TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

N° RG 24/06417 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LFMF

Jugement du 06 Juin 2025

N°: 25/517

[O] [Z]

[X] [U] épouse [Z]

C/

[M] [C]

[W] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BON-JULIEN

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e BARGINE

à M^e BELLENGER

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Juin 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [O] [Z]

[Adresse 8]

Mme [X] [U] épouse [Z]

[Adresse 9]

représentés par Maître BON-JULIEN, substituée par M^e LE ROUGE DE GUERDAVID, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [M] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître BARGINE, substituée par Maître ROBIN, avocat au barreau de RENNES ;

Mme [W] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître BELLENGER, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mai 2021, à effet au 8 juin 2021, M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z], par l’intermédiaire de leur mandataire, l’agence CPI Immobilier, ont donné à bail à M. [M] [C] et Mme [W] [H] un logement d’habitation (appartement 701) situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.222,54 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] ont fait assigner M. [M] [C] et Mme [W] [H] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 28 mars 2025.

A cette date, M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] ont comparu représentés par leur conseil.

Soutenant oralement les termes de leur assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 1728 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, ils sollicitent :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire et par suite de prononcer la résiliation de plein droit du bail au 29 juin 2024,

— d’ordonner en conséquence à M. [C] et Mme [H] de libérer les lieux et, à défaut d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique,

— d’autoriser, en cas de maintien dans les lieux, à faire procéder à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique, et faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;

— s’agissant des meubles, dire qu’il sera fait application des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [M] [C] et Mme [W] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— condamner solidairement M. [M] [C] et Mme [W] [H] au paiement de la somme de 2.116,14 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement M. [M] [C] et Mme [W] [H] à leur payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] font valoir que les locataires n’ont pas respecté leurs obligations en ne réglant pas leurs loyers et qu’ils n’ont pas régularisé la situation dans le délai imparti par le commandement de payer.

En réponse aux moyens en défense, ils considèrent qu’aucune nullité de l’assignation ne saurait être retenue. Ils soulignent que les défendeurs ne disposent pas de capacités financières suffisantes pour assumer des délais de paiement. Ils relèvent que bien qu’ils aient versé une somme importante, les difficultés de paiement ont repris depuis.

A l’audience, Mme [W] [H] a comparu en personne, assistée de son conseil.

Soutenant oralement les termes de ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1343-5 du Code civil, L.412-3 du Code des procédures civils d’exécution, elle sollicite :

— de prononcer la nullité de l’assignation en date du 4 septembre 2024,

— de débouter M et Mme [Z] de leur demande de résiliation,

— de suspendre les effets de la clause résolutoire,

— de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois et ce en versant 60 euros par mois,

— à titre subsidiaire, à défaut de suspension des effets de la clause résolutoire, de lui accorder les plus larges délais d’évacuation en cas de prononcé de son expulsion,

— en tout état de cause, d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes dont celle relative aux frais irrépétibles,

— de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Au soutien de sa demande en nullité de l’assignation, elle affirme que le document informatif obligatoire n’était pas joint à l’assignation, qu’il présente un caractère substantiel de sorte que la nullité doit être prononcée.

Au soutien de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire, elle fait valoir la reprise du paiement des loyers. Elle explique les impayés par une perte de son emploi en lien avec sa grossesse et un licenciement de son conjoint, ayant engendrés une baisse des revenus du foyer.

A l’audience, M. [M] [C] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des dispositions de l’article 24 III et V de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite :

— de déclarer nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 4 septembre 2024 pour vice de forme ;

— par conséquent de débouter M et Mme [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement :

— de lui accorder un échéancier de la dette locative sur trois ans ;

— de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En tout état de cause :

— de débouter les consorts [Z] de leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande en nullité, il affirme que celle-ci n’a pas été notifiée au préfet et qu’elle ne comprend pas, en annexe, les informations devant être impérativement délivrées aux personnes assignées en résiliation de bail et d’expulsion.

Au soutient de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire, il fait valoir qu’il a repris le paiement intégral des loyers et qu’il est en mesure d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

Aux termes de l’article 114 du Code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Par application de l’article 24 III de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En application du décret n°2017-923 du 9 mai 2017, lorsqu’une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d’un contrat de bail portant sur un local mentionné aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, quel qu’en soit le motif, est délivrée dans les conditions prévues par les articles 655 et 656 du code de procédure civile, l’huissier de justice dépose au domicile ou à la résidence du destinataire, par pli séparé de l’avis de passage prévu par ces articles, un document rappelant les date, horaire et lieu de l’audience et destiné à l’informer de l’importance de sa présentation à l’audience ainsi que de la possibilité de déposer, avant l’audience, une demande d’aide juridictionnelle et de saisir les acteurs, mentionnés au 4° du IV de l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 susvisée, qui contribuent à la prévention des expulsions locatives.

Ce document est également remis par l’huissier de justice au destinataire de l’assignation lorsque celle-ci est délivrée dans les conditions prévues par l’article 654 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est justifié de la transmission aux services de la préfecture d’Ille et Vilaine de l’assignation par voie électronique le 5 septembre 2024, soit dans un délai de six semaines avant l’audience. Ce moyen ne saurait par suite être retenu.

Au vu des mentions portées par le commissaire de justice lors de la signification de l’acte introductif d’instance, celui-ci a été délivré à la personne de M. [M] [C] le 4 septembre 2024 à 19h34 et il y est précisé que la lettre d’information en vue de l’audience prévue par le décret 2017-923 a été remise à l’intéressé avec copie de l’acte.

Il est mentionné que l’acte introductif d’instance a été signifié à Mme [W] [H] par remise au domicile, celle-ci étant momentanément absente, une enveloppe fermée ayant été remise à M. [C] et qu’un avis de passage et la lettre d’information en vue de l’audience ont été laissées au domicile.

Aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause les mentions portées par l’officier public ministériel. Au surplus, les défendeurs ne démontrent d’aucun grief qui en serait résulté, étant relevé que ceux-ci ont pu être assistés d’un conseil au cours de la procédure.

Dès lors, le moyen tiré de la nullité de l’assignation sera rejeté.

De plus, l’action des bailleurs est recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2/ Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

2.1 Sur le constat de la résiliation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient en sa page 3 une clause résolutoire prévoyant la résiliation immédiate du contrat deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs justifient de la délivrance du commandement de payer le 13 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.222,54 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 juillet 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée à cette date.

2.2 Sur les demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 – VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, au vu du dernier décompte produit, en date du 11 mars 2025, il apparaît que les locataires ont apuré une part importante de leur dette le 27 novembre 2024, qu’ils ont payé partiellement les loyers suivants et ont réglé les loyers de février et mars 2025. Il convient de considérer qu’ils ont repris le paiement des loyers au sens de la loi.

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3/ Sur la demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article du contrat de bail relatif aux modalités de paiement précise que le loyer est payable mensuellement d’avance le 5 de chaque mois. Une révision annuelle est également prévue.

Le contrat comporte également une clause de solidarité précisant que M. [M] [C] et Mme [W] [H] sont solidaires du paiement de la totalité du loyer.

Il est également indiqué que « la clause de solidarité rend l’ensemble des colocataires responsables du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toute somme due au propriétaire ».

Les bailleurs versent un décompte démontrant qu’au 11 mars 2025, les locataires étaient redevables de 2.116,14 euros, échéance de mars 2025 incluse.

Les locataires ne contestent pas cette somme et n’apportent aucun élément de nature à la remettre en cause.

Dès lors, M. [M] [C] et Mme [W] [H] seront solidairement condamnés à payer à M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] la somme de 2.116,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

4/ Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne et bien de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 655,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 mars 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

5/ Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [M] [C] et Mme [W] [H] seront solidairement condamnés aux dépens.

Sans qu’il soit besoin d’ores et déjà de statuer sur les nécessités de l’exécution, s’agissant de l’ouverture des portes, ou de la nécessité de faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, ni des frais d’exécution de la présente décision, il sera simplement rappelé que les frais d’exécution de la présente décision seront mis à la charge des débiteurs dans les conditions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, compte-tenu de la situation économique de M. [C] et Mme [H], la demande de M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, au vu de l’ancienneté de la dette et des délais de paiement accordés, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

REJETTE le moyen en défense tiré de la nullité de l’assignation,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 mai 2021, entre M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] d’une part, et M. [M] [C] et Mme [W] [H], d’autre part, concernant les locaux (appartement 701) situé [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 14 juillet 2024,

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et Mme [W] [H] à payer à M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] la somme de 2.116,14 euros (deux mille cent seize euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [M] [C] et Mme [W] [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), et une dernière échéance correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [C] et Mme [W] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 juillet 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [C] et Mme [W] [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [M] [C] et Mme [W] [H] seront solidairement condamnés à verser à M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

REJETTE la demande de M. [B] [Z] et Mme [X] [U] épouse [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [C] et Mme [W] [H] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que les frais d’exécution de la présente décision seront mis à la charge des débiteurs dans les conditions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,