TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e SANGUINETTI Eliette

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00019 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4K3Y

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. LOCACIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [V] [R]

né le 01 Août 1974 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [C]

née le 14 Mars 1970 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 21 Octobre 2022, la SA LOCACIL a consenti à Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 563,11 euros outre 99,41 euros à titre de provision pour charges et 28,45 euros pour la consommation d’eau.

Le 06 avril 2023, la SA LOCACIL a fait signifier à Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] un commandement de payer leur dette de loyer d’un montant en principal de 2132,01 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte d’huissier de justice du 16 octobre 2023, la SA LOCACIL a fait citer en référé Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir, vu la loi du 6 juillet 1989 (7A, 70 et 24), vu Ie bail liant les parties et la clause résolutoire y insérée, vu le commandement de payer délivré le 06/04/2023, vu les pièces versées aux débats, vu l’urgence :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire,

— ORDONNER la résiliation du bail en date à [Localité 4] du 21/10/2022,

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [V] et Madame [C] [M], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement qu’ils occupent à [Localité 4] : [Adresse 2],

— CONDAMNER solidairement les requis à verser à la SA LOCACIL, la somme provisionnelle de 3.940,18 euros charges comprises, comptes arrêtés au 06/11/2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 06/04/2023,

— CONDAMNER solidairement les requis à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— CONDAMNER solidairement les requis à verser à Ia SA LOCACIL une indemnité d‘occupation mensuelle du logement due jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de 722,50 € charges comprises, selon relevé de compte du 08/11/2023,

— LES CONDAMNER solidairement à verser à la SA LOCACIL, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 CPC,

— LES CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 06/04/2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, la SA LOCACIL représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4428,48 euros au 15 février 2024, terme de février inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande :

Il est établi que l’assignation délivrée aux locataires le 16 octobre 2023 a été dénoncée le 16 novembre 2023 au préfet des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA LOCACIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 21 octobre 2022 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 2132,01euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié aux locataires le 06 avril 2023 par acte remis à étude.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 06 mai 2023.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 06 mai 2023 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ de Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 742,90 euros et de condamner Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] restent devoir la somme de 4428,48 euros, à la date du 15 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 4428,48 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2132,01 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA LOCACIL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 06 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 21 octobre 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation au montant de 742,90 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] au paiement de cette indemnité provisionnelle mensuelle à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] à payer à titre de provision à la SA LOCACIL la somme de 4428,48 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 février 2024, terme de février inclus avec intérêts au taux légal à compter du 06 avril 2023 sur la somme de 2132,01 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [V] [R] et Madame [M] [C] à payer à la SA LOCACIL la somme de 400 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

La greffière Le Président