, soit un versement de 222 euros par mois et le solde au cours du 24ème mois ; Lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;Débouter DOMOFRANCE de toutes demandes contraires, dont celle fondées sur l’article 696 et 700 du code de procédure civile ;Dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

A l’appui de ces demandes, il se fonde sur les articles 1343-5 du code civil, L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution et sur une décision du TGI de [Localité 10] du 18 mai 1993 qui a accordé des délais en raison de l’âge et de l’état de santé précaire du locataire. Monsieur [Z] [H] indique suivre une formation professionnelle depuis octobre 2024 et jusqu’en février 2025, après une période difficile d’accident de travail avec perception d’indemnités journalières, suivi d’une période au RSA. Il expose gagner 971,68 euros et devoir faire face à 883,72 euros de charges, augmentées des frais alimentaires, de gaz et d’essence. L’issue de sa formation doit lui permettre une augmentation de ses ressources.

Concernant la demande de délais pour quitter les lieux, Monsieur [Z] [H] indique avoir formulé une demande de logement social renouvelée en octobre 2024 ainsi qu’il s’est rendu à 5 rendez-vous à la [Adresse 9][Localité 6] pour trouver des solutions. Il ajoute ne pas avoir de solution de relogement et bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement d’un week-end sur deux pour sa fille de 8 ans.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.623,28 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 février 2024.

Par conséquent, il convient de constater que le bail a pris fin.

Monsieur [Z] [H], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef sera dès lors condamné à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.869,65 euros à la date du 18 décembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 sus rappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [Z] [H], ne contestant la dette ni dans son principe, ni dans son montant, doit être condamné au paiement de la somme de 4.869,65 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Monsieur [Z] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 714,81 euros à compter de cette date.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 nouveau du Code civil, applicable à défaut d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque Monsieur [Z] [H] ne sollicite pas le maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de bail, le Juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] déclare percevoir 972 euros de ressources mensuelles, le temps de sa formation qui s’est terminée le 4 février 2025, avant de prétendre à une activité salariale plus rémunératrice. Également, il déclare devoir s’acquitter 884 euros de charges courantes (dont une pension alimentaire et un prêt à la consommation) augmentés de frais alimentaires, gaz et essence.

Sa situation financière étant totalement obérée par les charges auxquelles il doit faire face, alors même que pour être à l’équilibre, les charges courantes alimentaires, essence et gaz n’ont pas été intégrées, il n’apparaît pas en l’état possible de les augmenter d’un nouvel échéancier mensuel de 222 euros.

Néanmoins, sa formation s’étant terminée très récemment et Monsieur [Z] [H] s’étant montré confiant pour retrouver une activité salariale plus rémunératrice à l’issue, que celle qu’il avait précédemment générant pour lui des ressources à hauteur de 1.500 euros, tel que cela ressort du DSF reçu, il n’apparaît pas contraire à ses besoins de lui permettre d’apurer sa dette sur 24 mois.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement sollicités sur 24 mois.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [Z] [H] démontre s’être mobilisé pour bénéficier d’un logement social notamment par le dépôt d’une demande en mars 2023 et son renouvellement en octobre 2024 ; ainsi qu’il s’est rendu à 5 prises à la [Adresse 9][Localité 6] pour trouver des solutions. La reprise de son activité professionnelle et cette nouvelle formation doivent lui permettre de rebondir et d’accéder à une meilleure situation financière ;

Monsieur [Z] [H] s’est également rendu au rendez-vous permettant l’établissement d’un diagnostic social et financier.

En outre, l’ancien preneur bénéficie d’un droit de visite et d’hébergement pour sa fille âgée de 8 ans, qu’il est important de maintenir, dans cette situation de mobilisation personnelle et professionnelle.

Sa bonne foi étant caractérisée et le bailleur ne s’y étant pas opposé, en conséquence, il sera accordé à Monsieur [Z] [H], un délai jusqu’au 30 septembre 2025 pour quitter les lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, T. MARIC-SANCHEZ, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 14 février 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 et liant la société DOMOFRANCE à Monsieur [Z] [H], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 11] à [Localité 12] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Monsieur [Z] [H] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 30 septembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 4.869,65 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 18 décembre 2024, échéance de novembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme forfaitaire de 714,81 euros ;

DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ;

AUTORISONS Monsieur [Z] [H] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 222 euros pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière et 24ème mensualité couvrant le solde de la dette ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLONS que conformément à l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société DOMOFRANCE s’agissant du paiement de la dette locative, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE