TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à Me [Localité 6]-REY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 18 avril 2024

à M^e GARCIA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 22/05993 – N° Portalis DBW3-W-B7G-222X

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [D]

née le 02 Janvier 1933 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [G]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ludivine GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [Y] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ludivine GARCIA, avocat au barreau de MARSEILLE

— EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 29 mars 2013, Madame [J] [D] a donné à bail à Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 575 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [J] [D] a fait signifier à Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] par acte de commissaire de justice en date du 09 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 1 736,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2022, Madame [J] [D] a fait assigner Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] à lui payer les loyers et charges impayés au mois de décembre 2022, soit la somme de 2 241,89 euros avec intérêts légaux à compter du commandement, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, ou soit la somme de 635,11 euros, laquelle indemnité sera révisée dans les termes du bail,

— condamner Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] solidairement à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [J] [D] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 09 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 23 février 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Madame [J] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5 886,30 euros, selon décompte en date du 1er février 2024, terme de février inclus.

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G], représentés par leur conseil, reconnaissent la dette locative à hauteur de 4 915,95 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse, déduction faite des sommes de 103,08 euros au titre de frais de procédure. Ils justifient d’une lettre de congé envoyé à la bailleresse le 3 janvier 2024. Ils sollicitent les plus larges délais de paiement, faisant valoir que la dette a été constituée au cours d’une période pendant laquelle ils ont été confrontés à de nombreux problèmes de santé, mais que leur situation s’améliore, Monsieur [N] [G] étant déjà retraité et Madame [R] [Y] épouse [G] étant prochainement à la retraite à partir du 1er mars 2024. Suivant leurs conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge de référés de :

Constater la bonne foi de Monsieur et Madame [G],

Dire et juger que leur dette s’élève à la somme de 4 915,95 euros et non pas à la somme de 5 019,03 euros comme mentionné dans le dernier décompte locatif,

Accorder à Monsieur et Madame [G] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois, le premier paiement devant intervenir à compter de la signification de la décision à intervenir,

Débouter la requérante de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment en ce qui concerne leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de la procédure civile,

Laisser les dépens à la charge du requérant ou à tout le moins à la charge de l’Etat.

En réplique, Madame [J] [D] informe que les défendeurs ont déposé un dossier de surendettement au cours de la présente procédure, lequel a été déclaré recevable et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 12 octobre 2023 ; que ladite décision a été contestée par le CREDIT AGRICOLE CONSUMER FINANCE, créancier, de sorte que ce recours est en cours d’appréciation par le juge compétent. Madame [J] [D] s’oppose à la demande de délai de paiement formulée par les défendeurs indiquant que Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] n’ont pas repris le paiement des loyers et charges courants depuis la décision de recevabilité de leur dossier par la Commission de surendettement en octobre 2023 et qu’ils n’ont pas pris attache avec la bailleresse ni avec l’agence gestionnaire pour proposer un échéancier de paiement ou solliciter des délais. Elle indique également que les locataires ne justifient pas de leurs revenus et que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettent l’octroi de délai de paiement qu’au locataire « qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience ». Et suivant ses conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, elle demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, de :

Débouter Monsieur et Madame [G] de l’ensemble de leurs demandes et contestations,

Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur et Madame [G] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Voir condamner solidairement par provision Monsieur et Madame [G] au paiement de la somme de 5 763,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés, terme du mois de février inclus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux à la somme de 656,63 euros, laquelle indemnité sera révisée dans les termes du bail,

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 09 septembre 2022,

Les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 09 décembre 2022, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Madame [U] [D] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par l’avis d’impôt taxes foncières pour 2022, 2021 et 2020, et par conséquent, elle justifie de sa qualité et intérêt à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 29 mars 2013 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 09 septembre 2022, pour la somme en principal de 1 736,56 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 09 novembre 2022.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] justifient percevoir ensemble environ 1 500 euros de pension retraite. Il résulte du décompte que Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, le dossier de surendettement déclaré recevable le 12 octobre 2023, avec orientation vers rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, par la Commission de surendettement vise la dette locative à hauteur de 3 939,78 euros. Cependant, les mesures imposées n’ont pas été encore définies par la Commission et ladite décision de recevabilité est sous analyse du juge compétent à la suite d’une opposition faite par un autre créancier. Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] n’ayant pas repris le paiement des loyers courants, l’octroi de délai de paiement sur le fondement l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable à l’espèce.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] ayant quitté les lieux suite à l’état de lieux de sortie dressé contradictoirement le 22 janvier 2024 versé au débat, il sera constaté que la demande d’expulsion des locataires est devenue sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Vu l’article 220 du Code civil, les époux sont solidairement redevables de la dette locative.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 656,63 euros actuellement et de condamner Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] à son paiement.

Madame [J] [D] verse aux débats un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 5 866,30 euros au 1er février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

L’état de lieux de sortie ayant été signé par les parties le 22 janvier 2024, le terme du mois de février 2024 sera déduit de la somme provisionnelle à laquelle des défendeurs seront condamnes.

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] ont contesté la somme de 103,08 euros au titre de frais de procédure dans la dette locative.

Par conséquent, la dette locative est non sérieusement contestable à hauteur de 5 106,59 euros (5 209,67 euros – 656,63 euros -103,08 euros) au 1er janvier 2024, correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2024 inclus.

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5 106,59 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 736,56 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Madame [J] [D] les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2013 entre Madame [J] [D] et Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 09 novembre 2022 ;

DIT que la demande d’expulsion formulée par Madame [J] [D] est devenue sans objet, Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] ayant quitté les lieux loués ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 656,63 euros et CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G], à titre provisionnel, à son paiement à partir de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] à verser à Madame [J] [D], à titre provisionnel, la somme de 5 106,59 euros décompte arrêté au 1er janvier 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation terme du mois de janvier 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 736,56 euros à compter du 09 septembre 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DEBOUTE Madame [J] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [G] et Madame [R] [Y] épouse [G] aux dépens, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président