COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00201 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBNV

Minute N° : 25/00388

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société ADOMA, au capital de 133 106 688 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 11], sous le numéro B788 058 030, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de Président du Conseil d’Administration, domicilié audit siège en cette qualité.

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [I]

né le 10 Septembre 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2024, la SAEM ADOMA a conclu un contrat de résidence, à usage exclusif d’habitation, avec Monsieur [J] [I] et Madame [C] [Z] portant sur un logement n°003 d’une résidence sociale sise [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle d’un montant de 527,62 euros, d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2024, la SAEM ADOMA a également conclu un contrat de location avec Monsieur [J] [I] et Madame [C] [Z] portant sur un emplacement de parking moyennant un loyer mensuel d’un montant de 13,22 euros, d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Madame [C] [Z] a quitté la résidence au cours du mois de juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 février 2025, la SAEM ADOMA a fait signifier à Monsieur [J] [I] et Madame [C] [Z] une mise en demeure, visant les clauses résolutoires insérées aux deux contrats visés supra, de régler la somme totale de 2 764,21 euros selon décompte arrêté au 20 janvier 2025 correspondant aux redevances et loyers non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SAEM ADOMA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [J] [I] par acte d’huissier de justice délivré le 07 avril 2025 aux fins de :

juger que la lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire du 20 janvier 2025 signifiée le 05 février 2025 est régulière et valable ;juger que le contrat de résidence conclu le 15 janvier 2024 est résilié ;juger que le contrat de location de l’emplacement de stationnement conclu le 16 janvier 2024 est résilié ;autoriser l’expulsion du résident ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3 881,80 euros au titre des redevances et loyers impayés selon décompte arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,lui régler une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois ainsi qu’une indemnité d’occupation au titre du contrat de location de l’emplacement de parking, à compter du 10 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;

subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence du 15 janvier 2024 par suite du non-paiement des redevances et loyers aux termes convenus,prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [I] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur révisable au taux en vigueur dans les foyers mois par mois ainsi qu’une indemnité d’occupation au titre du contrat de location de l’emplacement de parking , à compter du 10 mars 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;10 lui régler la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

L’affaire a été fixée à l’audience du 10 juin 2025, où la SAEM ADOMA représentée, sollicite le bénéfice de son assignation, soutenant oralement les conclusions qu’elle dépose, sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme totale de 4 310,05 euros au 05 juin 2025.

Monsieur [J] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Monsieur [J] [I] a été assigné à étude. En application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Attendu que l’article L. 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitat dispose qu’une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement ;

Que par ailleurs, l’article L. 632-3 du même code dispose que les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public et ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution ;

Qu’en l’espèce, la SAEM ADOMA, qui a signé une convention avec l’Etat sur les conditions d’occupation et les modalités d’occupation des logements-foyers, n’est ainsi pas soumise à cette formalité ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du [Localité 12] a été avisé le 22 avril 2024 de la situation d’impayés des redevances, conformément au délai imposé par les dispositions précitées ;

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du contrat de résidence sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de résidence et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article L. 633-2 du Code de la Construction et de l’Habitat dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un logement-foyer a droit à l’établissement d’un contrat écrit ; que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée ; que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ;

Que l’article R. 633-3 du même code dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la personne titulaire du contrat d’une obligation lui incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ;

Qu’en l’espèce, le contrat de résidence du 15 janvier 2024 contient en son article 11 une clause résolutoire de plein droit qui prévoit qu’en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, cette résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Que de la même façon, le contrat de location de l’emplacement de stationnement en date du 16 janvier 2024 contient une clause résolutoire en son article 6 prévoyant qu’à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer et de ses accessoires et huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer la somme due en principal, la présente location sera résiliée de plein droit ;

Que la SAEM ADOMA a fait signifier à Monsieur [J] [I] le 05 février 2025 une mise en demeure de payer la somme de 2 764,21 euros selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, correspondant aux redevances et loyers non réglés ;

Que Monsieur [J] [I] ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre de cette mise en demeure ;

Qu’un délai de plus d’un mois s’est écoulé entre la signification de cette mise en demeure restée infructueuse et la signification de l’assignation ;

Qu’en conséquence, la clause résolutoire est acquise depuis le 05 mars 2025 au profit de la SAEM ADOMA s’agissant du logement et depuis le 14 février 2025 s’agissant de l’emplacement de stationnement et qu’il y a lieu de constater la résiliation des deux à compter de ces dates ;

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Attendu que l’article L. 633-2 du Code de la Construction et de l’Habitat dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un logement-foyer a droit à l’établissement d’un contrat écrit qui précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition ;

Que les articles 1103 et 1104 du Code civil indiquent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi ;

Qu’en l’espèce, la convention signée le 15 janvier 2024 stipule dans son article 5 que la redevance est payée mensuellement à terme échu et au plus tard le mois suivant et dans son article 8 que le résident s’engage à payer la redevance aux termes convenus ;

Que la SAEM ADOMA produit un décompte arrêté au 05 juin 2025 à hauteur de 4 310,05 euros ; que cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation a été délivré au défendeur de sorte que le Tribunal ne peut en tenir compte sans méconnaître le principe du contradictoire ;

Qu’il résulte des pièces fournies qu’à la date de l’assignation, le montant des sommes réclamées au titre des redevances impayées s’élevait à la somme de 3 881,80 euros au 10 mars 2025, termes de février 2025 échu ; que cette somme revêt un caractère contradictoire compte tenu du bordereau de pièces de l’assignation mentionnant une pièce intitulée « relevé de compte au 10 mars 2025 » ;

Que Monsieur [J] [I] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées ;

Qu’en conséquence, Monsieur [J] [I] sera condamné à régler à la SAEM ADOMA à titre du solde des redevances et loyers la somme de 3 881,80 euros (terme de février 2025 échu) avec intérêt au taux légal à compter du 07 avril 2025, date de l’assignation, les redevances et loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation mensuelles.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 05 mars 2025 s’agissant du logement et depuis le 14 février 2025 s’agissant de l’emplacement de stationnement, Monsieur [J] [I] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux ; qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, l’occupation du logement et de l’emplacement de stationnement sans droit ni titre par Monsieur [J] [I] constitue une faute et cause un préjudice à la SAEM ADOMA qui se trouve privée du logement et dudit emplacement ; qu’il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la demanderesse ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner Monsieur [J] [I] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 558,75 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant des redevances et loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation des contrats, et ce à compter du 11 mars 2025, lendemain du décompte annexé à l’assignation, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en conséquence, Monsieur [J] [I] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et pouvant, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la demanderesse a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’en conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SAEM ADOMA concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement sis [Adresse 7], loué par Monsieur [J] [I] suivant contrat de résidence du 15 janvier 2024 et contrat de location du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 3 881,80 euros (terme de février 2025 échu) avec intérêt au taux légal à compter du 07 avril 2025, date de l’assignation ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 05 mars 2025 s’agissant du logement et du 14 février 2025 s’agissant de l’emplacement de stationnement  ;

CONSTATE la résiliation de plein droit des contrats précités à compter du 05 mars 2025 s’agissant du logement et du 14 février 2025 s’agissant de l’emplacement de stationnement ;

CONSTATE que Monsieur [J] [I] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 05 mars 2025 s’agissant du logement et le 14 février 2025 s’agissant de l’emplacement de stationnement ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [J] [I] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 558,75 euros,

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à régler à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation de 558,75 par mois, somme due à compter du 11 mars 2025 (échéance de mars 2025 non comprise) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à régler à la SAEM ADOMA la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 22 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge