TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 01 Août 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2024

GROSSE :

Le 02 août 2024

à Mme [T] [C]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 août 2024

à Mme [X] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02488 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42NH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2] [Localité 4] PROVENCE METROPLOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [C] [T], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [O] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er octobre 2015, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a donné à bail à Madame [X] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 488,67 euros outre 234,68 euros au titre des provisions sur charges, 34,17 euros au titre de l’eau froide et 10,38 euros au titre des accessoires. Suivant avenant du 22 juin 2020 le bail a été transféré à Madame [X] [D] et Monsieur [H] [O].

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait signifier à Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2 411,35 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, l’Etablissement Public HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Madame [X] [D] et Monsieur [H] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans les délais légaux au commandement de payer du 19 décembre 2023 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

— ordonner leur expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 3] ;

— condamner solidairement les requis à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE la provision de 3 224,31 euros comptes arrêtés au 29 février 2024 ;

— condamner solidairement les requis au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner solidairement les requis à verser à HABITAT [Localité 4] PROVENCE la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner solidairement les requis aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 13 juin 2024.

A cette audience, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 977,49 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

Madame [X] [D] comparaît à l’audience. Elle reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile avec 5 enfants et précise que Monsieur [O] [H] est actuellement au chômage.

Monsieur [O] [H] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 1er août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 13 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2015 suivit d’un avenant du 22 juin 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023 pour la somme en principal de 2 411,35 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] restent devoir la somme de 2 891,93 euros, à la date du 31 mai 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai 2024 inclus déduction faite des frais de justice notamment des frais de justice du 30 avril 2023, les frais d’enquête sociale étant quant à eux justifiés.

Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2 891,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [D] déclare percevoir un salaire mensuel de 1 700 euros et précise que Monsieur [O] [H] perçoit 800 euros d’allocation chômage et travaille en intérim. Madame [X] [D] déclare avoir effectuer un versement de 500 euros avant la date d’audience. Il résulte du décompte que Madame [X] [D] justifie avoir versé la somme de 500 euros avant la date d’audience et les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement de suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, non indexée, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 916,01 euros,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE les sommes exposées par lui dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2015 suivit d’un avenant du 22 juin 2020 entre l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE et Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] à verser à l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 2 891,93 euros décompte arrêté au 31 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, avec les intérêts au taux légal s à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISONS Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] à s’acquitter de la dette sur une durée de 36 mois par 35 versements de 80 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36 -ème échéance, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et jusqu’à extinction de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges non indexé, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit 916,01 euros à ce jour ;

CONDAMNONS solidairement Madame [X] [D] et Monsieur [O] [H] aux dépens ;

REJETONS la demande de l’Etablissement Public HABITAT [Localité 4] PROVENCE [Localité 2]-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE