TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 30 Mai 2024

Président :Madame BENDELAC, Juge

Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 17 Avril 2024

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00702 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QFV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [N] [L], née le 18 Décembre 1990 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sabah EL GHIOUANE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [N] [L] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 1106 au sein d’un immeuble situé résidence [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction a fait assigner Mme [N] [L] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4394,16 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, 2843,10 euros au titre des charges de copropriété non encore échues,605,20 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Par conclusions écrites déposées à l’audience du 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, demande la condamnation de Mme [N] [L] au paiement des sommes suivantes :

4408,26 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2024, 1895,40 euros au titre des charges de copropriété non encore échues,605,20 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Mme [N] [L], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement, estimant qu’un échéancier a déjà été proposé à la défenderesse, qui ne l’a pas respecté et qu’elle ne justifie pas des ressources de son concubin.

Par conclusions écrites reprises à l’audience, Mme [N] [L], représentée, demande de :

débouter le syndicat des copropriétaires, dire qu’elle est redevable de la somme de 4394,16 euros au titre des charges de copropriétaires du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024 : lui accorder des délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle reconnait être redevable de sommes au titre des charges de copropriété et conteste les frais qui lui sont imputés, les dommages et intérêts ainsi que les dépens et frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Sur la procédure accélérée au fond :

En l’espèce, par courrier du 22 septembre 2023 envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Mme [N] [L] de payer la somme de 3054,17 euros au titre des charges de copropriété. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales du 22 juin 2021, 30 juin 2022 et 3 mai 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 3 janvier 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4408,26 euros , au titre des charges de copropriété dues au 16 avril 2024, appel de provision et fonds de travaux du 2e trimestre 2024 (1er avril 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le paiement des provisions non encore échues :

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 22 septembre 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir au titre des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 s’établissent à 947,7?0 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour les lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2024.

En conséquence, il convient de condamner Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1895,40 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 605,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 22 septembre 2023, facturée 55,20 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il convient toutefois de déduire les frais de « envoi auxiliaire de justice », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 55,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [L] demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois. Elle justifie de ses ressources et d’une aide financière de son compagnon. De plus, il résulte de l’examen du décompte que la copropriétaire s’acquitte régulièrement des charges de copropriété et que la dette résulte d’appels de charges exceptionnels. Elle est donc en mesure de payer sa dette.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Mme [N] [L] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 12 versements de 500 euros et un 13e versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [L] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction la somme de 4408,26 euros , au titre des charges de copropriété dues au 16 avril 2024, appel de provision et fonds de travaux du 2e trimestre 2024 (1er avril 2024) inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction la somme de 1895,40 euros , au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [N] [L] à s’acquitter de sa dette en 13 fois, en procédant à 12 versements de 500 euros et un 13e versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Mme [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction la somme de 55,20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction de sa demande de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Mme [N] [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE