TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e DE BARY, M^e ROBIN, M^e BENOTMANE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/10547

N° Portalis 352J-W-B7G-CXW6L

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PASSIM

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0575

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A.S. LO-GERIM

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0633

PARTIE INTERVENANTE

S.A.R.L. FOODSTORE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Maître Amina BENOTMANE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC78

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10547 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW6L

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 mars 2025 présidée par Madame Laure BERNARD, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Passim est propriétaire du lot n°1 situé au rez-de-chaussée du bâtiment A au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ledit lot, décrit aux termes du règlement de copropriété comme une

« boutique à usage de café, avec arrière boutique, cuisine, alcôve et water-closet ».

Compte tenu de l’arrivée d’un nouveau locataire, la société Passim a sollicité en 2020 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice (ci-après le syndicat des copropriétaires), la tenue d’une assemblée générale spéciale visant à lui délivrer l’autorisation d’installer un conduit d’extraction de fumées sur la façade cour.

La réalisation de ces travaux a été refusée lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2020.

Le même jour, un bail commercial a été conclu entre la société Passim et la SARL Food Store pour une durée de neuf ans pour les usages de « restauration sur place et à emporter et livraison de plats préparés, laboratoire de préparation culinaire ».

Le 31 janvier 2021, la société Food Store a assigné la société Passim aux fins que soit ordonné au bailleur de faire adopter une résolution autorisant les travaux d’amélioration de son système d’extraction de fumées.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 22/01493 et distribuée à la 18ème chambre, 2ème section du tribunal de céans.

Lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022, la résolution n°16 portant autorisation des travaux d’installation d’un conduit d’extraction de fumées au sein du lot de la société Passim a de nouveau été rejetée.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 août 2022, la société Passim a fait assigner devant le tribunal de céans le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 juin 2022 et, à titre subsidiaire, l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires pour l’installation d’un système d’extraction des fumées.

La société Food Store est intervenue volontairement dans le cadre de la présente procédure par conclusions signifiées le 5 juin 2023.

Par ailleurs, le rejet d’une nouvelle demande d’autorisation d’installation d’un conduit d’extraction, soumise à l’assemblée générale des copropriétaires en date du 02 avril 2024, fait l’objet d’une autre procédure en annulation initiée par la société Passim devant la 8ème chambre 2ème section du tribunal de céans, enregistrée sous le numéro de RG 24/06797, actuellement pendante.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société Passim demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11],

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces communiquées,

A titre principal :

— Annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 20 juin 2022 ;

A titre subsidiaire :

— Autoriser la SARL Passim à effectuer les travaux nécessaires pour l’installation, à ses frais exclusifs, d’un système d’extraction des buées graisseuses allant de la cuisine située dans le local commercial du lot n°1 à la toiture du bâtiment de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

En tout état de cause :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toute demande plus ample ou contraire ;

A défaut, et en cas de condamnation à faire procéder à la fermeture du restaurant, écarter l’exécution provisoire attachée aux décisions de justice ;

— Débouter la SARL Food Store de l’intégralité de ses demandes ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société PASSIM et la SARL Food Store ;

Par conséquent :

— Ordonner l’expulsion de la SARL Food Store et de tout(s) occupant(s) dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la force publique s’il y a lieu ;

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation journalière à un montant de 1% du loyer annuel et de ses accessoires antérieurement exigés au titre du bail ;

— Condamner la SARL Food Store à lui payer, à compter du jugement à intervenir, ladite indemnité d’occupation, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée chaque année, à la date anniversaire du bail, suivant l’évolution de l’indice des loyers commerciaux, dans les conditions prévues au bail s’il s’était poursuivi;

— Condamner la SARL Food Store à lui payer la somme de 1 783,02 € correspondant au montant des loyers et charges impayées au 13 juin 2024 ;

— Condamner la SARL Food Store à lui payer une somme de correspondant à un an des loyers et accessoires dus au jour de la résiliation du bail, soit – au 17 juin 2024 – la somme de 17 161,27 € hors taxe par an outre les charges ;

— Autoriser la société Passim à conserver le dépôt de garantie en sa possession à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux manquements de la SARL Food Store ;

— Condamner la SARL Food Store à faire réaliser les travaux de mise en conformité de la façade du restaurant avec l’autorisation donnée par le Syndicat des copropriétaires dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 € par jour de

retard ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SARL Food Store à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et la SARL Food Store aux entiers dépens. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu le bail signé le 6 janvier 2020,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il est représenté par la société LO-GERIM, syndic en exercice,

— Débouter la SARL Passim de sa demande de nullité de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 juin 2022,

— Juger qu’un projet de travaux insuffisant ne peut faire l’objet d’une autorisation judiciaire,

— Débouter la SARL Passim de sa demande d’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de pose d’un conduit extérieur,

— Plus généralement, Débouter la SARL Passim en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Juger que l’activité exercée dans le lot de la SARL Passim n’est pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété dans la mesure où elle entraîne de multiples nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage, auxquelles il ne peut être remédié,

— Par voie de conséquence, Condamner in solidum la SARL Passim et la société Foodstore à faire cesser l’activité exercée dans les lieux, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Décision du 17 Juin 2025

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A titre infiniment subsidiaire, si le tribunal devait faire droit à la demande d’autorisation de pose d’un conduit extérieur,

— Ordonner que les travaux soient effectués sous la surveillance de l’architecte de la copropriété dont les vacations seront à la charge de la SARL Passim,

— Condamner la SARL Passim aux dépens d’instance, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamner la SARL Passim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. "

Aux termes de ses dernières conclusions en intervention volontaire signifiées par voie électronique le 5 juin 2023, la société Food Store demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1217 du code civil,

Vu les articles 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu le Règlement sanitaire départemental,

Vu la jurisprudence,

Vu les moyens qui précèdent,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— Prendre acte de l’intervention volontaire à titre accessoire de la société Foodstore, venant à l’appui des demandes de la société Passim, et comme tel :

A titre principal :

— Annuler la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 20 juin 2020 ;

A titre subsidiaire :

— Autoriser la SARL Passim à effectuer les travaux nécessaires pour l’installation, à ses frais exclusifs, d’un système d’extraction des buées graisseuses allant de la cuisine située dans le local commercial du lot n°1 à la toiture de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

En tout état de cause :

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 20 juin 2022 à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 20 juin 2022 aux entiers dépens ;

Subsidiairement, si le tribunal ne faisait pas droit aux demandes de la société PASSIM, il est demandé au tribunal de bien vouloir :

— Prendre acte de l’intervention volontaire à titre principal de la société Foodstore et ainsi :

— Ordonner la résiliation du bail commercial du 6 janvier 2020 pour inexécution du bailleur au titre de son obligation de délivrance,

— Condamner la SARL Passim au versement d’une indemnité correspondante à la valeur du bail estimée à 540.000 euros,

— Condamner la SARL Passim au paiement d’une somme de 135.000 € à la société Foodstore, au titre des dommages et intérêts pour inexécution du bail commercial pour les locaux sis [Adresse 5],

— Condamner solidairement la SARL Passim et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement d’une somme de 10.000 € à la société Foodstore, et en remboursement des frais non taxables au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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— Condamner la SARL Passim et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 novembre 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 mars 2025, a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « constater » et de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la société Food Store

La société Food Store fait valoir qu’en vertu de l’article 330 du code de procédure civile, elle a un intérêt à voir les demandes de la société Passim prospérer et qu’elle bénéficie d’un intérêt légitime et certain à intervenir volontairement, à titre accessoire, dans le cadre de la présente procédure.

Elle précise intervenir volontairement de manière principale, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit aux demandes de la société Passim.

La société Passim soutient que la demande d’intervention volontaire à titre accessoire de la société Food Store est fondée, arguant que celle-ci est intéressée en premier chef par l’installation d’un conduit d’extraction des fumées dans le local commercial qu’elle exploite et, par conséquent, par la question de l’autorisation de l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur ce point.

**************

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsqu’elle émane du tiers, l’intervention est volontaire.

L’article 325 du même code dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Aux termes de l’article 328 du code susvisé, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code dispose que " L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention ".

L’appréciation de l’intérêt d’un auteur en intervention volontaire relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Sur ce,

Il est constant que la société Food Store exploite le local commercial appartenant à la société Passim depuis 2020.

De par sa qualité de locataire des lieux, objets du présent litige, la société Food Store présente donc un intérêt à soutenir les demandes de son bailleur tendant à l’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 20 juin 2022, à titre principal, et à lui délivrer une autorisation judiciaire de réaliser les travaux refusés par cette assemblée, de manière subsidiaire.

La société Food Store doit donc être reçue en son intervention volontaire formée à titre accessoire.

En revanche, elle ne saurait être reçue en son intervention volontaire principale, formée « à titre subsidiaire », dès lors qu’elle ne motive ni en droit ni en fait la recevabilité de cette intervention alors qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.(…)

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

La société Food Store sera donc déclarée irrecevable en son intervention volontaire formée de manière principale et en ses demandes formées à ce titre.

Sur la demande principale tendant à l’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 juin 2022

En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la société Passim soutient être fondée à agir en sa qualité d’opposante à l’encontre de la résolution litigieuse, dès lors qu’elle a voté pour son adoption et que sa demande a été rejetée.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle a sollicité de l’assemblée générale l’autorisation de faire installer, à ses frais exclusifs, un conduit d’extraction de buées graisseuses afin de respecter les obligations légales et réglementaires et d’éviter les nuisances au voisinage dans le cadre d’une activité autorisée par le règlement de copropriété, et pour permettre de pallier tout risque d’incendie.

Au soutien de sa demande d’annulation, elle se prévaut d’abord d’une erreur de majorité applicable, en ce que la demande d’autorisation a été soumise au vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’il aurait dû être fait application de la majorité de l’article 24, ou de celle de l’article 26 de la même loi.

Ainsi, elle soutient que l’autorisation demandée à l’assemblée générale résulte de la nécessité de respecter des obligations légales et réglementaires, notamment prévues par l’arrêté du 20 novembre 1979, qui dispose qu’un local commercial utilisé pour la cuisson d’aliments doit être pourvu d’un système d’extraction des fumées et odeurs, de sorte que cela entrait dans la catégorie des travaux rendus nécessaires en application de certaines dispositions légales, prévus à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient ensuite que le refus opposé par l’assemblée générale a pour effet de modifier les modalités de jouissance de son lot puisque cela revient à lui interdire, de fait, de le louer à des fins d’usage de restaurant, usage pourtant conforme au règlement de copropriété.

Elle en déduit qu’une telle limitation de ses droits ne pouvait être adoptée qu’à la majorité absolue de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et non à celle retenue de l’article 25.

La société Passim se prévaut également de ce que le refus d’autoriser l’installation d’un conduit d’extraction de fumées est constitutif d’un abus de majorité.

Elle rappelle que les services de la Ville de [Localité 11], alertés par des copropriétaires au sujet de certaines nuisances sonores et olfactives, ont relevé une non-conformité du système d’extraction en place, et que l’architecte de l’immeuble, M. [G], a estimé que l’installation actuelle présentait un risque pour la sécurité de l’immeuble.

Elle prétend que sa demande d’autorisation de travaux s’inscrivait donc dans une logique de faire cesser ces nuisances et supprimer toute situation de risque pour la copropriété, et conteste une quelconque atteinte à l’esthétique de l’immeuble, dès lors que le conduit envisagé se trouve dans une cour ne présentant aucune caractéristique particulière, qu’aucune clause d’harmonie n’est insérée au règlement de copropriété, outre qu’en toute hypothèse elle est d’accord pour habiller ledit conduit avec de la peinture ou des plantes.

Elle conteste également le caractère prétendument inabouti du projet soumis au vote, soutenant à l’inverse que l’information fournie en amont aux copropriétaires relative aux travaux à réaliser avait été complète et conforme aux prévisions de l’article 10 du décret de 1967, soulignant que le rapport de l’architecte de l’immeuble a été rendu après la tenue de l’assemblée générale de sorte qu’il ne peut en être tenu compte, d’une part, que l’obtention préalable d’autorisations administratives n’étaient pas une condition sine qua non à la délivrance de l’autorisation, d’autre part, outre que les copropriétaires auraient pu, au besoin, conditionner leur accord à la réalisation de certaines conditions, enfin.

Elle en déduit que le refus d’autorisation a été voté dans le seul but de contraindre la société Food Store à maintenir son activité de restauration réalisée au moyen d’installations non conformes, afin d’en solliciter la fermeture, invoquant notamment le comportement de certains copropriétaires harcelant l’exploitant du restaurant ou l’existence de plaintes injustifiées concernant des prétendues nuisances sonores.

La société Passim soutient enfin que le refus opposé par l’assemblée générale au projet l’empêche de facto de faire un usage conforme de son lot aux termes du règlement de copropriété et qu’en votant ainsi les copropriétaires lui ajoutent des contraintes supplémentaires, de manière abusive.

La société Food Store se prévaut, en substance, des mêmes arguments que ceux excipés par la société Passim.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conteste toute erreur de majorité applicable, répliquant que l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique aux travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires faisant suite à une injonction de la Ville de [Localité 11], et non à des travaux réalisés par un copropriétaire, et qu’en l’espèce les injonctions des services municipaux ne lui étaient pas destinées.

S’agissant de travaux effectués par un copropriétaire affectant des parties communes, il soutient qu’il a été fait une juste application de la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Il conclut également au rejet de l’application de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qu’il estime inapplicable, qualifiant ce moyen d’ « inédit » et dénué de toute force convaincante.

Le syndicat des copropriétaires conteste par ailleurs le prétendu abus de majorité excipé par la société Passim, soutenant qu’elle ne démontre pas que le refus par l’assemblée générale d’autoriser les travaux soit contraire aux intérêts collectifs, et prétendant que le projet soumis au vote des copropriétaires était inabouti et inesthétique.

Ainsi et d’une part, le syndicat des copropriétaires se prévaut des termes du rapport de l’architecte de l’immeuble daté du mois de juillet 2022, lequel, après visite sur place, a notamment excipé de la nécessité de compléter le projet proposé par la société Passim, sur, notamment, les fixations de bonne tenue de l’ouvrage, le passage sur la couverture du conduit appelant une adaptation de la toiture, et la vérification de la réglementation sur le coupe-feu du conduit vis-à-vis du tiers voisin.

En outre et d’autre part, il argue de ce que le projet aurait eu pour conséquence de faire sortir une gaine au niveau de la cour arrière de la copropriété, portant ainsi atteinte à son esthétique et à sa destination, alors que le ravalement de ladite cour a été réalisé il y a peu.

Enfin, le syndicat des copropriétaires critique le nouveau projet transmis par la société Passim à l’appui de ses dernières écritures, qu’il qualifie une fois encore d’inabouti.

******************

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, " I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ; (…) ".

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’article 26 de la même loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que

« l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Une décision d’assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10547 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW6L

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce,

Aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2022, produit aux débats, la résolution querellée était ainsi rédigée :

«  16. A la demande de la SCI Passim autorisation à donner à Food Store, de faire réaliser à ses frais exclusifs des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : implantation d’un circuit d’extraction professionnel cuisine – article 25

L’assemblée générale, en application de l’article 25 b) de loi du 10 juillet 1965, après avoir pris connaissance du dossier technique (descriptifs et plans) joint à la convocation de la présente assemblée et après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise la société Food Store à effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux suivants :

— implantation d’un circuit d’extraction professionnel cuisine allant de la cuisine située dans le local commercial au sous-sol à la toiture du bâtiment A ;

Cette autorisation est donnée sous réserve que :

— la réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art et à la réglementation sanitaire de la Ville de [Localité 11] ;

— les autorisations administratives nécessaires à la réalisation de ces travaux aient été obtenues par le copropriétaire demandeur, à sa demande. Une copie de ces autorisations seront remises au syndic.

— Les travaux soient effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble aux frais de la SCI Passim ou son locataire qui devra en justifier ;

— une assurance dommage-ouvrage, dans le cas où celle-ci serait obligatoire, soit souscrite aux frais exclusifs du demandeur par le syndic avec extension de garantie « aux existants ».

Le copropriétaire sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux.

Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé.

L’assemblée prend acte que la SCI Passim ne peut présenter à la réunion les documents suivants :

— déclaration préalable en mairie

— avis de l’architecte de l’immeuble,

contrat d’assurance dommages ouvrage.

Récapitulatif (charges communes générales (A))

Pour 2 copropriétaires totalisant 162/1019

Contre 10 copropriétaires totalisant 553/1019.

N’ont pas approuvé la décision :

SCI JIPEG (44), Sté PASSIM (118).

La résolution est refusée à la majorité absolue de l’article 25. "

La société Passim ayant voté en faveur de cette résolution, rejetée, elle revêt la qualité de copropriétaire opposante au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; il est par ailleurs noté qu’aucune des parties ne conteste que celle-ci a agi dans le délai légal de deux mois prévu par ce même texte.

Sur le fond, si elle s’en prévaut, la société Passim n’établit pas en quoi les travaux litigieux auraient dû faire l’objet d’un vote à la majorité de l’article 24 b), précité, dès lors qu’elle ne justifie pas des prétendues dispositions législatives ou réglementaires en application desquelles lesdits travaux étaient obligatoires, outre que les dispositions du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 11], dont elle fait état, sont certes relatives à l’entretien global des locaux à usage de restaurant et posent une obligation de bonne ventilation desdits locaux mais ne contiennent aucune disposition prévoyant de manière précise les modalités concrètes d’installation des divers systèmes d’aération desdits locaux.

La société Passim n’établit pas davantage la survenance d’un arrêté de police administrative qui aurait été notifié au syndicat des copropriétaires, le rapport de visite et de mise en demeure dressé par les services municipaux de la Ville de [Localité 11], daté du 02 août 2021, constatant des infractions au règlement sanitaire et accordant un délai de trois mois de mise en conformité, n’ayant été adressé qu’à la société Food Store, exploitante des lieux.

Enfin et en toute hypothèse, comme relevé par le syndicat des copropriétaires, il s’avère que même avec application de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution querellée aurait quand même été rejetée.

Par conséquent le moyen tiré du défaut d’application de cette majorité de l’article 24 c) de la loi du 10 juillet 1965 est inopérant et ne sera pas retenu.

Celui tiré du défaut d’application de l’unanimité de l’article 26 de la même loi ne sera pas davantage retenu dès lors que le lot de la société Passim, dont la description de local commercial à l’état descriptif de division n’est pas contestée, bénéficie d’ores et déjà d’un système de ventilation et que les travaux litigieux ont pour finalité de changer ledit système dont la non-conformité avait été constatée par le service de la salubrité de la mairie de [Localité 11].

Aucune atteinte aux modalités de jouissance du lot ne saurait donc être utilement considérée comme caractérisée, étant au surplus relevé que l’application d’une telle règle de vote, plus stricte que celle prévue à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu recours, désavantagerait nécessairement la demanderesse.

Concernant enfin le moyen tenant à l’abus de majorité, il ressort de la note technique jointe à la convocation de l’assemblée générale litigieuse que la gaine du nouveau conduit devait, selon le projet soumis au vote, sortir par une fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur cour, longer sur toute la hauteur de la façade de l’immeuble et se terminer en toiture.

Décision du 17 Juin 2025

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Or ce cheminement apparaît, à l’examen des photographies des lieux, relativement inesthétique en ce que la gaine viendrait alors à être installée sur un mur refait à neuf, ne souffrant en l’état de la présence d’aucun autre tuyau de quelconque nature, et à proximité immédiate de fenêtres de certains lots.

Dans ces conditions, quand bien même il s’agit uniquement de la façade sur cour, laquelle ne présentant aucun cachet esthétique spécifique, la prudence dont ont fait preuve les copropriétaires dans le cadre de l’examen du projet soumis à leur vote apparaît légitime.

Il s’avère en outre que, comme le mentionne le texte de la résolution, le projet querellé a été présenté à l’assemblée générale sans être accompagné d’un avis de l’architecte de l’immeuble, ce qui n’a pas permis aux copropriétaires d’être complètement informés sur la teneur exacte dudit projet notamment quant à son éventuelle incidence sur l’immeuble, et d’être confiants dans la proposition qui leur était faite, alors même que la demande d’autorisation s’inscrivait dans un contexte, non-contesté, de conflit larvé entre certains copropriétaires et la société demanderesse, ce qui aurait dû inciter celle-ci à présenter un projet plus complet.

Le refus de l’assemblée générale est d’autant moins abusif que l’architecte de l’immeuble, sollicité en juillet 2022, a émis de sérieuses réserves quant à la faisabilité dudit projet, dans l’attente (rapport du 5 juillet 2022) :

«  1. du tracé en coupe défini le 4 juillet 2022 sur la droite en limite de propriété côté 1 Avre avec échappée de la fenêtre R + 1, des volets bois, de la gouttière. Il faut aussi tenir compte des droits de vue en particulier du voisin et jouer l’occultation de la bande E du PLU.

2. des croquis de fixations dans le mur en brique, dans l’axe de la souche en couverture,

3. de l’intervention sur la couverture pour fixation dans la charpente avec le couvreur de l’immeuble

(…) ".

Au regard de l’ensemble de ces éléments, quand bien même la finalité du projet est d’assurer une mise en conformité de l’équipement litigieux et ainsi de limiter d’éventuelles nuisances, il est établi que le refus des copropriétaires opposé lors de l’assemblée générale du 20 juin 2022 n’est aucunement intervenu de façon abusive comme le prétend à tort la société Passim.

Faute pour celle-ci de se prévaloir d’un moyen utile au soutien de sa prétention, elle sera donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 juin 2022.

Sur la demande subsidiaire d’autorisation judiciaire de travaux

Au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dont elle affirme que les conditions de mise en œuvre sont réunies, la société Passim sollicite l’autorisation judiciaire de faire réaliser les travaux litigieux, faisant valoir que l’utilisation du local à usage de restaurant est conforme à la destination de l’immeuble.

Elle se prévaut de ce que l’installation d’un conduit d’extraction de fumées lui permettra de répondre aux obligations légales et réglementaires, et de se mettre en conformité, ce qui est donc une amélioration pour son lot.

Elle fait également valoir que les travaux projetés ne sont pas de nature à entraîner de nuisances supplémentaires au préjudice des autres copropriétaires, telles qu’un préjudice esthétique ou sonore, le nouveau projet autorisé par les services de l’urbanisme ayant anticipé ces points, et le BET structure choisi pour mener ces travaux ayant répondu aux interrogations de l’architecte de la copropriété, portant notamment quant à la fixation du conduit.

Elle précise ainsi que le choix d’un conduit plus large permet d’éviter une vitesse trop importante d’évacuation, davantage source de nuisances, et que la localisation proposée de la gaine extérieure ne provoquera aucune gêne dans l’utilisation des volets des autres copropriétaires.

Elle conteste l’argument adverse quant à l’appui du conduit sur le mur séparatif présenté sans justification comme appartenant à la copropriété voisine, ainsi que les prétendues nuisances liées à l’activité du restaurant, critiquant la force probante des attestations de copropriétaires produites en défense, arguant de la volonté de ces derniers de lui nuire.

Enfin, elle souligne que dans son avis du 05 juillet 2022, l’architecte de la copropriété avait déjà émis un avis favorable s’agissant de l’atteinte à la structure liée au passage de l’extraction, et s’était interrogé sur la question de la résistance au feu de l’enveloppe de la boutique et non du conduit en lui-même.

La société Food Store se prévaut en substance des mêmes arguments que ceux avancés par son bailleur.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que les travaux ne sauraient être autorisés judiciairement dès lors qu’ils portent atteinte à la destination de l’immeuble, la présence d’un conduit extérieur de fumées constituant tant une nuisance visuelle pour les copropriétaires qu’une atteinte à leurs droits, et portant atteinte à l’esthétique et à l’harmonie de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires excipe par ailleurs de l’impossibilité pour la société Passim d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser ces travaux sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que l’autorité judiciaire n’a pas à se substituer à l’assemblée générale pour autoriser des travaux qui engendreront des nuisances.

Enfin, il critique le nouveau projet transmis par la société Passim, soulignant qu’il n’est pas accompagné d’un avis des architectes des bâtiments de France, qu’il prévoit la mise en place d’un conduit avec un diamètre plus large ce qui gênera nécessairement la fermeture des volets de certains copropriétaires, qu’il nécessite l’accord de la copropriété voisine puisque ledit conduit s’accrochera au mur séparatif, outre qu’il ne répond pas aux interrogations émises par l’architecte de l’immeuble notamment quant à la fixation du conduit et à la réglementation sur le coupe-feu vis-à-vis du tiers voisin.

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

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Le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus " [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251), outre enfin qu’ils ne doivent pas avoir été entrepris avant l’obtention de l’autorisation sollicitée judiciairement (Civ. 3ème, 17 juin 2003, notamment).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement:

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’autoriser des travaux que s’ils sont contraires à la destination de l’immeuble ou s’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique.

Le tribunal peut autoriser des travaux à des conditions différentes de celles soumises à l’assemblée à la condition que le projet soumis au juge soit une simple évolution du projet antérieur, amélioré et complété (Civ. 3ème, 04 juin 2014, n°13-15.400).

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que les travaux litigieux sont conformes aux termes du règlement de copropriété, qui prévoient une destination mixte de l’immeuble, ainsi qu’à la description du lot selon l’état descriptif de division.

Décision du 17 Juin 2025

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Il n’est pas davantage contesté que les travaux querellés n’ont fait l’objet d’aucun commencement d’exécution, en l’état.

Dans ces conditions, le projet soutenu par la société Passim constitue de manière objective une amélioration pour le lot de la société Passim, dont la non-conformité du système d’extraction avait été constatée par les services municipaux à l’été 2021.

Au plan technique, le projet amendé de la société Passim, qui a été autorisé par la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 11] par arrêté du 02 février 2024, est ainsi présenté : " aujourd’hui la ventilation des cuissons se fait par une cheminée maçonnée existante mais dont le diamètre ne permet pas d’assurer une ventilation suffisante. Au regard de la norme en vigueur et des DTU concernés, la société exploitante du local souhaite se mettre en conformité en demandant la création d’un conduit de ventilation extérieur, en applique sur la façade côté cour. Le conduit est prévu de section rectangulaire (50x70 cm cotes extérieures). Les boisseaux sont prévus en aluminium avec une laine minérale intégrée afin de répondre aux normes anti-feu mais également acoustiques. Ils sont prévus scellés avec des couronnements métalliques.

Pour une parfaite intégration à la façade et pour ne pas dénaturer au minimum l’existant, il sera prévu une découpe de la corniche au droit du passage du conduit, ceci de façon à laisser le conduit filer droit. Echappant l’égout du toit, le conduit remontera de façon à permettre un relevé de la couverture et assurer une parfaite étanchéité. Puis le conduit passera en section circulaire avec un diamètre de 45x45 cm et filera en parallèle du versant de couverture pour se raccrocher sur la souche de cheminée existante et ainsi dépasser le faîtage.

L’intégralité de la gaine sera thermolaquée aux teintes du ravalement pour se fondre parfaitement dans son environnement ".

Il résulte de ces premiers éléments, couplés à l’examen des photographies projectives du positionnement du futur conduit, que le projet, tel que désormais soumis à autorisation judiciaire, est respectueux de l’esthétique de la cour de l’immeuble, dont il faut rappeler qu’elle ne présente aucun cachet spécifique ce qui implique qu’aucune autorisation préalable des architectes des bâtiments de France ne soit nécessaire, comme cette administration a pu le préciser dans un courriel envoyé au gestionnaire du lot de la société Passim du 28 décembre 2023.

En outre, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n’est établi par aucune pièce produite que la gaine du conduit constituerait une gêne pour l’emploi des volets habillant les fenêtres de certains lots, ni que la nouvelle installation serait source de nuisances sonores.

De manière complémentaire, l’architecte mandaté pour la conduite du projet a répondu aux interrogations de l’architecte de la copropriété quant aux fixations de la gaine, par courriels des 11 et 13 décembre 2023, en indiquant que " les accroches sont des équerres métalliques, chevillées avec éventuellement tiges filetées et scellement chimiques sur la façade. Sur la partie couverture idem, ce sont des équerres métalliques déportées et prises dans les souches de cheminées (…) ces éléments seront calculés par le BET structure et des tests d’arrachement sur les supports sont prévus. "

Si le syndicat des copropriétaires critique le changement de taille du conduit ou se prévaut de l’absence d’éléments sur la réglementation sur le coupe-feu vis-à-vis du tiers voisin, il ne justifie pas en quoi ces points seraient de nature à invalider le projet de la société demanderesse.

Ce d’autant moins que, concernant la réglementation coupe-feu, il s’avère que l’architecte de la copropriété avait émis une réserve sur l’enveloppe de la boutique, et non du conduit en lui-même.

Plus généralement, si le syndicat des copropriétaires qualifie ce projet amélioré d’insuffisant, force est de constater qu’il ne communique pas d’avis actualisé de l’architecte de la copropriété sur ce projet, qui viendrait une fois encore le disqualifier.

Il ne justifie pas davantage en quoi l’accord de la copropriété voisine serait nécessaire, compte tenu du positionnement de la gaine, ne produisant aucune pièce justifiant de la réalité juridique du mur séparatif, outre qu’en toute hypothèse cela ne saurait constituer un obstacle à l’autorisation judiciaire sollicitée, le tribunal ne pouvant présager du refus éventuel de cette copropriété, tiers à la procédure, et alors que les travaux se rapportent à un lot appartenant à l’immeuble déjà en la cause.

Enfin, le fait allégué que l’activité exercée au sein du lot de la société Passim soit à l’origine de nuisances diverses ne saurait être pris en compte, à ce stade, pour l’appréciation du bien-fondé de la demande d’autorisation judiciaire de travaux dès lors que, à les supposer avérées, ces nuisances, constituant le cas échéant des atteintes aux droits des autres copropriétaires, ne sont pas provoquées directement par la pose du conduit litigieux, objet de l’autorisation de travaux, et alors, que ladite activité, comme précédemment développée, ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, dont il ressort que les conditions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies, il convient de faire droit à la demande de la société Passim d’autorisation judiciaire de travaux d’installation, à ses frais exclusifs, d’un système d’extraction des buées graisseuses allant de la cuisine située dans le local commercial de son lot, sous la surveillance de l’architecte de la copropriété, le tout comme précisé infra au dispositif.

Sur la demande additionnelle en résiliation du bail

La société Passim soutient que la société Food Store est responsable de divers désordres et a commis plusieurs fautes depuis son arrivée dans le local qu’elle lui a donné à bail.

Elle se prévaut ainsi d’un paiement irrégulier et aléatoire du loyer, de la réalisation de travaux en façade du local commercial non conformes à l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2020, de nuisances causées au voisinage, outre enfin des termes du jugement du tribunal de police du 15 septembre 2023 qui a reconnu la société Food Store coupable d’un manquement au règlement sanitaire départemental en raison des nuisances olfactives causées par son activité.

Sur ce dernier point, la société Passim souligne que sa locataire avait été informée, dès son entrée dans les lieux, du refus de la copropriété d’autoriser les travaux de mise en conformité et de pose d’un conduit d’extraction, qu’elle n’a pour autant pas sollicité de résiliation amiable du contrat et qu’elle ne démontre pas que l’exploitation dudit local était impossible sans cette extraction extérieure.

Elle prétend que ces éléments précités sont autant de manquements suffisamment graves aux clauses du bail pour justifier la résiliation du contrat ainsi que l’expulsion du locataire.

En exécution de la clause « résiliation » prévue au bail, la société Passim sollicite de conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale, en réparation du préjudice consécutif aux multiples manquements du locataire à ses obligations.

Elle demande en outre le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant aux loyers et charges impayés, ainsi que d’une indemnité pour le préjudice causé par la résiliation du bail.

Enfin, la société Passim demande que la société Food Store soit condamnée à réaliser les travaux sur la façade conformément à ce qui avait été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 janvier 2020.

La société Food Store ne répond pas sur cette demande.

******************

Aux termes des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En outre, en application des dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1227 dudit code, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

D’après les dispositions des trois premiers alinéas de l’article 1229 du code susvisé, la résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour que la résiliation du bail soit prononcée, il incombe au bailleur de démontrer que le manquement du preneur est suffisamment grave.

Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que la société Passim n’explicite nullement, dans le corps de ses écritures, le ou les moyens de droit au soutien de sa demande de résiliation du bail la liant à la société Food Store, alors qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « (…)Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(…). »

Ceci étant, sur le fond, concernant d’abord le moyen tenant au paiement irrégulier des loyers par la société Food Store, le bail conclu entre les parties prévoit, de manière classique, que le loyer est « payable d’avance, au plus tard le 10 de chaque mois » et s’élève à un montant mensuel de 1.250 euros hors taxes et hors charges, outre indexation annuelle.

La société Passim produit aux débats deux décomptes locataire couvrant la période de décembre 2023 à octobre 2024, qui font effectivement état de rejets de prélèvements bancaires, de façon régulière, mais qui font ensuite quasi-systématiquement l’objet d’une régularisation de la part de la société Food Store.

Le tribunal relève en outre que ces difficultés de rejets de prélèvements ne sont établies que pour la période décembre 2023-octobre 2024, la société Passim ne produisant aucune autre pièce concernant les années antérieures ; elle ne produit par ailleurs aucun écrit par lequel elle aurait, préalablement à la présente procédure, rappelé à son locataire ses obligations et mis en demeure de s’y conformer.

Dans ces conditions, le manquement tenant au paiement irrégulier des loyers s’avère insuffisamment caractérisé et sera rejeté.

Concernant le moyen tenant au non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale délivrée en vue de la modification de la vitrine du local commercial, il ressort des photographies produites au débat que la façade actuelle dudit local ne correspond pas à celle autorisée par les copropriétaires lors de l’assemblée du 06 janvier 2020 (vitrine totalement noire et opaque avec apposition de stickers et d’éléments en métal, au lieu d’une vitrine en verre transparente avec porte d’accès et nom de l’établissement au-dessus), cet élément de fait n’étant au demeurant pas contesté par la société Food Store.

Or le contrat de bail commercial prévoit notamment, en page 18, que le locataire devra « respecter le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier qui constitue avec les présentes un tout indivisible (…) ».

Pour autant il ressort de l’examen des pièces communiquées que, malgré cette réalisation dépassant manifestement le cadre de l’autorisation initiale, la société Passim ne prétend ni au demeurant ne justifie avoir mis en demeure son locataire d’y remédier, entre 2021 et 2023, et ce malgré plusieurs écrits du syndicat des copropriétaires à cette fin.

Ainsi, notamment, selon mise en demeure du 20 octobre 2021, le syndic de l’immeuble exposait à la demanderesse que " nous avons constaté lors de notre visite de la copropriété que la façade de votre local ne correspond pas à celle approuvée par la copropriété (…) nous vous mettons en demeure de vous conformer au projet accepté. Sans action effective sous un mois, vous nous verrez dans l’obligation d’entamer une procédure en référé. ", ce qui n’a pas été suivi d’effet.

Ce n’est que le 04 octobre 2023 que la société Passim a fait délivrer à son locataire un commandement pour inexécution des obligations locatives, portant notamment sur la non-conformité de la façade du local, qui fait état d’une mise en demeure préalable du 21 juin 2023, non-communiquée aux débats, et qui enjoint la société Food Store, d’effectuer des travaux de mise en conformité.

La société Passim ayant ainsi fait preuve d’une certaine inertie fautive dans la gestion de cette difficulté, et ne pouvant se prévaloir désormais de sa propre turpitude, le manquement tenant au non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale quant à l’aménagement de la façade du local ne saurait être retenu utilement comme étant suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail commercial la liant à la société Food Store.

Ce d’autant plus que le tribunal relève, à titre surabondant, l’incohérence et la mauvaise foi de la bailleresse qui se prévaut d’un tel manquement pour justifier sa demande, mais n’hésite pas ensuite à soutenir dans le corps de ses écritures, en réponse à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires, que cette non-conformité ne justifie pas la fermeture du commerce.

La même incohérence d’écritures est à relever concernant le prétendu trouble anormal de voisinage, que la société Passim excipe comme manquement justifiant la résiliation du bail la liant à la société Food Store mais qu’elle conteste ensuite, en prétendant notamment que les témoignages versés aux débats sont établis par des membres du syndicat des copropriétaires, des occupants ou voisins de l’immeuble qui ont

« tous intérêt à ce que le restaurant ferme ».

Au demeurant la société Passim ne caractérise nullement lesdits troubles, se contentant d’affirmer en page 25 que « si le tribunal devait considérer que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve que la société Food Store cause, par le biais de ses salariés et/ou de ses activités des nuisances au voisinage, il devra alors considérer que cela constitue des infractions au bail », alors que nul ne plaide par Procureur.

Cet autre moyen ne saurait donc être davantage retenu utilement.

Enfin, s’agissant du moyen tenant aux nuisances olfactives prétendument causées par l’activité exercée par la société Food Store, il est exact que par jugement du tribunal de police de Paris du 15 septembre 2023 la société Food Store a été condamnée pour non-respect du règlement sanitaire départemental.

Néanmoins, le tribunal relève qu’elle a fait l’objet, par décision du 22 décembre 2023 d’une dispense de peine, après ajournement prononcé par jugement précité de septembre 2023.

En outre et en toute hypothèse, l’absence de conduit d’extraction conforme au sein du local, et les éventuelles nuisances olfactives subséquentes, ne sauraient lui être utilement reprochées dès lors que les travaux de mise en conformité devaient nécessairement faire l’objet d’un accord préalable de l’assemblée générale qui a été refusé à plusieurs reprises à son bailleur.

L’argument allégué par la société Passim tenant à l’absence de demande de « résiliation amiable du contrat » par sa locataire, qui connaissait la réalité de la configuration des lieux dès la prise d’effet du bail ainsi que le refus de l’assemblée générale, est inopérant dès lors que ledit bail n’avait pas été signé sous la condition d’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale et de réalisation des travaux querellés.

Celui tenant à l’éventuelle possibilité technique pour la société Food Store d’exploiter les locaux nonobstant l’absence des travaux de conformité, au-demeurant non démontrée, ne saurait être davantage opérant et illustre, une fois encore, l’incohérence et la mauvaise foi de la bailleresse qui a, par ailleurs, formé à titre principal une demande d’autorisation judiciaire de réalisation desdits travaux.

En conclusion, compte tenu des développements qui précèdent, la société Passim succombe dans l’administration de la preuve qui lui incombe d’un manquement suffisamment grave et répété de sa locataire à ses obligations contractuelles.

Sa demande de résiliation du bail commercial la liant à la société Food Store sera donc rejetée, ainsi que celles subséquentes, incluant ses demandes tendant à la conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale, d’une part, ainsi qu’à la condamnation de sa locataire à faire réaliser des travaux de remise en état conforme de la devanture du local, d’autre part, alors qu’il lui appartenait, en première ligne, de s’assurer du respect de l’autorisation accordée par l’assemblée générale sur ce point en sa qualité de propriétaire.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en cessation d’activité

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires expose que l’activité exercée dans le local litigieux est à titre principal de type

« dark kitchen », un restaurant proposant exclusivement des menus disponibles à la livraison à domicile, soit une activité nouvelle par rapport à l’activité de restauration traditionnelle exercée précédemment sans trouble, et contraire à la destination de l’immeuble.

Se prévalant des dispositions des articles 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, il soutient être fondé à agir tant à l’encontre de la société Passim, copropriétaire responsable de l’inobservation par sa locataire des obligations générales de voisinage ou du règlement de copropriété, qu’à l’encontre de la société Food Store, pour solliciter, à titre de réparation, la cessation de l’activité exercée par cette dernière au sein du lot de la demanderesse, à l’origine d’atteintes au règlement de copropriété et de nuisances.

Ainsi, d’une part, il se prévaut de la non-conformité des travaux réalisés au niveau de la devanture du local commercial, au regard des termes de l’autorisation donnée lors de l’assemblée générale du 6 janvier 2020.

En outre et d’autre part, il soutient que l’activité exercée qui implique des préparations culinaires en continu, toute la journée et jusqu’à tard le soir, ainsi que de nombreuses livraisons par deux roues, engendre de nombreuses nuisances au détriment des copropriétaires (musique, attroupements, bruits divers, notamment), outre les dégradations et les salissures dans les parties communes du fait des passages quotidiens répétés.

Il précise avoir mis en demeure à plusieurs reprises la société Passim de faire cesser cette situation, en vain, et se prévaut d’attestations de nombreux copropriétaires ou résidents de l’immeuble pour caractériser les nuisances alléguées.

En défense, la société Passim réplique qu’elle ne peut être condamnée à faire cesser l’exploitation du restaurant dans son local commercial et que seule sa locataire est concernée à ce titre, soutenant avoir fait le nécessaire pour faire cesser la situation.

Concernant la façade, la société Passim soutient que la non-conformité des travaux réalisés sur la façade ne justifie pas la fermeture du commerce, mais uniquement une condamnation à la réalisation de travaux de mise en conformité des lieux.

Sur les nuisances olfactives, elle prétend que rien ne permet de les caractériser, dans leur principe et dans leur persévérance, notamment depuis que la société Food Store a condamné la fenêtre donnant sur cour. Elle fait en outre valoir que l’installation d’un conduit d’extraction de fumées mettrait fin auxdites nuisances et que, par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de nuisances liées à son propre refus.

Concernant enfin les nuisances sonores, la société Passim critique la force probante des témoignages versés aux débats, établis selon elle par des copropriétaires ou voisins cherchant à faire fermer le restaurant exploité dans son local.

Elle souligne par ailleurs l’absence de précisions desdits témoignages quant à la nature et au caractère prétendument anormal des nuisances, eu égard à l’environnement avoisinant de l’immeuble qui comprend un autre restaurant ainsi qu’un hôtel.

La société Food Store ne répond pas sur cette demande.

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Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10547 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW6L

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En matière de copropriété, les obligations imposées au copropriétaire par le règlement de copropriété sont des obligations contractuelles de sorte que tout manquement à ces dispositions engage sa responsabilité.

Le règlement de copropriété est également opposable au locataire. Le copropriétaire bailleur doit s’assurer du respect dudit règlement de copropriété par son locataire et à défaut engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des autres copropriétaires et du syndicat de copropriété.

L’article 544 du code civil dispose que " la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les

règlements ".

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble."

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° RG 16/01235).

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339, publié au bulletin).

Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (Civ. 3ème, 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Décision du 17 Juin 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/10547 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW6L

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Selon l’article 1221 du code civil, « Le créancier d’une obligation peut, après sa mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Sur ce,

L’activité exercée au sein du local de la société Passim par la société Food Store, qualifiée de « dark kitchen » par le syndicat des copropriétaires, est contestée en défense et les éléments produits au débat ne permettent pas de l’établir, le bail commercial signé entre les sociétés défenderesses faisant état d’une activité de « restauration sur place et à emporter, livraison de plats préparés, laboratoire de préparation culinaire ».

En toute hypothèse, comme précédemment relevé, le règlement de copropriété prévoit une destination mixte de l’immeuble de sorte que, le syndicat des copropriétaires échouant à démontrer en quoi l’activité exercée par la société Food Store serait contraire à cette destination, ce moyen ne sera pas retenu.

Celui concernant les nuisances olfactives ne sera pas davantage retenu dès lors que, comme déjà développé, elles sont induites par l’absence au sein du local d’un conduit d’extraction conforme aux normes en vigueur, ce que le syndicat des copropriétaires ne peut ignorer car il est à l’origine du refus de réalisation de tels travaux, depuis 2020.

S’agissant du non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale quant à l’aménagement de la vitrine du local commercial, il a déjà été caractérisé, et il est constitutif d’une atteinte aux droits des copropriétaires causée tant par la société Passim, en sa qualité de propriétaire des lieux et eu égard à son absence de réactivité pour faire cesser ce désagrément malgré les demandes de la copropriété en ce sens, d’une part, que de la société Food Store, dont il n’est pas contesté qu’elle est à l’origine des travaux non-conformes.

Enfin, pour ce qui est des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires produit aux débats deux lettres émanant du syndic, datées respectivement des 28 janvier 2021 et 30 septembre 2021, adressées à la société Passim, qui évoquent « les nuisances sonores répétées » devant le local, en raison du « flux de mobylettes » des livreurs, « le bruit des attroupements et conversations des clients du restaurant ou amis, de ses employés » " tout au long de la journée de 11 heures du matin jusqu’à tard dans la nuit, samedi et dimanche

compris ", et qui demandent au bailleur de faire le nécessaire pour remédier à cette situation.

En complément sont versées des photographies des lieux datées de juin à septembre 2022 ainsi que janvier 2024, qui montrent la présence de personnes consommant devant le local ainsi que le stationnement de scooters de camions de livraison devant l’immeuble.

Or contrairement à ce qu’affirme la société Passim, celle-ci ne justifie pas avoir effectué, une quelconque démarche auprès de la société Food Store pour faire cesser ces difficultés.

En effet, la procédure en référé diligentée par la bailleresse en 2022 concernait uniquement le problème du conduit d’extraction, et il en est de même des mises en demeure de juillet 2022 ou de la signification avec sommation de faire délivrée le 02 août 2022 ; enfin, le commandement par commissaire de justice du 04 octobre 2023, déjà cité, ne fait aucunement référence à ce genre de nuisances.

Les attestations émanant de copropriétaires ou d’habitants de l’immeuble, établies courant 2023, ainsi que du propriétaire de l’hôtel voisin, viennent corroborer la réalité de ces nuisances, toutes évoquant de manière concordante le bruit incessant des moteurs de deux roues, les attroupements réguliers de clients devant l’entrée du local de manière tardive voire nocturne, ainsi que l’encombrement des parties communes par des emballages ou détritus du restaurant, et le caractère quasi-permanent de l’activité de restauration et de livraison.

Contrairement à ce qu’avance la société Passim, ces nuisances sonores constituent, de par leur intensité, leur caractère régulier et répétitif, un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage, ce d’autant plus qu’antérieurement à l’arrivée dans les lieux de la société Food Store, une activité de restauration plus classique avait déjà été exercée et qu’il n’est pas démontré que cela avait alors été l’origine de plaintes des copropriétaires ou occupants de l’immeuble.

Ces troubles ainsi que le non-respect de l’autorisation de l’assemblée générale quant à l’aménagement de la devanture du local commercial de la société Passim sont autant d’éléments portant atteinte aux droits des copropriétaires et au règlement de copropriété.

Il convient dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de cessation de l’activité litigieuse, et de condamner in solidum la société Food Store et la société Passim à cette fin, chacune ayant contribué, à sa manière, à la situation préjudiciable décrite ci-dessus.

Afin de s’assurer de l’effectivité de cette condamnation, il apparaît nécessaire de l’assortir d’une mesure d’astreinte provisoire, comme précisé au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Chacun succombant partiellement, la prise en charge des dépens sera assumée par moitié par le syndicat des copropriétaires et par la société Passim.

Compte tenu du sens de la décision, il convient en équité de rejeter les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE la SARL Food Store irrecevable en son intervention volontaire formée à titre principal,

RECOIT la SARL Food Store en son intervention volontaire formée à titre accessoire,

REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 20 juin 2022,

AUTORISE la SARL Passim à faire réaliser des travaux d’installation, à ses frais exclusifs, d’un système d’extraction des buées graisseuses allant de la cuisine située dans le local commercial du lot n°1 du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 3], lui appartenant, à la toiture dudit bâtiment de l’immeuble, selon le projet ayant fait l’objet de l’autorisation délivrée par les services de la direction de l’Urbanisme de la mairie de [Localité 11] selon arrêté du 02 février 2024, le tout sous la surveillance de l’architecte de la copropriété,

DEBOUTE la SARL Passim du surplus de ses demandes,

CONDAMNE in solidum la SARL Passim et la SARL Foodstore à faire cesser l’activité exercée dans le local commercial du lot n°1 du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 3], appartenant à la société Passim, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

DIT que l’astreinte ci-dessus prononcée courra pendant 6 mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE les demandes des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE le partage par moitié des dépens de l’instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, au paiement de la moitié des dépens,

CONDAMNE la SARL Passim au paiement de la moitié des dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 17 Juin 2025.

La Greffière Pour la Présidente empêchée,

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente