TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

AFFAIRE : N° RG 25/00149 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DSZU

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 6 janvier 2026

AFFAIRE :

[K] [N]

C/

[U] [O], [F] [C], [P] [O]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [N]

né le 31 Janvier 1972 à [Localité 9]

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par Maître William CHARTIER de la SELEURL LEXATLANTIC, avocats au barreau de PAU

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [O]

né le 10 mars 1974 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant non représenté

Le 6 janvier 2026

1 FEX + 1 CCC M^e CHARTIER

1 CCC M^e ETIENNE

[Adresse 1]

Madame [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Laura ETIENNE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN substitué par M^e Virginie MOULET, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09/08/2013 à effet au 10/09/2013 , M. [X] [N] a donné à bail à M. [U] [O] et Mme [F] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 820€.

Suivant acte distinct du 09/08/2013, M. [P] [O] s’est porté caution solidaire de M. [U] [O] et Mme [F] [C] pour un montant maximum de 29520 euros. Mme [V] [Y] s’est également portée caution solidaire.

Suite au décès de Mme [L] [N], propriétaire du bien avec son époux, le bien immobilier est devenu indivis entre M. [X] [N] et son fils, M. [K] [N].

Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [N] et M. [K] [N] ont fait signifier à M. [U] [O] et Mme [F] [C] le 17/03/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 4100 euros et les à enjoint à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs .

Ce commandement de payer a été dénoncé à M. [P] [O] en sa qualité de caution suivant acte de commissaire de justice du 21/03/2025 et à Mme [V] [Y] suivant acte du 24/03/2025. Mme [Y] est décédée.

M. [X] [N] est décédé le 09 avril 2025 laissant son fils M. [K] [N] pour héritier.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/07/2025 , M. [K] [N] a ensuite fait assigner M. [U] [O] et Mme [F] [C] et M. [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1103 et 1193 du code civil, 835 du code de procédure civile, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18/04/2025 du fait de la non justification d’une assurance garantissant les risques locatifs

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [U] [O] et Mme [F] [C], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M. [U] [O] et Mme [F] [C] et M. [P] [O] à lui payer :

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, soit la somme de 478,54 euros par mois, à compter du 18/04/2025 et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [U] [O], Mme [F] [C] et M. [P] [O] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, des dénonciations aux cautions, de l’assignation, de la dénonciation à la CCAPEX .

Le dossier a été appelé à l’audience du 04 novembre 2025 et a été retenu.

M. [K] [N], représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il fait valoir qu’un commandement de justifier de l’assurance locative a été délivré à M. [U] [O] et Mme [F] [C] qui n’en ont pas justifié dans le délai d’un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise, nonobstant toute régularisation ultérieure.

M. [U] [O] et Mme [F] [C] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés, bien que régulièrement cités à personne en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

M. [P] [O] , représenté par son Conseil, a soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles il demande au Tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, de :

— prononcer la résiliation du bail,

— condamner M. [U] [O] et Mme [F] [C] à verser les sommes demandées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [O] et Mme [F] [C] aux entiers dépens.

Il expose ne pas s’opposer à la demande de résiliation du bail, qu’il s’en rapporte concernant la condamnation solidaire entre lui et les locataires pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation et demande que M. [U] [O] et Mme [F] [C] supportent les frais irrépétibles et les dépens, soulignant sa bonne foi dans son engagement de caution depuis le début du contrat de bail.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/01/2026.

Suivant note en délibéré du 06 novembre 2025, il a été demandé à M. [K] [N] de produire l’intégralité du contrat de bail et en particulier la partie contenant la clause résolutoire.

Par note en délibéré du 10/11/2025, M. [K] [N] a communiqué l’intégralité du bail.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés, s’il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat de bail, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en l’absence de contestation sérieuse.

Selon l’article 7 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige issu de la loi du 28/12/2015, le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail contient, dans ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de justification d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de d’un mois pour justifier d’une attestation d’assurance a été signifié le 17/03/2025. M. [U] [O] et Mme [F] [C] ne justifient pas avoir produit une attestation d’assurance dans ce délai.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18/04/2025.

Par suite, M. [U] [O] et Mme [F] [C] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18/04/2025 , M. [U] [O] et Mme [F] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

— Sur la solidarité entre colocataires

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, si le contrat de bail stipule une solidarité entre colocataires, il n’est pas prévu expressément la solidarité concernant les indemnités d’occupation, de sorte que l’engagement sera conjoint entre les colocataires.

— Sur l’engagement de caution

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 applicable à l’espèce dans sa version en vigueur issu de la loi du 24/11/2009 dispose que « Le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.»

En l’espèce, M. [P] [O] s’est constitué caution solidaire de M. [U] [O] et Mme [F] [C] par engagement du 09/08/2013. Cet engagement respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 pré-cité. M. [P] [O] est ainsi tenu solidairement des indemnités d’occupation.

Il y a lieu de condamner conjointement entre eux M. [U] [O] et Mme [F] [C] et solidairement avec la caution M. [P] [O] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 18/04/2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

3- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [O] et Mme [F] [C], partie perdante, supporteront conjointement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [N], M. [U] [O] et Mme [F] [C] seront condamnés conjointement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune condamnation ne sera prononcée contre M. [P] [O], qui a respecté son engagement de caution.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09/08/2013 entre d’une part M. [X] [N] et d’autre part M. [U] [O] et Mme [F] [C] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 18/04/2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [O] et Mme [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [O] et Mme [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS conjointement entre eux M. [U] [O] et Mme [F] [C] et solidairement avec la caution M. [P] [O] à titre provisionnel à verser à M. [K] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 18/04/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS M. [U] [O] et Mme [F] [C] à verser à M. [K] [N] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS qu’aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre de M. [P] [O] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [U] [O] et Mme [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation aux cautions, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 10] en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 06 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection