Copies délivrées le :

1 cop dos + 2 exp S.A.S. JLA + 2 grosses [S] [F] [H] [C], 2 grosses [R] [Y] [Z] [O] [K] + 1 exp Me [A] [P] + 1 grosse M^e Julien DUCLOUX

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT du 05 Janvier 2026

DÉCISION N° : 26/0002

N° RG 24/05381 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P7LA

DEMANDERESSE :

S.A.S. JLA

[Adresse 6],

[Localité 2]

représentée par M^e Sarah JOURNO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [F] [H] [C]

et

Madame [R] [Y] [Z] [O] [K]

Demeurant ensemble

[Adresse 8]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant/postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Alexandra MORF, Vice-Présidente

Greffier : Madame Karen JANET, Greffier

DÉBATS :

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Juin 2025 que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par mise à disposition au Greffe. Le délibéré a été prorogé à plusieurs reprises et pour la dernière fois au 05 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe,

Par décision contradictoire,

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon ordonnance sur requête du 5 décembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse a autorisé Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] à prendre une hypothèque provisoire sur le bien immobilier situé [Adresse 4] à Pégomas (06580), figurant au cadastre sections I n°[Cadastre 5] et I n°[Cadastre 7] appartenant à la SAS Jla pour garantir une créance évaluée à la somme de 170 000 €.

Selon bordereau reçu par le service de la publicité foncière d'[Localité 10] I, le 29 février 2024, Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K], agissant en vertu de la décision susvisée, ont fait procéder à une inscription d’hypothèque provisoire sur le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13] figurant au cadastre sections I n°[Cadastre 5] et I n°[Cadastre 7], appartenant à la SAS Jla.

Cette mesure a été dénoncée à la SAS Jla par acte signifié le 6 mars 2024.

***

Selon acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la SAS Jla a fait assigner Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse en vue notamment d’obtenir la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire susvisée.

La procédure a fait l’objet de renvois, à la demande des parties, afin de leur permettre de se mettre en état.

Vu les conclusions de la SAS Jla au terme desquelles elle sollicite du juge de l’exécution, au visa des articles R.512-1 et L.512-1 du code des procédures civiles d’exécution :

A titre principal :D’ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13], figurant au cadastre sections I n°[Cadastre 5] et I n°[Cadastre 7] ;De condamner Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] au paiement de 5 000 € au titre du préjudice causé par cette mesure ;A titre subsidiaire, d’ordonner la réduction du montant garanti par ladite hypothèque à la somme de 70 000 €, cette mesure apparaissant comme manifestement excessive ;En tout état de cause, de condamner Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] au paiement de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du présent acte et la déclaration de mainlevée à intervenir.

Vu les conclusions de Monsieur [S] [F] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K], au terme desquelles ils sollicitent du juge de l’exécution, au visa des articles L.511-1, L.511-2, R.511-1 et R512-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Débouter la SAS Jla de sa demande principale en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur son bien immobilier ;La débouter de sa demande principale en condamnation au paiement d’une somme de 5 000 € au titre du préjudice causé par la mesure ;Débouter la SAS Jla de sa demande subsidiaire en réduction du montant garanti par l’hypothèque à la somme de 70 000 € ;Débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner la SAS Jla à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

À l’audience, les parties se sont référées aux moyens et prétentions contenus dans leurs écritures.

Il est expressément référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, à l’exploit introductif d’instance et aux conclusions pour connaître des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la qualification de la décision :

En l’espèce, toutes les parties ont comparu. La présente décision sera donc contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Par ailleurs la présente décision sera rendue en premier ressort, en application de l’article R.121-19 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de mainlevée de la mesure conservatoire :

La SAS Jla conteste l’existence d’une créance fondée en son principe. Elle soutient qu’elle a acquis une maison d’habitation sis [Adresse 9] et qu’elle a revendu les lots 2, 8 et 9 à Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [I] au prix de 210 000 €. Elle expose que ces derniers ont réalisé d’importants travaux d’aménagements suite à l’obtention de leur permis de construire et qu’ils sollicitent désormais une réduction du prix d’acquisition de 168 003,58 € au motif que le lot 2, qui était un garage, n’était pas habitable.

Elle considère qu’une telle réduction reviendrait à porter le prix d’acquisition à un prix dérisoire de 41 996,42 € soit une réduction de prix de plus de 80 %. Elle sollicite ainsi, à titre principal, la mainlevée totale de la mesure de sûreté litigieuse et à titre subsidiaire, la mainlevée partielle ramenant l’assiette de la mesure conservatoire à 70 000 €.

De leur côté, Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [I] font valoir qu’ils ont acquis de la SAS Jla les lots 2, 8 et 9 situés [Adresse 8] à [Adresse 11]. Ils soutiennent que l’acte de vente évoque une surface Carrez totale de 117,26 m² dont 93,81 m² pour le lot 2. Ils soutiennent que l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 exclut les caves et les garages du calcul de la superficie et que le lot 2 décrit comme un « local à aménager » par le diagnosticien ayant réalisé le certificat de superficie est en réalité un garage qui n’était pas habitable et ne pouvait entrer dans le calcul de la superficie Carrez. Ils font valoir, en conséquence, qu’ils sont ainsi fondés à solliciter du tribunal judiciaire de Grasse une diminution du prix de vente de 168 003,58 €. En outre, ils soutiennent que les menaces de recouvrement sont caractérisées dès lors que la SAS Jla est un marchand de biens, qu’elle a vendu la quasi-totalité des lots de copropriété sis [Adresse 9], seuls lots 6 et 14 d’une faible valeur restant à vendre, qu’elle n’a aucun autre actif que la maison de [Localité 12], objet de la mesure conservatoire, de sorte que le risque d’insolvabilité à court terme est important.

***

En vertu de l’article L.531-1 du code des procédures civiles d’exécution, une sûreté judiciaire peut être constituée à titre conservatoire sur les immeubles, les fonds de commerce, les actions, parts sociales et valeurs mobilières.

Selon l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une saisie conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il s’agit de conditions cumulatives.

L’article L.512-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution dispose que même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L.511-1 ne sont pas réunies.

Selon l’article R.512-1 du même code, si les conditions prévues aux articles R.511-1 à R.511-8 ne sont pas réunies, le juge peut ordonner la mainlevée de la mesure à tout moment, les parties entendues ou appelées, même dans les cas où l’article L.511-2 permet que cette mesure soit prise sans son autorisation. Il incombe au créancier de prouver que les conditions requises sont réunies.

Il est admis en droit qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance. De même, le juge de l’exécution saisi d’une contestation d’une mesure conservatoire, qui doit rechercher si la créance dont le recouvrement est poursuivi paraît fondée en son principe, peut être amené à examiner les contestations même si elles portent sur le fond du droit, si celles-ci sont de nature à remettre en question la créance paraissant fondée en son principe.

En l’espèce, par acte authentique de vente en date du 20 avril 2022, la SAS Jla a acquis de Madame [U] [E] une maison d’habitation sur deux niveaux comprenant trois appartements sis [Adresse 9] au prix de 600 000 €.

Par acte authentique portant état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 24 juin 2022, la SAS Jla a divisé en quatorze lots numérotés de 1 à 14 ledit bien immobilier.

Par acte authentique de vente en date du 29 juillet 2022, la SAS Jla a vendu à Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] les lots 2, 8 et 9 moyennant un prix de 210 000 €, le lot 2 correspondant au rez-de-jardin du bâtiment A à un « appartement n°2 » et plus spécifiquement à « un local à aménager, une cave, une chambre avec placard, une salle d’eau avec WC, une cuisine avec placard, un jardin en jouissance privative exclusive », les lots 8 et 9 correspondant, en extérieur, à deux places de stationnement.

Le certificat de superficie réalisé par la société Ediag le 1er juin 2022 évoque une superficie de 117,26 m² dont une « pièce à aménager » de 93,81 m² correspondant au lot 2, étant précisé que le bien litigieux se trouve au sein d’une copropriété de sorte que l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a vocation à s’appliquer.

Ce dernier dispose que « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie. Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47. Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 (…). Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Il n’est pas contesté, dans le cadre des présentes, que le lot 2 était un garage, conformément aux photographies produites aux débats (pièce en défense n°8).

La SAS Jla soutient, sans être contredite, que le lot 2, qui a fait l’objet d’un permis de construire et d’une autorisation de copropriété de changement de destination « du garage existant en plateau à aménager en habitation » en date du 25 novembre 2022, a été intégralement aménagé, étant précisé que le permis de construire n’est pas versé aux débats.

L’avis de valeur du bien immobilier de SAS Jla, en date du 12 juin 2025, établi par l’agent immobilier Agresta, retenant une valeur vénale comprise entre 470 000 € et 560 000 € n’est pas davantage contesté.

Il n’est pas allégué par Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [I] qu’ils auraient acquis le bien immobilier litigieux sans avoir conscience du fait que la « pièce » ou le « local » à aménager était un garage insusceptible de rentrer dans la superficie de la Loi Carrez.

Il n’en demeure pas moins que la SAS Jla, en sa qualité de marchand de bien, est un professionnel de l’immobilier. En outre, l’action en diminution de prix n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice par l’acquéreur et son droit d’agir en diminution du prix n’est pas conditionné par l’ignorance de la superficie réelle avant la conclusion de la vente.

Dans la mesure où la superficie de la « pièce à aménager » représente 93,81 m² sur la surface totale de 117,26 m², soit 80 % de cette surface totale, la créance invoquée par les défendeurs, à hauteur de 170 000 €, soit 80 % du prix d’acquisition de 210 000 €, apparait vraisemblable.

***

Il incombe au créancier saisissant de rapporter la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance dont il se prévaut.

En cas de contestation d’une mesure conservatoire, cette menace doit toujours exister au jour où le juge statue.

En l’espèce, il apparaît que les lots de la copropriété sis [Adresse 9] ont tous été vendus par la SAS Jla, à l’exception des lots 6 et 14.

La demanderesse a fait l’acquisition d’une maison sis [Adresse 3] [Localité 13] au prix de 350 000 €, conformément à l’acte authentique de vente en date du 24 janvier 2023 produit aux débats.

Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] indiquent que le bien immobilier sur lequel l’inscription de la mesure de sûreté a éyé réalisé est le seul actif de la SAS Jla, ce qui n’est pas contesté par cette dernière.

En outre, la SAS Jla produit aux débats une attestation rédigée le 12 juin 2025 par son expert-comptable, Monsieur [N] [T], aux termes de laquelle ce dernier certifie « que cette société subit un préjudice financier et moral impactant la poursuite de son activité », cette attestation ayant été établie « sur la base d’éléments comptables disponibles et des informations communiquées par la direction de la SAS Jla ».

Ces éléments apparaissent suffisants pour caractériser des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance invoquée.

La SAS Jla sera donc déboutée de sa demande en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse.

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire :

Selon l’article L.512-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

Dans la mesure où la demanderesse est déboutée de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire, la SAS Jla sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SAS Jla supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS Jla, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [I], ensemble, une somme qu’il paraît équitable d’évaluer à mille huit cents euros (1 800 €) au titre des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,

Déboute la SAS Jla de sa demande en mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite à la demande de Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [Z] [O] [K] sur son bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 13], figurant au cadastre sections I n°[Cadastre 5] et I n°[Cadastre 7] ;

Déboute la SAS Jla de sa demande en dommages et intérêts ;

Condamne la SAS Jla à payer à Monsieur [S] [H] [C] et Madame [R] [Y] [I] la somme de mille huit cents euros (1 800 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Jla aux dépens de la procédure ;

Rejette tous autres chefs de demandes ;

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.

Le greffier Le juge de l’exécution