TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 01.07.2024 pror 02 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 06 Mai 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me … Dominique DI COSTANZO…………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03960 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3RT3

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012022013235 du 04/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

représenté par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [X], domiciliée : chez [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 novembre 1984, Madame [H] [X] a consenti à Monsieur [M] [I] un bail portant sur un appartement [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 970 francs et une provision sur charges de 250 francs par mois.

Se plaignant de désordres affectant l’appartement, Monsieur [M] [I] a, par acte d’huissier du 15 juillet 2020, fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection afin de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 10 décembre 200, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a fait droit à la demande d’expertise en donnant pour mission à l’expert désigné de décrire les lieux loués ainsi que les désordres, notamment sur « la vétusté des fenêtres et volets qui ne ferment plus et menacent de tomber, le dysfonctionnement du chauffe-eau, l’humidité et peinture dégradée des murs du couloir ».

Le rapport de l’expertise judiciaire a été déposé en date du 21 décembre 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 juin 2023, Monsieur [M] [I] a assigné

Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE, afin de voir :

Constater les désordres affectant le logement loué par le requérant, Homologuer le rapport d’expertise judiciaire du 21 février 2022,Condamner Madame [H] [X] à remédier aux désordres constatés en réalisant les travaux préconisés par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir,Condamner Madame [H] [X] à payer au requérant la somme de 11 078,96 euros, sommes à parfaire, à titre de dommages -intérêts pour préjudice de jouissance, Condamner Madame [H] [X] à payer au requérant la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, Condamner Madame [H] [X] à payer au requérant la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que aux entiers dépens incluant ceux des référés, de la présente procédure, le coût de l’expertise judiciaire et les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 (droit proportionnel de recouvrement) portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice. L’affaire a été rappelée et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties avant d’être retenue et plaidée le 6 mai 2024.

A l’audience Monsieur [M] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance préconisant la réalisation des travaux indiqués par l’expert faisant valoir que la gravité des désordres ne sont pas contestés et que celles-ci résultent un trouble de jouissance depuis 15 janvier 2016. Il estime que le trouble de jouissance ne saurait pas inférieur à 25% de la valeur locative du bien s’élevant à ce jour à la somme de 518,96 euros hors charges. Il déclare n’a jamais avoir fait obstacle à la réalisation des travaux. Il soutient que la bailleresse n’a accompli qu’un début partiel de diligences en demandant un devis de réparations, qu’une fois assignée en justice, c’est pourquoi il prévise faire droit à la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Représentée par son conseil, Madame [H] [X] a repris oralement ses dernières conclusions déposées. Elle demande :

De débouter Monsieur [M] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, De dire et juger que Madame [H] [X] a accompli l’ensemble des obligations, De dire et juger que le défaut de réparation n’est lié qu’au comportement de Monsieur [M] [I],De dire et juger que les travaux ont été réalisés De débouter Monsieur [M] [I] de sa demande de dommages-intérêts ou à tout le moins la minorer.En tout état de cause, de condamner Monsieur [M] [I] à verser à Madame [H] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Madame [H] [X], en ses conclusions responsives, réplique que si le principe des désordres affectant les fenêtres et volets du logement occupé par Monsieur [M] [I] n’est pas contesté, elle indique avoir mandaté une entreprise avant même de la procédure et avoir validé le devis réalisé le 18 décembre 2018 (pièce 1). Elle signale que Monsieur [M] [I] ne peut solliciter réparation d’un préjudice de jouissance parce qu’il n’a pas répondu à la demande de planification d’un rendez-vous pour l’intervention de la société « L’ouverture » mandaté par la bailleresse, selon déclaration du 14 octobre 2020 (pièce 2). Elle soutient que l’absence de réparation n’est liée qu’en raison du comportement du locataire. Elle rajoute que le montant demandé au titre de préjudice de jouissance est démesuré et elle souligne que l’expert a évalué le préjudice de jouissance à 50 euros par mois sur 17 mois, soit 850 euros.

Le délibéré a été fixé au 1 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Il est constant que les parties sont en l’état d’un contrat de bail conclu le 20 novembre 1984, portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer initial de 970 francs et une provision sur charges de 250 francs par mois.

.

Sur les demandes de Monsieur [M] [I]

Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien et ses effets

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bailleur.

Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui définit les caractéristiques du logement décent, dispose notamment que les portes et fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (article 2.2).

En cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient ni d’avoir été diligent pour qu’il soit mis fin à ces troubles.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure (Cour de cassation 3ème chambre civile 23 janvier 2008).

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [H] [X] ne conteste pas l’existence de désordres affectant les fenêtres et volets du logement loué à Monsieur [M] [I]. Ces désordres sont constatés par le rapport d’expertise judiciaire dressé par Monsieur [P] [E] le 22 février 2022. Ce dernier constate l’absence totale de chauffage dans l’appartement après la suppression du système de chauffage au gaz de ville par le locataire, seule une pièce étant équipée de deux radiateurs électriques d’appoint. L’expert remarque que les fenêtres et portes-fenêtres sont en bois à simple vitrage, les ouvrants sont dépourvus de prise d’entrée d’air frais et les volets persiannés métalliques se rebattent en tableaux des baies. L’expert a constaté des désordres dans les portes-fenêtres et volets métalliques du bureau, de la chambre du fils, de la cuisine, des chambre 2 et 3, la présence d’embellissements abîmés par l’humidité le long de la paroi séparative entre la salle de bains et le couloir. Il explique que la trace d’humidité actuellement sèche se situe du sol jusqu’à environ 70cm de haut et s’étend sur environ 1m, derrière un meuble secrétaire disposé dans le couloir. Il indique que différentes causes sur l’origine des désordres sont à retenir. Parmi ces causes, il impute :

à la responsabilité de Monsieur [M] [I] : l’insuffisance de ventilation naturelle, le surencombrement des lieux : « les deux chambres qui sont les pièces les plus touchées par les désordres sont fortement encombrées de meubles, cartons et principalement de vêtements qui absorbent et retiennent l’humidité ambiante. De plus ces effets sont entreposés contre les murs, générant de la sorte des variations thermiques responsables de moisissures et plus tard de champignons. Il est indispensable de toujours laisser un espace libre entre les meubles et les murs afin de favoriser la circulation de l’air derrière ces derniers ». Etendoirs : nous avons constaté la présence d’un étendoir dans la chambre 1. Ce mode de fonctionnement (étendage de linge mouillé) est à proscrire car il provoque une importante évaporation d’humidité ambiante qui génère condensation, moisissures et champignons. Un manque d’entretien courant constaté lors de la réunion d’expertise Une suroccupation des lieux : résidence de 5 enfants et 2 adultes. « Ce taux de suroccupation génère une production de vapeur d’eau importante pour ces lieux, cette dernière étant générée par : la respiration et la sudation des individus, le temps de présence dans le logement par des individus, l’activité des individus, les activités d’entretien des lieux par leurs occupants, le lavage et séchage du linge par les occupantsles repas pris par des individus, les soins corporels (douches , toilettes …) effectués par les occupants. Fuite récurrente sur le flexible de douchette du WC Le surencombrement du garage / buanderie avec des objets personnels, cartons, vêtements et denrées alimentaires. Cette situation génère la présence de nuisibles dans les lieux, le local se situant de plus en RDC de la rue. à la responsabilité de Madame [H] [X] : la présence de ponts thermiques (murs de façades) : « L’ensemble des pièces impactées par les désordres présentent toutes un point commun : les moisissures et champignons se sont développés sur les murs de façade. Cela indique l’existence ponctuelle de ponts thermiques sur ces parties (différence de température en période hivernale entre les façades extérieures soumises au froid et les parties intérieures des murs chauffés) sur lesquelles viennent de plus se positionner mobilier divers et vêtements (en nombre très important) qui aggravent les désordres. Pour rappel ce type de construction légère « maisonnette » ne présente aucun équipement d’isolation (toiture et façade) ».L’expert a écarté l’indécence du logement telle que définie par la loi. Pour autant, les désordres relevés et reconnus constituent une violation manifeste de l’obligation du bailleur de jouissance paisible du bien compris dans son ensemble (article 6 b). Or l’obligation de délivrance du bien du bailleur ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur. Sa violation sera retenue nonobstant les diligences de ce dernier et de son mandataire de gestion locative.

La demande d’indemnisation de Monsieur [M] [I] au titre d’un préjudice de jouissance est ainsi fondée en son principe.

Toutefois, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

En l’espèce, l’expert judiciaire souligne que « l’intervention proposée par le bailleur en date du 23 octobre 2021 à Monsieur [M] [I] (traitement contre les remontées capillaires avec des injonctions en bas de cloisons pour inverser le sens des remontées) aurait permis de solutionner ou diminuer pour le moins le phénomène de remontées capillaires dans les murs du logement et ainsi éviter une aggravation des désordres. Ces travaux n’ont pu être réalisés compte tenu de la position de la locataire qui n’a pas donné suite à cette proposition ».

L’expert « confirme que le mode de vie, d’occupation des locataires ainsi que leur nombre, contribue fortement à l’existence et la persistance des moisissures et champignons présents dans ce logement ».

Ces circonstances justifient de réduire de moitié le droit à indemnisation de Monsieur [M] [I].

Il doit être rappelé que les désordres n’ont été signalés qu’à partir du 19 septembre 2021, date de la fiche de signalement établie par le Pôle départementale de l’habitat indigne. Dès lors, Madame [K] ne rapporte pas la preuve d’alertes et d’existence de désordres antérieures à cette date. Elle n’est pas fondée à obtenir indemnisation pour la période allant de janvier 2014 à septembre 2021.

Par ailleurs, Monsieur [M] [I] reproche au bailleur d’avoir engagé des travaux parcellaires et inefficaces, qui n’ont pas respecté les préconisations de l’expert. Or Madame [H] [X] verse une facture du 9 février 2023 pour l’achat d’une centrale d’assèchement électromagnétique avec un diamètre d’action de 12,5 m, ainsi qu’une attestation du 12 décembre 2023 de Monsieur [Z] [R] de la société EAU SECOURS, qui témoigne avoir installé cet inverseur de polarité. Celui-ci précise que le résultat doit être fourni en 12 mois, qu’il est repassé en juillet pour d’autres travaux et a constaté une nette amélioration. Madame [K] fait état de moisissures qui seraient réapparues. Elle ne produit cependant que des photographies prises par elle-même, non datées, qui sont insuffisantes à prouver ses dires. Toutefois, Madame [H] [X] concède que les travaux de peinture ont été réalisés avant l’assèchement complet des murs pour le confort visuel des locataires, cette solution étant provisoire dans l’attente de la réalisation possible de reprise des peintures.

Madame [H] [X] ne dément pas l’absence des interventions suivantes pourtant recommandées par l’expert afin d’empêcher l’aggravation des désordres en matière d’humidité, de moisissures, de champignons :

relevé des ponts thermiques par un procédé de thermographie pour une localisation précise afin d’envisager la solution la plus adaptée pour y mettre fin depuis l’intérieur et / l’extérieur du logement (façades) ; mise en place d’aérateurs de type autogyre sur les vitrages des fenêtres présentes dans les 2 chambres ainsi que sur la porte fenêtre du séjour. Les travaux sont donc inachevés à ce jour.

Le préjudice de Madame [K] se situe donc entre septembre 2021 et avril 2024, date des débats.

Il est certain que l’occupation du logement dans un tel état de désordre n’a pu que provoquer un préjudice pour les occupants en raison de l’inconfort, des craintes pour leur santé et des multiples démarches effectuées pour qu’il y soit mis fin. Madame [K] démontre en outre qu’un de ses enfants est atteint d’une pathologie respiratoire qui ne peut qu’être aggravé par ces conditions de vie. Les certificats médicaux ont été établis en 2022. Or, à l’époque les désordres relatifs à l’humidité étaient déjà confirmés, affectaient nécessairement les occupants et causaient déjà un préjudice de jouissance.

Compte tenu de la durée des désordres subis, de leur gravité, de leur étendue dans l’intégralité de l’appartement, des répercussions sur la qualité de vie et la santé des occupants, mais tenant compte de la part de responsabilité des preneurs dans la survenue et la persistance de leur dommage, une indemnisation à hauteur de la moitié du loyer sera retenue, soit un montant mensuel de 350 euros, réduit de moitié, soit un montant final de 175 euros. Partant, une somme de 5.600 euros sera allouée en réparation du trouble de jouissance subi (175 euros x 32 mois).

Le tracas et le stress engendrés par une telle situation caractérisent en outre un préjudice moral. Il est donc justifié d’allouer à Madame [K] une somme de 2.000 euros au titre de son préjudice moral, étant précisé qu’elle ne s’est pas constituée es qualité de représentant légal pour ses enfants.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Il convient d’ordonner sous astreinte l’exécution des travaux suivants préconisés par l’expert et dont la réalisation n’est pas justifiée :

— relevé des ponts thermiques par un procédé de thermographie pour une localisation précise afin d’envisager la solution la plus adaptée pour y mettre fin depuis l’intérieur et / l’extérieur du logement (façades) ;

— mise en place d’aérateurs de type autogyre sur les vitrages des fenêtres présentes dans les 2 chambres ainsi que sur la porte fenêtre du séjour.

Il sera laissé à la bailleresse un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation de ces travaux, afin qu’elle ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis et de faire exécuter les travaux. Passé ce délai, et afin d’assurer et prévenir l’exécution de cette obligation de faire, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de 5 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Sur la requalification du bail et la révision des loyers

Madame [K] demande une requalification du bail de T3 en T2 avec réajustement des loyers et remboursement de la différence versée au bailleur au regard de la surface d’une des chambres, inférieure à 9m2.

L’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement dispose au moins pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le bail signé entre les parties décrit une surface habitable de 50 m2. Dans un rapport d’évaluation immobilière du 19 décembre 2023, Monsieur [V] [G], expert évaluateur immobilier et commercial près la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE, mandaté par Madame [H] [X], a mesuré une surface totale de 49,50 m2 pour l’appartement, avec une surface de 21 m2 pour la pièce principale.

L’expert judiciaire indique que la surface d’une des chambres est égale à 8.50 m2 mais que la pièce principale du logement est supérieure aux 9 m2 exigés par la loi.

S’agissant de la superficie d’une des chambres, le décret du 30 janvier 2002 ne prohibe pas l’existence d’une pièce inférieure 9 m² dans un logement de 50 m² mais impose l’existence d’une pièce d’au moins 9 m ² ou d’un volume habitable de 20m³, ce qui est le cas en l’espèce.

Il n’y a donc pas lieu de requalifier le bail ni de réduire rétroactivement les loyers versés.

Madame [K] sera déboutée des demandes de ces chefs.

Sur les demandes de Madame [H] [X]

Le décompte du 24 décembre 2023 fait apparaître que Madame [K] reste devoir une somme de 11.703 euros au titre des loyers et charges impayés. Celle-ci sera donc condamnée à régler ce montant à Madame [H] [X].

La compensation des créances sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, chaque partie succombant partiellement en ses demandes, il est équitable de laisser à la charge de chacune les frais exposés tant au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’au titre des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [H] [X] à faire réaliser, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants :

— relevé des ponts thermiques par un procédé de thermographie pour une localisation précise afin d’envisager la solution la plus adaptée pour y mettre fin depuis l’intérieur et / l’extérieur du logement (façades) ;

— mise en place d’aérateurs de type autogyre sur les vitrages des fenêtres présentes dans les 2 chambres ainsi que sur la porte fenêtre du séjour.

ASSORTIT cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de 5 mois ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [M] [I] une somme de 5.600 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [M] [I] une somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer à Madame [H] [X] une somme de 11.703 euros au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 24 décembre 2023 ;

ORDONNE la compensation des créances conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres, amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu d’y déroger ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE