TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Jean DE VALON

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05250 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [X] [D]

né le 05 Septembre 1980 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

–EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 15 juin 2021, la S.A SOGIMA a consenti à Monsieur [D] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 466,66 euros, outre 133,07 euros au titre de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé établi le 15 juin 2021, la S.A SOGIMA a consenti à Monsieur [D] [X] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement accessoire au logement, situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 36,22 euros, outre 13,25 euros au titre de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [D] [X], le 24 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2016,03 € en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023 dénoncé le 20 juillet 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la S.A SOGIMA a fait assigner en référé Monsieur [D] [X], devant le juge des contentieux de la protection et demande au juge des référés de :

condamner Monsieur [D] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 1828,56 € due au titre des loyers et charges impayés , comptes arrêtés au 31 mai 2023, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir;le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [D] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;condamner Monsieur [D] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et charges avec intérêts de droit, indexée tout comme en matière de loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;condamner Monsieur [D] [X] au paiement de la somme de 600 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 1er février 2024, date à laquelle la S.A SOGIMA, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance. Elle verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à la somme de 1082,94 euros au 31 janvier 2024 et a indiqué qu’elle était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, la dette ayant diminué ;.

Monsieur [D] [X] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résiliation

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 juillet 2023 a été dénoncée le 20 juillet 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023 ;

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 juillet 2023.

Par conséquent la S.A SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2021 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 24 mars 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2016,03 € en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 mai 2023 et que le bail à usage d’habitation liant les parties ainsi que le contrat de location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement sont résiliés de plein droit à cette date, les dispositions de la loi précitée étant d’ordre public et les baux étant indivisibles ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [D] [X] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [D] [X] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et charges, soit 581,70 euros au total, sans intérêts, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués, et sans que l’équité ne commande d’indexer l’indemnité d’occupation.

La S.A SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé à la somme de 1082,94 euros au 31 janvier 2024.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 1082,94 euros au 31 janvier 2024, Monsieur [D] [X] sera condamné à payer à la S.A SOGIMA, à titre provisionnel la somme de 1082,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la oi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [D] [X] n’a pas comparu ; Toutefois le bailleur a indiqué que compte tenu de la diminution de la dette, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire ;

Il ressort en outre du décompte versé aux débats que la condition nécessaire imposée par la loi nouvelle susvisée d’avoir repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience est respectée, ce qui permet pas au juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Compte tenu de ces éléments, et M. [D] [X] ayant repris les paiements des loyers et charges, et paraissant en capacité d’apurer la dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], et emplacement de stationnement accessoire au logement, situé [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [D] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 581,70 euros au total, sans intérêts et sans indexation, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [X] qui succombe supporter la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation;

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS la S.A SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 mai 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] à payer à la SA SOGIMA, à titre provisionnel la somme de 1082,94 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [D] [X] à apurer sa dette sur une durée de 24 mois par 24 mensualités successives de 45,12 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 4], et emplacement de stationnement accessoire au logement, situé [Adresse 5], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [D] [X] sera condamné à verser à la SA SOGIMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, soit 581,70 euros au total, sans intérêts et sans indexation, ce jusqu’à la libération effective des lieux,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE