TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Mai 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 30 mai 2024

à M^e UGO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 30 mai 2024

à M^e BORODA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03743 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3QAD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. GRAND SUD ACCUEIL

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gilbert UGO, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Madame [I] [P]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [R] [F] [S]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sophie BORODA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [C] est propriétaire d’un appartement de type studio situé [Adresse 9] [Localité 7] Phocéenne, sise [Adresse 5]. Ce bien fait l’objet d’un bail commercial signé le 13 mars 2018 pour une durée de 9 ans (à compter du 1er septembre 2018) avec la société GSA (Grand Sud Accueil) – Résidences.

Le 04 décembre 2018, la société Grand Sud Accueil signe un contrat de sous-location de ce logement meublé avec Madame [O] [T] pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction.

Madame [O] [T] décède le [Date décès 3] 2020. Son conjoint quitte les lieux en octobre 2020 ; le fils et la belle-fille de Madame [O] [T] s’installent alors dans l’appartement avec leurs deux enfants.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023, la société Grand Sud Accueil a fait assigner en référé Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile :

— Dire et juger que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre de l’appartement n° MP 80 sis à [Adresse 8] [Localité 2][Adresse 1],

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] [P] et de Monsieur [R] [F] [S] et, si nécessaire, celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement,

— Condamner les défendeurs à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 401,40 euros depuis le 26 octobre 2020 jusqu’a la libération effective des lieux occupés,

— Les condamner à payer une somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 septembre 2023 et a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2024, date à laquelle la société Grand Sud Accueil, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] sont représentés à cette audience et demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, dans leurs conclusions en réponse de voir, vu les pièces justificatives versées aux débats, vu les articles 1343-5 et suivants du Code Civil :

— DEBOUTER la société GRAND SUD ACCUEIL de ses demandes en l’absence de justification de sa qualité à agir,

— ACCORDER à Madame [P] et Monsieur [S] 36 mois de délais pour apurer leur dette locative,

— DIRE et JUGER que les requis pourront bénéficier d’un bail ou d’un contrat de sous-location à leurs noms,

— DEBOUTER la société GRAND SUD ACCUEIL de l’ensemble de ses autres demandes,

— STATUER ce que de droit sur les dépens, distrait comme en matière d’aide juridictionnelle.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 mai 2023 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Sur l’expulsion

L’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser par toute mesure conservatoire ou de remise en état.

En vertu de ces dispositions, le juge des référés peut ordonner l’expulsion d’occupants sans droit ni titre de locaux d’habitation ou professionnels.

Enfin, le contrôle de proportionnalité auquel le juge des référés est tenu ne s’opère pas au stade de la détermination de l’illicéité manifeste du trouble invoqué laquelle conditionne la compétence du juge des référés mais au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour y mettre fin. Ce contrôle de proportionnalité peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que :

— la société GSA est bien titulaire d’un bail commercial signé avec Monsieur [N] [C], le propriétaire du bien, pour un appartement sis [Adresse 11], située [Adresse 5], avec faculté de sous-location ;

— la société GSA a bien signé le 04 décembre 2018 un contrat de sous-location de ce logement meublé avec Madame [O] [T] pour une durée de 12 mois renouvelable par tacite reconduction ;

— Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] ne justifient aucunement s’être installés avec Madame [O] [T] avant son décès et ne peuvent donc se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles : « … Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré … aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès » ; Madame [I] [P] indique même au commissaire de justice lors de la sommation interpellative en date du 21 juin 2022 qu’elle vit dans l’appartement avec son mari et ses 2 enfants depuis le 26 octobre 2020 ;

— Aucun bail n’ayant été signé entre la société Grand Sud Accueil, d’une part, et Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S], d’autre part, il est normal qu’aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’ait été signifié à ces derniers par la bailleresse car sans contrat de bail signé entre les parties, il n’y a pas lieu à application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il est donc établi que Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] occupent les lieux sans droit ni titre.

La violation du droit de propriété est acquise et le trouble manifestement illicite est caractérisé.

Concernant les mesures à prendre pour faire cesser ce trouble, le juge des référés doit donc se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les droits fondamentaux invoqués et garantis.

En l’espèce, l’expulsion apparaissant être la seule mesure de nature à permettre à la société Grand Sud Accueil de recouvrer la plénitude de son droit sur l’appartement situé [Adresse 10] Phocéenne, sise [Adresse 5], occupé illicitement, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par la société Grand Sud Accueil selon les modalités décrites au dispositif ci-après.

Sur les délais légaux

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, le sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année, prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, est écarté si l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte et peut être supprimé ou réduit par le juge si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte n’étant pas établie, les délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne seront pas écartés.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande d’astreinte

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est de principe que l’indemnité d’occupation a une nature mixte, à la fois compensatrice et indemnitaire. Elle a en effet pour objet d’une part de constituer une contrepartie à la jouissance des lieux et de compenser la privation pour le bailleur de la disposition de son bien.

Les éléments fournis permettent de fixer à titre de provision le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée par la société Grand Sud Accueil à la somme de 401,40 euros et Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] seront solidairement condamnés à payer à titre provisionnel ladite somme jusqu’à la libération complète des lieux et à compter du 24 juin 2022, date de la sommation interpellative.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] qui succombent à l’instance, sont condamnés aux dépens.

Au regard de la disparité économique existant entre les parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Grand Sud Accueil dont la demande de ce chef est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal mais, dès à présent, vu le trouble manifestement illicite subi par la requérante du fait de l’occupation sans droit ni titre du défendeur, et vu l’urgence,

CONSTATE que Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 11], sise [Adresse 5] appartenant à Monsieur [N] [C] et donné en gestion par bail commercial à la société Grand Sud Accueil ;

ORDONNE à Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] de libérer et vider les lieux situés [Adresse 9] [Localité 7] Phocéenne, sise [Adresse 5] dès la signification de la présente ordonnance ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux occupés sans droit ni titre situés Résidence [Localité 7] Phocéenne, sise [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique ;

DIT que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle dont sont solidairement redevables Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] à la somme de 401,40 euros ;

CONDAMNE Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] à payer à la société Grand Sud Accueil, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 404,40 euros à compter du 24 juin 2022 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

REJETTE la demande de la société Grand Sud Accueil au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Monsieur [R] [F] [S] aux dépens qui seront distraits comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI ORDONNE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La greffière Le président