TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 28 Mars 2024

Président : Madame GERMANI,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 25 Janvier 2024

GROSSE :

Le 29 mars 2024

à M^e MARQUAND-GAIRARD CASABIANCA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 29 mars 2024

à M^e Samira KORHILI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03238 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MAR

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT POLE RECOUVREMENT PREVENTION CONTENTIEUX VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 6]

(AJ totale n°C13206/2023/002412 par décision du 16 août 2023)

représenté par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Samira KORHILI, avocat au barreau de MARSEILLE

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 avril 2019, l’EPIC 13 HABITAT a consenti à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement de type 4 situé « [Adresse 8]. [Adresse 4]

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 435,06 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier le 23 novembre 2022 à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 857,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, dénoncé le 13 mars 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire En conséquence, prononcer la résiliation du bail ;Rejeter toute demande au titre de l’article 1343-5 du Code civil ;Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] au paiement à titre provisionnel de 1.815,19 euros compte arrêté au 1er mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des derniers loyers échus majorés des charges jusqu’à la libération des lieux ;Condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer outre les frais d’exécution à venir.

En défense, Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] concluent en sollicitant 36 mois de délais de paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024.

A l’audience, le représentant de 13 HABITAT demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6.714,60 euros arrêtée au jour de l’audience. Le bailleur confirme la reprise du paiement des loyers. Il s’oppose aux délais de paiement et à la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Représentés par leur avocat, Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] réitèrent leur demande de délais de paiement et sollicitent la suspension du jeu de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 10 mars 2023 a été dénoncée le 13 mars 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

L’EPIC 13 HABITAT doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, l’impayé locatif a été signalé à la caisse d’allocations familiales par courrier recommandé du 20 janvier 2022 dont il a été accusé réception le 24 janvier 2022.

Par conséquent 13 HABITAT est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil, en vertu duquel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a aucun effet rétroactif,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur et Madame [W] pour un arriéré locatif de 857,52 euros.

Les sommes visées au commandement que les défendeurs ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 23 janvier 2023.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé à l’audience, que les locataires restent débiteurs d’une dette de 6.714,60 euros au jour de l’audience au 25 janvier 2024.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [G] [I] ne conteste pas devoir cette somme.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] à payer l’EPIC 13 HABITAT cette somme de 6.714,60 euros à titre provisionnel.

III. Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Au regard de la reprise du paiement des loyers en cours il conviendra de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 186,51 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. S’ils se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 644,61 euros.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé, dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de rejeter la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS L’EPIC 13 HABITAT recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties relatif au bien situé « [Adresse 5]. [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 janvier 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties situé «  [Adresse 7]. [Adresse 3] ;[Adresse 1] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT, la somme de 6.714,60 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2023 ;

AUTORISONS Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 36 mensualités successives de 186,51 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués situés « [Adresse 5]. [Adresse 4] dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— Le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 644,61 Euros.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [Y] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE JUGE