TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2024

GROSSE :

Le 12 décembre 2024

à M^e Marie-ange MATTEI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2024

à Mme [W] [S] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04271 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F7H

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [D] [V], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [W] [S] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 14 octobre 2021, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat, représenté par son directeur général, a consenti à Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1], dans le [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 423,90 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] le 26 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 223,66 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC, agissant par son représentant légal, a fait assigner en référé Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

– le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

– l’expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2 244,81 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 29 mai 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

– leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, jusqu’à libération définitive des lieux,

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’expulsion à venir.

A l’audience du 10 octobre 2024, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 3 995,73 euros au 07 octobre 2024. Il indique l’absence de paiement depuis avril 2024 et s’opposer à tout octroi de délais de paiement ou de suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement cités à étude, seule Madame [W] [S] [X], comparaît en indiquant que Monsieur [V] [U] [D] a quitté les lieux au mois d’avril 2022. Elle précise qu’un divorce est en cours. Elle a indiqué être sans emploi et avoir un enfant à charge. Elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC s’y opposant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 29 août 2024.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [V] [U] [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 juin 2024 a été dénoncée le 17 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 26 octobre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024.

Par conséquent, l’EPIC 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 14 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 4.4.1) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 1 223,66 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] sont solidairement redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat comprend une clause de solidarité (article 5 alinéa 6, page 6).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 532,22 euros actuellement, et de condamner solidairement Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] restent devoir la somme de 3 995,73 euros, à la date du 7 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure de 89,32 euros et 128,70 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [W] [S] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3 995,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation pour la somme de 2 244,81 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 7 octobre 2024 indique un versement APL en date du 30 septembre 2024 mais l’absence de règlement par les locataires, dont le dernier versement intervient le 23 mars 2024.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la disparité économique, il convient de rejeter la demande de l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC au titre de l’article 700 du CPC.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 14 octobre 2021 entre l’EPIC 13 Habitat d’une part et Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit cinq-cent-trente-deux-euros et vingt-deux centimes (532,22 euros) à ce jour, à compter du 26 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] à verser à l’EPIC 13 Habitat à titre provisionnel, la somme de trois-mille-neuf-cent-quatre-vingt-quinze euros et soixante-treize centimes (3 995,73 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 7 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 pour la somme de 2 244,81 euros et de la présente décision pour le surplus;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] [D] et Madame [W] [S] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’Etablissement Public Industriel et Commercial (EPIC) 13 Habitat venant aux droits de l’OPAC une au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE L A PRESIDENTE