TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le 15 mars 2024

à Mme [H] [X]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e Manon FILIPPI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04604 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VMB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [H] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [C] [N] divorcée [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Manon FILIPPI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er mai 2018, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Madame [C] [N] divorcée [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, HABITAT [Localité 4] PROVENCE a fait signifier à Madame [N] par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023 un commandement de payer la somme de 1.349,74 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 27 juin 2023 dénoncée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, a attrait Madame [C] [N] divorcée [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef ;condamner Madame [C] [N] divorcée [J] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.294,90 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 21 juin 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 12 octobre 2023, l’affaire a été renvoyée au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été retenue et plaidée.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

HABITAT [Localité 4] PROVENCE a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa dette à un montant de 3.112,22 euros au 5 janvier 2024, hors frais de procédure. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois. Elle a écarté la nullité de l’assignation soulevée par Madame [N] qui ne cause pas de grief.

Madame [C] [N] a demandé :

in limine litis, de constater que l’assignation ne comporte pas les dates, lieu de naissance et nationalité de Madame [N] et prononcer sa nullité ; à titre principal : de constater une contestation sérieuse à travers l’absence d’un décompte actualisé et prononcer l’incompétence de la juridiction des référés ; à titre subsidiaire : d’ordonner un échéancier à hauteur de 20 euros par mois ; en tout état de cause de débouter la société HABITAT [Localité 4] PROVENCE de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entier dépens.

Madame [N] a fait valoir que les mentions absentes dans l’assignation constitue un vice de forme qui entraîne la nullité de l’acte introductif d’instance et donc la saisine de la juridiction. Elle a soutenu au fond, que la bailleresse verse un décompte qui ne tient pas compte de ses derniers versements ni de ceux de la CAF. La juridiction des référés n’est donc pas matériellement compétente. Elle a subsidiairement, souligné avoir repris le paiement des loyers courants et d’une partie de la dette, et a donc demandé le rejet de l’application de la clause résolutoire et de la demande d’expulsion. Elle a fait état d’un enfant à charge dont elle s’occupe seule, de sa bonne foi et des efforts de remboursement déjà engagés pour solliciter des délais de paiement en dernier recours.

Aucun rapport de diagnostic social et financier de la locataire n’a été transmis au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la nullité de l’assignation

Il résulte de l’article 114 du code de procédure civile qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 54 du code de procédure civile dispose qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

« 3°a) pour les personnes physiques, les noms, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.

b) pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ».

Madame [N] invoque l’absence des mentions relatives à sa date de naissance, son lieu de naissance et sa nationalité dans l’assignation qui lui a été délivrée. Or ces mentions ne sont exigées que pour le requérant, étant observé que Madame [N], qui a pu constituer avocat et présenter utilement sa défense, n’invoque aucun grief tiré de cette irrégularité alléguée.

En conséquence, le moyen tiré de la nullité de l’acte introductif d’instance sera rejeté.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 4] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courrier du 10 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2018 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2023, pour la somme en principal de 1.349,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [N] reste devoir la somme de 2.812,22 euros, à la date du 11 janvier 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus.

Contrairement aux affirmations de Madame [N], ce décompte actualisé, expurgé de tous frais de procédure, a reporté la régularisation des allocations d’un montant de 300 euros le 15 décembre 2023, ainsi que le versement de 300 euros effectué pour le compte de Madame [N] quelques heures avant l’audience. Pour le reste, Madame [N] n’apporte aucun élément ni preuve de paiement qui contredirait le montant de la créance réclamée par HABITAT [Localité 4] PROVENCE. Elle ne rapporte pas la preuve d’une contestation sérieuse et sera condamnée par provision, à payer la somme de 2.812,22 euros à sa bailleresse.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, la bailleresse ne s’oppose pas à des délais de paiement, Madame [N] ayant réglé le loyer courant et une partie de sa dette avant l’audience.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement dérogatoires dans les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [N], devenu occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la position économique des parties, il convient de débouter HABITAT [Localité 4] PROVENCE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, Madame [N] supportera les entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

REJETONS le moyen tiré de la nullité de l’acte introductif d’instance invoqué par Madame [C] [N] divorcée [J] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2018 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Madame [C] [N] divorcée [J], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 mai 2023 ;

CONDAMNONS Madame [C] [N] divorcée [J] à payer à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE la somme de 2.812,22 euros, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus et comptes arrêtés au 11 janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [C] [N] divorcée [J] à s’acquitter de la dette par échéances successives et mensuelles de 78 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Madame [C] [N] divorcée [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [C] [N] divorcée [J] sera condamnée à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [N] divorcée [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président