MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 19/02491 – N° Portalis DBX4-W-B7D-OQ4A

NAC : 50C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 21 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEUR

M. [Z] [S]

né le 31 Mars 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 287, M^e Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.C.C.V NETWILLER, RCS [Localité 8] 749 837 902, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie FERREIRA-GUEDJ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 424

S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2015, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé entre la société civile immobilière de construction vente à capital variable NETWILLER, d’une part, et M. [Z] [S], d’autre part, portant sur un appartement type T3 d’une superficie habitable de 65,61 m², ainsi que sur un parking dans le cadre d’un programme immobilier « LE 201 » situé aux [Adresse 2] à [Localité 8] (31).

M. [Z] [S] a souscrit un prêt le 22 septembre 2015 auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] GUTENBERG d’un montant de 246.960 euros.

Par acte notarié du 28 décembre 2015, M. [Z] [S] ont acquis le lot de copropriété n° 47(appartement type T3) et le lot n° 119 (parking), moyennant le prix de 245.960 euros. La livraison était prévue au 31 décembre 2016.

Les fonds souscrits dans le cadre du prêt ont été débloqués le 22 novembre 2017 avec un début du paiement des échéances en janvier 2018.

La livraison du bien a été retardée à plusieurs reprises.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée par la SCCV NETWILLER et reçue par la mairie de [Localité 8] le 21 novembre 2017.

M. [Z] [S] a pris acte de l’impossibilité d’obtenir la remise de clés de l’appartement par courrier du 27 décembre 2017 adressé par la SCCV NETWILLER.

Par acte d’huissier du 2 août 2018, M. [S] a assigné la société NETWILLER devant le juge des référés de [Localité 8].

Un protocole transactionnel a été établi le 5 novembre 2018 et homologué par ordonnance du juge des référés le 4 décembre 2018.

Les parties ont convenu notamment que la société devait :

— livrer les biens immobiliers acquis et remettre les clés des dits biens à l’acquéreur, au plus tard le 31 décembre 2018,

— verser à M. [Z] [S] une indemnité globale, forfaitaire et transactionnelle de 5.280 euros pour le préjudice du retard de livraison jusqu’au 31 décembre 2018, outre 4.919 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal au titre des revenus 2017, le tout devant être versé avant le 28 février 2019.

La livraison n’étant pas intervenue à la nouvelle date prévue, par actes signifiés le 19 juillet et 24 juillet 2019, M. [S] a assigné la société NETWILLER et la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] [Adresse 6] aux fins notamment d’injonction à la société NETWILLER de livrer lesdits lots et de condamnation de la société NETWILLER à diverses sommes au titre de dommages et intérêts. Ils ont également sollicité la suspension du prêt conclu auprès de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] [Adresse 6].

Par conclusions signifiées par voie électronique le 15 novembre 2019, les demandeurs ont formé un incident devant le juge de la mise en état aux fins de suspension du prêt.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 décembre 2019, il a été :

— ordonné la suspension du prêt n° 102780108400021048602 accordé par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE STRASBOURG [Adresse 6] au demandeur, jusqu’à ce qu’une décision tranchant le fond du litige soit rendue par le tribunal,

— dit que cette suspension ne concerne pas les primes d’assurance versées par le demandeur au titre de ce prêt, mais uniquement les mensualités des échéances de remboursement,

— dit que la première échéance du prêt qui aurait dû être payée immédiatement après la date de la présente décision, point de départ du délai de suspension, constitue la première échéance exigible à l’expiration de la période de suspension le terme du prêt étant reporté d’une durée égale à celle de la suspension accordée.

Un protocole transactionnel a été conclu le 12 mars 2021 entre la société NETWILLER, le maître d’oeuvre d’exécution, les entreprises de construction et M. [S]. Dans le cadre de ce protocole, les acquéreurs ont accepté de préfinancer une somme supplémentaire en règlement exclusif d’une partie des arriérés des entreprises de construction à hauteur de 4.960 euros pour l’appartement T3. Le maître d’ouvrage s’est engagé à rembourser les sommes supplémentaires versées par les acquéreurs et à régler à chacune des entreprises le solde des arriérés respectifs.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de TOULOUSE a prononcé une liquidation judiciaire à l’encontre de la SCCV NETWILLER.

M. [S] a déclaré sa créance auprès du mandataire judiciaire le 23 juin 2022 à hauteur de 67.664,24 euros à titre de créance chirographaire.

La livraison des biens est intervenue le 6 juillet 2022 et les biens ont été mis en location à effet du 20 juillet 2022.

Par arrêt du 31 mai 2023, la cour d’appel de [Localité 8] a confirmé l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SCCV NETWILLER.

Par exploit d’huissier en date du 15 septembre 2023, M. [S] a appelé en cause la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, afin que le jugement à intervenir lui soit commun et opposable.

Une ordonnance de jonction a été prise par le juge de la mise en état le 17 octobre 2023.

Par ordonnance du 24 octobre 2023, le juge de la mise en état a donné acte à M. [S] de son désistement d’instance à l’encontre de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] [Adresse 6] et a dit à chaque partie conservera ses propres frais et dépens au titre de la procédure.

La clôture est intervenue le 18 juin 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 décembre 2023, M. [Z] [S] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1, 1231-2 et 1601-1du code civil, L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation de :

— dire que le jugement à intervenir sera commun et opposable à la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER,

— constater que la SCCV NETWILLER a renoncé irrévocablement à invoquer, à l’égard de l’acquéreur, d’éventuels « causes légitimes de suspension du délai de livraison » ou « cas de force majeure », afin de justifier le retard de livraison des biens immobiliers et de remise des clés jusqu’au 31 décembre 2018,

— dire que la SCCV NETWILLER ne peut se prévaloir d’aucune cause légitime de suspension et d’aucun cas de force majeure postérieur au 31 décembre 2018,

— fixer au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & Associés, ès-qualité de liquidateur judiciaire, les sommes de :

-27.720 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte locative,

—  44.271 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte de l’avantage fiscal,

—  5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la désorganisation de trésorerie,

—  10.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral,

—  4.960 euros, conformément au protocole du 12 mars 2021,

— ordonner la compensation entre les éventuelles sommes demeurant dues, au jour de la livraison, par le demandeur à la SCCV NETWILLER au titre de l’acquisition et les condamnations prononcées contre la SCCV NETWILLER,

— débouter la SCCV NETWILLER de sa demande de délais de paiement pour s’acquitter des indemnisations,

— débouter la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] [Adresse 6] de toutes ses demandes à son encontre,

— fixer au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & Associés, ès-qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— fixer au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & Associés, ès-qualité de liquidateur judiciaire, les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Déborah MAURIZOT, avocat aux offres de droit, qui en entreprendra le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur la violation par la société NETWILLER de son obligation de livraison des biens, M. [S] fait valoir en application des dispositions de l’article 1103 et 1601-1 du code civil que la SCCV NETWILLER a violé son obligation de livraison des biens au 31 décembre 2016, contrairement aux dispositions contractuelles et qu’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison ne peut être invoquée notamment pour faire échec à la complète indemnisation des demandeurs. Il conteste les causes légitimes mises en avant par la société NETWILLER et soutient notamment que le programme n’a bénéficié d’une assurance Dommages-ouvrage à la suite de la liquidation judiciaire du premier assureur en 2018.

Il expose que la SCCV NETWILLER a été défaillante dans la communication des éléments nécessaires à la mise en jeu de la garantie financière d’achèvement et rappelle que cette garantie n’a vocation qu’à régler le coût des dépenses, à venir, nécessaires à l’achèvement du programme immobilier, mais n’a pas vocation à faire réaliser les travaux. M. [S] soutient que la société devra être déboutée de sa demande de délais de paiement ne produisant aucune pièce au soutien de sa demande.

Concernant leur préjudice, après avoir rappelé que le retard de livraison a été de 66 mois, M. [S] expose son préjudice financier notamment en pertes locatives, de la perte de la réduction fiscale au titre des années 2018 et 2019, en désorganisation de trésorerie, sur le remboursement de la somme versée dans le cadre du protocole de mars 2021. Ils sollicitent également l’indemnisation de leur préjudice moral au regard de la gestion administrative importante et du stress subi liés au retard de livraison et aux divers reports. Ils sollicitent la prononcé de la compensation des sommes éventuellement dues en application des dispositions de l’article 1348-1 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 juin 2020, la SCCV NETWILLER sollicite du tribunal au visa des articles 1134, 1147, 1148, 1184 et 1610 du code civil (dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion de l’acte de vente litigieux du 9 juin 2016), 1343-5 du code civil, 9, 510 et suivant et 700 du code de procédure civile de :

— constater que M. [S] et elle-même ont reporté conventionnellement la date de livraison de leur logement au 31 décembre 2018 moyennant une indemnité transactionnelle de 5.280 € pour l’ensemble des préjudices subis au titre du retard de livraison de leur bien immobilier depuis le 31 décembre 2016,

— dire que les causes légitimes et les cas de force majeure qu’elle a subis justifient le report de la date de livraison, étant précisé qu’elle peut se prévaloir des événements postérieurs au 31 décembre 2018 tant en vertu de la transaction elle-même qu’aux termes de l’acte authentique de vente et des textes applicables,

— lui accorder un ultime délai de grâce de 6 mois pour permettre le déblocage de la situation avec la compagnie MILLENIUM INSURANCE, Garant Financier d’Achèvement et avec les entreprises de construction en vue de l’achèvement et la livraison du bien immobilier de M. [S],

— juger mal fondées les demandes d’indemnisation complémentaire formulées par M. [S] eu égard aux causes légitimes et cas de force majeure subis postérieurement au 31 décembre 2018 et qui doivent inévitablement être supportés par les acquéreurs en l’état futur d’achèvement,

— subsidiairement :

— réduire toutes condamnations à de plus justes proportions, sous réserve de la production des justificatifs concernés, de la preuve des fautes, préjudices et liens de causalité y afférents pour chaque poste complémentaire invoqué et uniquement pour la période postérieure au 24 juillet 2019 (date de signification de l’assignation introductive d’instance et en l’absence de mise en demeure préalable et postérieure au 1er janvier 2019), sous déduction du double du temps durant lequel les causes légitimes et cas de force majeure ont entravé la finalisation du programme,

— déduire de toutes condamnations prononcées à son encontre la somme de 990 € déjà perçue par M. [S],

— assortir toutes condamnations d’un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à venir afin de ne pas compromettre la poursuite de son activité et la finalisation du programme,

— en tout état de cause,

— débouter M. [S] de ses plus amples demandes, fins et prétentions à son encontre ;

— rejeter ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard des causes étrangères subies par elle et de sa situation actuelle extrêmement difficile ;

— laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’instance.

La SCCV NETWILLER met en avant des causes légitimes de retard des cas de force majeure subis justifiant le report de la livraison d’un temps égal au double à celui pendant lequel ces événements ont entravé la construction et que ces causes légitimes exonèrent le vendeur de toute responsabilité. Elle expose qu’en raison de la conclusion du protocole d’accord homologué en 2018, les parties ont déjà transigé sur la question du retard de livraison jusqu’au 31 décembre 2018. Elle fait état de faits et événements relatifs à des tierces personnes, externes et totalement indépendants de sa volonté notamment l’insuffisance d’actifs en lien avec la liquidation judiciaire de l’assurance DO et CNR, le décès de l’architecte en charge de la conception du programme en août 2019 (et les difficultés d’urbanisme engendrées par rapport au permis de construire), les maladies du gérant et associé fondateur (suite notamment à un infarctus en novembre 2019 et un isolement spécifique lors de la pandémie du COVID-19) ainsi que la crise sanitaire, économique et financière liée à la COVID-19 depuis mars 2020 et elle soutient que ces événements empêchent toute indemnisation pour la période postérieure au 31 décembre 2018.

Sur les préjudices, la société sollicite le rejet des différentes demandes d’indemnisation de la part de M. [S]. Elle expose que M. [S] ne démontre pas avoir subi un préjudice locatif. Sur la perte d’avantages fiscaux, elle fait valoir que M. [S] n’a pas adressé une requête aux services des impôts pour expliquer la situation, qu’il n’est pas démontré que cette perte soit définitive, les recours étant toujours possibles. Sur la désorganisation de trésorerie, la société NETWILLER expose que cette demande, non justifiée, fait double emploi avec le préjudice lié aux pertes locatives et le préjudice moral et que ce préjudice a été indemnisé dans le cadre de l’indemnité transactionnelle. La société fait valoir que le préjudice moral n’est pas démontré.

Sur les demandes liées aux préjudices, elle sollicite à titre subsidiaire l’octroi d’un délai de paiement.

Par courrier communiqué par voie électronique le 19 janvier 2024, la SCCV NETWILLER expose que ses conclusions et pièces doivent nécessairement être prises en considération par la juridiction. Elle expose que le liquidateur judiciaire n’a pas constitué avocat, faute de fonds disponibles et que la société, prise en la personne de son gérant, est dessaisie de l’administration et de la disposition de ses biens depuis la confirmation de la procédure de liquidation judiciaire mais conserve le droit de se défendre et d’être entendue dans toute instance engagée préalablement à l’ouverture de la procédure judiciaire et qui a une incidence sur son passif.

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucune conclusion à la juridiction saisie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Par ailleurs aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. ».

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, à savoir au titre de l’article 658 du code de procédure civile, la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, n’a pas constitué avocat et aucune conclusion n’a été transmise à la juridiction saisie. Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire. S’agissant d’une partie à la procédure, le présent jugement sera commun et opposable à la SAS BDR & ASSOCIES, sans qu’il soit nécessaire de le préciser au dispositif qui suit.

A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il convient de constater que la demande de la SCCV NETWILLER de lui accorder un ultime délai de grâce de 6 mois pour permettre le déblocage de la situation avec la compagnie MILLENIUM INSURANCE, garant financier d’achèvement et avec les entreprises de construction en vue de l’achèvement et la livraison du bien immobilier de M. [S] est sans objet dès lors que le bien immobilier litigieux a été livré le 5 juillet 2022.

I. Sur la responsabilité de la SCCV NETWILLER dans le retard de la livraison des biens

L’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le prolongement de l’article 1601-1 du code civil, énonce que la vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1610 du code civil, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.

Selon l’acte notarié conclu entre les parties le 28 décembre 2015 (p.18), “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achetés et livrés au plus tard le 31 décembre 2016 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison”. L’acte précise concernant les causes légitimes de suspension du délai de livraison, que “sont notamment considérées comme causes légitimes de report de délai de livraison, les événements suivants :

— intempéries au sein de la réglementation des travaux […] sur les chantiers de bâtiment,

— grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs,

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises […],

— retard provenant de la défaillance d’une entreprise,

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante […],

— retards provenant d’anomalies du sous-sol […],

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux […],

— troubles résultants d’hostilités, cataclysmes, accident de chantier,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie et de ressources,

— retards de paiement de l’acquéreur […].

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier. Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre”.

Le protocole d’accord transactionnel, conclu entre les parties le 5 novembre 2018 et homologué par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 4 décembre 2018, prévoit que la SCCV NETWILLER s’engage à livrer les biens au plus tard le 31 décembre 2018.

Le protocole indique clairement que “la SCCV NETWILLER renonce irrévocablement à invoquer à l’égard des acquéreurs d’éventuels causes légitimes de suspension du délai de livraison ou cas de force majeure afin de justifier le retard de livraison des biens immobiliers et de remise des clés jusqu’au 31 décembre 2018".

Il est également prévu qu':“à défaut de livraison et de remise des clés au plus tard le 31 décembre 2018, […] les acquéreurs retrouveront la possibilité de faire valoir l’intégralité des préjudices résultant du retard de livraison à compter du 1er janvier 2019, sans limitation”.

Le protocole indique également que les parties conviennent expressément et irrévocablement de renoncer à tous droits et action en relation avec le retard de livraison, le protocole ne couvrant que la période jusqu’au 31 décembre 2018. Le protocole précise ainsi qu’à compter du 1er janvier 2019, les acquéreurs pourront faire valoir leurs préjudices postérieurs au 31 décembre 2018 et la SCCV NETWILLER pourra invoquer des causes légitimes de suspension du délai de livraison survenues postérieurement au 31 décembre 2018, sans limitation.

Il n’est pas contesté par les parties que la livraison du bien n’a pas été effectuée le 31 décembre 2018 mais le 5 juillet 2022.

A la lecture des pièces et notamment du protocole d’accord homologué par décision de justice qui lie les parties, il apparaît que les parties ont renoncé à toute action antérieurement à la période allant jusqu’au 31 décembre 2018 et qu’il ne peut être tenu compte que des causes légitimes de report de délai de livraison intervenues postérieurement à cette date.

En l’occurrence, la SCCV NETWILLER met en avant la liquidation de la compagnie d’assurance DO et CNR, la compagnie ALPHA INSURANCE. Il ressort des éléments produits par la défenderesse et notamment du document intitulé “procédure de faillite d’ALPHA INSURANCE” que la SCCV NETWILLER a été informée par courrier du 11 juin 2018 de la faillite de la compagnie d’assurance intervenue le 8 mai 2018 et a déclaré sa créance le 31 juillet 2018. Dès lors, cette cause étant intervenue avant le 31 décembre 2018 ne peut pas être prise en compte pour justifier le retard de livraison.

La SCCV NETWILLER met également en avant le décès de l’architecte, [Y] [L], intervenu le 15 août 2019, et les problèmes de santé subis par le président de la SAS JD PROMOTION, M. [K]. Concernant ce dernier, le tribunal constate qu’il est produit des justificatifs médicaux antérieurs au 31 décembre 2018. Il est également produit un bulletin de situation faisant état d’une hospitalisation entre le 14 novembre et le 18 novembre 2019, un arrêt de travail du 18 novembre au 1er décembre 2019, des certificats d’isolement du 12 mai 2020 et du 2 novembre 2020.

Il est également fait référence au refus de mobilisation par MILLENIUM INSURANCE de sa garantie financière d’achèvement. Le tribunal constate par les éléments produits qu’il a existé des discussions entre la société NETWILLER et MILLENIUM INSURANCE pour mettre en place ladite garantie entre l’ordonnance de référé du 12 mai 2020 ordonnant à la société MILLENIUM INSURANCE de mettre en oeuvre ladite garantie et une visite sur site de MILLENIUM INSURANCE en juillet 2020 qui a conduit la société à mettre en oeuvre sa garantie après que la société NETWILLER lui ait transmis en juillet 2020 la justification de la non-interruption de chantier.

La société NETWILLER met également en avant la crise sanitaire et économique liée à la COVID-19 et produit une notification de décision tacite d’autorisation au titre du dispositif d’activité partielle du 5 mai 2020 indiquant que JD PROMOTION met en oeuvre l’activité partielle du 16 mars 2020 au 30 juin 2020 sans que le justificatif produit ne permette d’analyser précisément les conséquences sur l’activité de la société NETWILLER, filiale du groupe JD PROMOTION.

Après analyse des différentes pièces produites aux débats, il convient de constater tout d’abord que la société NETWILLER produit des justificatifs et met en avant des causes légitimes étant intervenues en août 2019, en novembre 2019 et entre mars et novembre 2020 et qu’il n’est transmis à la juridiction aucun élément aux titres des années 2021 et 2022. Il apparaît également que ces différents événements précédemment mentionnés ont été pris en compte lors de la conclusion du protocole transactionnel conclu le 15 mars 2021 entre la société NETWILLER, le maître d’oeuvre d’exécution, les entreprises de construction et les acquéreurs, notamment M. [S] afin de justifier les concessions de chacune des parties. Que si les différents événements évoqués par la société NETWILLER ont pu avoir une incidence sur l’activité de cette dernière, les justificatifs produits ne permettent pas de démontrer l’existence de causes légitimes justifiant un retard de livraison jusqu’au 6 juillet 2022, soit 24 mois après la dernière cause invoquée par la société et soit 42 mois après le délai du 31 décembre 2018 prévu par le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 5 novembre 2018.

Néanmoins, s’agissant des mesures sanitaires liées à l’épidémie du virus Covid 19, faute de justifier des contraintes qui ont empêché les entreprises de reprendre le chantier après le déconfinement, il convient de retenir qu’en application des décrets n°2020- 260 du 16 mars 2020, n°2020-293 du 23 mars 2020 et n°2020-423 du 14 avril 2020, le délai de livraison a été suspendu sur injonction administrative uniquement du 16 mars 2020 au 11 mai 2020 soit un mois et 25 jours, arrondis à deux mois.

Dès lors, il convient de juger que la société NETWILLER a manqué de délivrer le lot de copropriété n° 47 (appartement type T3) et le lot n°119 (parking) dans le temps convenu entre les parties tant dans l’acte notarié du 28 décembre 2015 que dans le protocole d’accord transactionnel homologué par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 4 décembre 2018.

II. Sur les préjudices sollicités par M. [S]

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

L’article 1611 du code civil précise que le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Comme il a été indiqué en amont le protocole d’accord transactionnel homologué par ordonnance de référé du tribunal de grande instance de TOULOUSE du 4 décembre 2018 prévoit qu'“à défaut de livraison et de remise des clés au plus tard le 31 décembre 2018, […] les acquéreurs retrouveront la possibilité de faire valoir l’intégralité des préjudices résultant du retard de livraison à compter du 1er janvier 2019, sans limitation”.

— sur la perte locative

M. [S] indique avoir subi une perte locative à hauteur de 27.720 euros. Il produit en ce sens une grille de valeur locative [X] pour la résidence le 201 qui prévoit pour leur appartement de 65,61 m² un loyer PINEL à hauteur de 660 euros.

La société NETWILLER expose que M. [S] ne démontre aucune démarche de mise en location effective de leur bien et qu’il n’est pas démontré que leur bien aurait été loué dès le 1er jour mettant en avant le taux de vacance des appartements à [Localité 8]. Elle met en avant les indemnités de retard de 990 euros versées à M. [S] et reproche à ce dernier de ne pas avoir contraint judiciairement la compagnie MILLENIUM INSURANCE à exécuter sa garantie financière d’achèvement.

Le tribunal constate qu’effectivement la société NETWILLER a versé cette somme par un chèque du 12 décembre 2017. Il apparaît donc que cette somme a été versée antérieurement au protocole d’accord transactionnel et qu’elle n’a donc aucune incidence sur le préjudice subi par M. [S] à compter du 1er janvier 2019. Il apparaît également que la société NETWILLER reconnaissait l’existence d’un préjudice subi antérieurement par M. [S] puisqu’elle avait fait le choix de l’indemniser. Concernant la garantie financière d’achèvement, il apparaît que la compagnie MILLENIUM INSURANCE avait accepté de faire jouer cette garantie en juillet 2020 ce qui a conduit à un nouveau protocole d’accord en mars 2021 permettant la reprise des travaux sans prise en compte d’un préjudice locatif subi par les propriétaires. Il n’est dès lors pas démontré qu’une action de M. [S] sur ce fondement aurait permis une indemnisation de leur préjudice locatif.

En réalité, en raison du report du délai de livraison imputable à la responsabilité de la société NETWILLER, M. [S] a subi une perte financière en relation avec la perte de loyers, n’ayant pas pu percevoir les fruits d’un investissement alors même qu’il avait opté pour l’achat de ce bien dans le cadre du dispositif PINEL, ce dernier ayant, par ailleurs, accepté de verser une nouvelle somme de 4.960 euros conformément aux dispositions du protocole transactionnel conclu le 12 mars 2021, afin de participer au financement de la fin des travaux. Après une livraison au début du mois de juillet 2022, le bien a été mis en location à effet du 20 juillet, démontrant ainsi que ce bien a été loué dans un délai de 14 jours. La perte financière subie par M. [S] s’analyse ainsi en une perte de chance de percevoir lesdits loyers que l’on peut estimer à 90 %, M. [S] ayant loué très rapidement son bien à la réception de ce dernier. Il convient donc d’indemniser le préjudice locatif subi par M. [S] entre le 1er janvier 2019 et le 6 juillet 2022, soit une période de 42 mois, cette période étant toutefois diminuée d’un délai de deux mois en raison des mesures sanitaires liées à l’épidémie du virus Covid 19 invoquées en amont et ayant entraîné une suspension du délai de livraison sur injonction administrative. Il conviendra également de retenir une somme de 660 euros par mois.

La SCCV NETWILLER sollicite de réduire les condamnations à de plus justes proportions et uniquement pour la période postérieure au 24 juillet 2019, soit à la date de l’assignation introductive d’instance et en l’absence de mise en demeure préalable et postérieure au 1er janvier 2019, sous déduction du double du temps durant lequel les causes légitimes et cas de force majeure ont entravé la finalisation du programme.

Il ne peut être reproché à M. [S] l’absence de mise en demeure préalable aux fins de réclamer les sommes dues sauf à faire peser sur lui une obligation non prévue par les dispositions légales ou contractuelles. Par ailleurs, si les causes légitimes et les cas de force majeure peuvent justifier un retard dans la livraison d’un bien, elles ne peuvent nuire à la partie lésée par ce retard en réduisant son indemnisation au-delà du délai de deux mois retenu en raison des mesures sanitaires liées à l’épidémie du virus Covid 19, d’autant plus que faute pour la SCCV NETWILLER de justifier de la lettre du maître d’oeuvre prévue dans les dispositions de l’acte notarié, elle ne peut utilement invoquer la clause.

Dès lors, il convient de rejeter la demande subsidiaire de la SCCV NETWILLER de réduction des condamnations.

La SCCV NETWILLER sollicite de déduire de toutes condamnations prononcées à son encontre la somme de 990 € déjà perçue par M. [S]. Comme indiqué précédemment, cette somme a été versée antérieurement au protocole d’accord transactionnel aux fins de réparer un préjudice antérieur à ce dernier et elle n’a donc aucune incidence sur le préjudice subi par M. [S] à compter du 1er janvier 2019. Dès lors, il convient de rejeter la demande subsidiaire de la SCCV NETWILLER de déduction de cette somme.

Il convient de fixer au passif de la SCCV NETWILLER une somme de 23.760 euros [(90% x 660 x (42-2)] à titre de dommages et intérêts pour pertes locatives.

— sur la perte de l’avantage fiscal pour l’année 2018 et l’année 2019

Selon l’article 199 novovicies du code général des impôts, alors applicable, les contribuables domiciliés en France qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

L’article prévoit également que “l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire”.

Le VI du même article prévoit que “le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans

2° 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au même I est pris pour une durée de neuf ans”.

Il n’est pas contesté par la situation de M. [S] entrait dans le champ d’application des dispositions précitées.

En effet, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties le 5 novembre 2018 et homologué par ordonnance du 4 décembre 2018 a prévu que la SCCV NETWILLER s’engageait “de manière ferme et irrévocable à leur régler une indemnité globale, forfaitaire et transactionnelle d’un montant maximal de 4.919 euros” liée à la perte de l’avantage fiscal dont auraient dû bénéficier les époux [N] en vertu du dispositif PINEL au titre de l’année 2017.

Il est également mentionné dans ce protocole que “si le délai de 30 mois entre l’acte notarié et l’achèvement des biens immobiliers est dépassé, les acquéreurs s’engagent à solliciter une dérogation auprès de l’administration fiscale pour bénéficier malgré tout du régime de défiscalisation “PINEL” dans le délai de deux mois maximum suivant l’achèvement des biens immobiliers dûment justifié par la venderesse. Cette démarche sera réputée accomplie par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à l’administration fiscale exposant les circonstances particulières de l’espèce et comportant en annexe les justificatifs y afférents transmis par la SCCV NETWILLER.

Les acquéreurs donnent en outre tous pouvoirs à la SCCV NETWILLER pour exercer toutes démarches ou recours en vue d’obtenir une telle dérogation de la part de l’administration fiscale. Si l’administration fiscale refuse d’accorder une dérogation aux acquéreurs et qu’ils perdent donc le bénéfice de l’éligibilité au dispositif de défiscalisation “PINEL”, les acquéreurs retrouvent leur entière liberté procédurale pour agir en responsabilité contre la SCCV NETWILLER et solliciter leur indemnisation à ce titre, sans limitation”.

Il apparaît explicitement à travers le protocole homologué que les acquéreurs devaient s’engager à solliciter une dérogation auprès de l’administration fiscale dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux si le délai de 30 mois entre l’acte notarié et l’achèvement des biens immobiliers était dépassé, ce qui était le cas en l’espèce. Toutefois, le même protocole précise que les acquéreurs ont donné tout pouvoir à la SCCV NETWILLER pour exercer toutes démarches en vue d’obtenir une telle dérogation auprès de l’administration fiscale.

En l’espèce, il apparaît que par courrier du 12 octobre 2022, M. [S] a saisi la direction départementale des finances publiques de l’Ile de France en vue d’obtenir un délai supplémentaire pour bénéficier de la réduction d’impôt “Pinel”. Par courrier du 3 janvier 2023, après une analyse de la situation et notamment des raisons ayant retardé le délai d’achèvement, l’administration a indiqué que M. [S] ne remplissait pas les conditions d’éligibilité à cette réduction d’impôt, l’administration fiscale précisant que le délai d’achèvement pouvait être prorogé d’une durée de 39 mois, soit jusqu’au 28 septembre 2021 dans la présente situation. Il n’est évoqué ni produit aucune autre démarche effectuée par la SCCV NETWILLER concernant l’obtention de la dérogation nécessaire alors même que le protocole homologué avait prévu que ces démarches étaient à la charge de la société. Est produit seulement un rescrit fiscal du 31 janvier 2019 concernant la SCCV LE NICOL, autre émanation du groupe JD PROMOTION.

Dès lors, il en résulte un préjudice pour M. [S]. Ces derniers sollicitent une somme de 44.271 euros faisant état d’un préjudice à hauteur de 4.919 euros multiplié par 9. Toutefois, le montant retenu par M. [S], contesté par la SCCV NETWILLER n’est ni expliqué ni justifié, la simple production des avis d’impôt sur les revenus de 2018 et 2019 ne permettant pas au tribunal de comprendre le calcul retenu et d’évaluer ledit préjudice subi.

Il convient de rejeter sa demande à ce titre.

— sur la désorganisation de trésorerie

M. [S] sollicite une somme de 5.000 euros à titre d’indemnisation de la désorganisation de la trésorerie en raison notamment de l’allongement de la durée de remboursement de leur prêt. Il n’est toutefois produit aucun élément démontrant un préjudice existant dès lors qu’il a obtenu une suspension du règlement de leurs échéances.

Il convient de rejeter sa demande à ce titre.

— sur le préjudice moral

M. [S] sollicite une somme de 10.000 euros à ce titre. Il n’est produit aucun justificatif permettant de caractériser et d’évaluer ce préjudice, le retard dans la livraison d’un bien ne pouvant justifier à lui-seul un préjudice moral.

Il convient de rejeter sa demande à ce titre.

— sur la somme versée conformément au protocole du 12 mars 2021

Dans le cadre du protocole transactionnel conclu le 12 mars 2021 entre la société NETWILLER, le maître d’oeuvre d’exécution, les entreprises de construction et M. [S], ce dernier a accepté de préfinancer une somme supplémentaire en règlement exclusif d’une partie des arriérés des entreprises de construction à hauteur de 4.960 euros pour l’appartement T3. Le protocole prévoyait que le maître d’ouvrage s’engageait à rembourser les sommes supplémentaires versées par les acquéreurs.

M. [S] sollicite le remboursement de cette somme qui n’a pas été versée par la SCCV NETWILLER, cette dernière ne répondant pas à cette demande.

Dès lors, il convient de fixer au passif de la SCCV NETWILLER une somme de 4.960 euros conformément aux dispositions du protocole transactionnel conclu le 12 mars 2021.

III. Sur la demande de la SCCV NETWILLER de délai de paiement

La SCCV NETWILLER sollicite d’assortir toutes condamnations d’un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à venir afin de ne pas compromettre la poursuite de son activité et la finalisation du programme. Il ne peut qu’être constaté que depuis les dernières conclusions communiquées par la société le 18 juin 2020, cette dernière a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et le programme a été finalisé et livré.

Dès lors, à la lumière de ces éléments, il convient de rejeter cette demande de délai de paiement.

IV. Sur la compensation

M. [S] sollicite la compensation entre les éventuelles sommes demeurant dues à la SCCV NETWILLER au jour de la livraison avec les condamnations prononcées à l’encontre de la société.

En l’absence d’éléments sur les dettes de M. [S] envers la SCCV NETWILLER, il convient de rejeter cette demande.

V. Sur les demandes accessoires

Partie perdante du procès, la SCCV NETWILLER devra supporter les dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il convient ainsi de fixer au passif de la société NETWILLER les dépens de cette procédure.

La solution du litige conduit à accorder à M. [S] une indemnité pour frais de procès qui sera fixée au passif de la SCCV NETWILLER qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter les demandes de la SCCV NETWILLER au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Au regard de l’ancienneté du litige, il convient de ne pas écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

FIXE au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire, les sommes à verser à M. [Z] [S] de :

—  23.760 euros à titre de dommages et intérêts pour pertes locatives,

—  4.960 euros conformément aux dispositions du protocole transactionnel conclu le 12 mars 2021 ;

DIT que la demande de la SCCV NETWILLER d’ultime délai de grâce de six mois est sans objet en raison de la livraison du bien ;

REJETTE les demandes de M. [Z] [S] au titre de la perte de l’avantage fiscal pour 2018 et 2019, au titre de la désorganisation de la trésorerie et au titre du préjudice moral ;

REJETTE les demandes de la SCCV NETWILLER de réduction des condamnations à de plus justes proportions et de déduction de la somme de 990 euros des condamnations prononcées à son encontre ;

REJETTE la demande de la SCCV NETWILLER de fixation d’un délai de paiement ;

REJETTE la demande de compensation de M. [Z] [S] ;

FIXE au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualité de liquidateur judiciaire, les dépens de l’instance dont distraction sera faite au profit de Maître Déborah MAURIZOT, avocat aux offres de droit, qui en entreprendra le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

FIXE au passif de la SCCV NETWILLER, représentée par la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [T] [M] [H], ès-qualités de liquidateur judiciaire, la créance de 4.000 € de M. [Z] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de la SCCV NETWILLER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 25 mars 2025, et signé par la présidente et la greffière.

La Greffière, Le Président,