TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :

Le 19 décembre 2024

à Mme [V] [D]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04291 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GAC

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [V] [D] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [M] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2001, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE» a consenti à Monsieur [I] [R] et à Madame [M] [K], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1097,24 francs outre 628,93 francs de provisions sur charges ;

Suivant avenant du 12 juin 2009, Madame [M] [K] est devenue seule titulaire du bail ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [M] [K] le 15 mars 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1021,43 € en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 20 juin 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX-MARSEILLE PROVENCE METROPOLE » a fait assigner en référé Madame [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir à déférer dans le délai légal du commandement de payer en date du 15.03.2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner Madame [M] [K] à verser à Habitat [Localité 3] Provence la provision de 1573,54 euros, comptes arrêtés au 03 juin 2024 ;

— condamner Madame [M] [K] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Madame [M] [K] à verser à Habitat [Localité 3] Provence la somme de 200 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Madame [M] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE » a réitéré les termes de son assignation actualisant sa créance au 30 septembre 2024, à la somme de 673,41 € hors frais de procédure.

Madame [M] [K] bien que régulièrement citée par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines mois avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée 20 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2024.

L’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

De surcroît, L’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" justifie par la taxe foncière pour l’année 2023, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent l’Office Public de l’Habitat "HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE" est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après une commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [M] [K] le 15 mars 2024, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1021,43 € en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 mai 2024 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [K] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [M] [K] est tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 401,01 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT «HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE» fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, l’avis d’échéance du mois de septembre 2024, le courrier du 06 octobre 2023 adressé à la locataire concernant l’enquête ressources 2024 relative à l’occupation du parc social locatif, et le courrier du 28 novembre 2023 informant la locataire, qu’en l’absence de réponse, une pénalité de 7,62€ sera appliquée par mois de retard et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 673,41 € au 30 septembre 2024 hors frais de procédure; ce décompte actualisé étant favorable à la locataire sera pris en considération même si Madame [M] [K] n’a pas comparu;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 673,41 € au 30 septembre 2024, hors frais de procédure, Madame [M] [K] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 673,41 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [M] [K] qui n’a pas comparu ne sollicite pas de délais de paiement ; de surcroît ni Madame [M] [K] ni le bailleur n’ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ; le bailleur a expressément maintenu l’ensemble de ses demandes ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [K] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE » qui sera débouté de sa demande de ce chef ;

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent:

DECLARONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE » recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 15 mai 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [M] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 5] ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS à la somme de 401,01 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [K] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE », la somme provisionnelle de 673,41 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] à payer à titre provisionnel à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE » une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 401,01 euros, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT « HABITAT [Localité 3] PROVENCE [Localité 2] PROVENCE METROPOLE » de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [K] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE