TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025

GROSSE :

Le 05 décembre 2025

à M^e CAVIGLIOLI Pierre

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2025

à M^e DAMAMME Constance

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00215 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54X4

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z], [M] [Y]

né le 04 Juillet 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [O] épouse [Y]

née le 25 Décembre 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [V] [K]

né le 23 Juin 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée prenant effet le 26 août 2022, M. et Mme [Y] ont donné à bail à M. [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 630 euros, outre de 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au locataire par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.389,69 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, les bailleurs ont fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, En conséquence, ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, Ordonner l’expulsion sans délai du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux donnés à bail, Juger que l’huissier pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans un garde-meubles ou autre lieu au choix du bailleur et aux frais et risques du défendeur, Condamner par provision le défendeur à payer aux demandeur la somme de 3.609,80 euros en principal au titre des loyers, charges et accessoires impayés, mois de décembre 2024 inclus, Condamner le défendeur à payer aux demandeurs une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et ses accessoires, et ce, jusqu’à libération effective des lieux, soit 700 euros par mois,Juger que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis de chaque mensualité selon l’article 1153-1 du code civil, Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit et par provision, Rejeter toutes demandes, fins et conclusions autres, Condamner le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande du conseil du demandeur puis d’un second renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, les bailleurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 7.974,50 euros, selon décompte en date du 2 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, précisant s’opposant aux délais sollicités.

Le conseil du défendeur a soutenu oralement ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

Constater l’existence de contestations sérieuses, En conséquence, dire n’y avoir lieu à référé, A titre subsidiaire, prononcer l’irrecevabilité des demandes et débouter les bailleurs de leurs demandes, A titre infiniment subsidiaire, lui accorder les plus larges délais pour procéder à l’apurement de sa dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant lesdits délais, En tout état de cause, rejeter la demande tendant à la condamnation de M. [K] au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la demande tendant à assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.Au soutien de ses prétentions, M. [K] fait valoir que les bailleurs ne justifient pas de la notification du commandement de payer à la CCAPEX, ce manquement constituant une contestation sérieuse et un motif d’irrecevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Il ajoute que la dette locative est liée à des difficultés personnelles qui ont abouti à une rupture de ses droits sociaux mais qu’il est désormais suivi par une référente sociale et perçoit de nouveau le RSA d’un montant de 562,92 euros, ajoutant qu’il a repris le paiement du loyer et est dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la notification à la CCAPEX L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son alinéa 4 que « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2 ».

Le II de cet article prévoit que les bailleurs personnes morales, autres que les SCI familiales, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX.

En vertu du III de ce même article, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Il résulte de la combinaison de ces textes que :

Pour l’ensemble des bailleurs, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit, à peine d’irrecevabilité, être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, Pour les bailleurs personnes morales, autres que les SCI familiales, l’assignation ne peut, à peine d’irrecevabilité, être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, Pour les bailleurs personnes physiques ou SCI familiales, le commandement de payer et la situation d’impayés doivent être signalés à la CCAPEX.Néanmoins, la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit aucun délai ni aucune sanction, a fortiori une irrecevabilité de la demande, lorsque la CCAPEX n’a pas été saisie de la situation d’impayés par un bailleur personne physique.

Partant, la contestation relative à l’absence de notification du commandement à la CCAPEX ne constitue pas une contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ainsi qu’il a été développé supra, aucun texte ne soumet la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail à la notification du commandement à la CCAPEX deux mois avant l’assignation lorsque le bailleur est une personne physique, ce qui est le cas en l’espèce.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.389,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 septembre 2024.

Le défendeur étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLe défendeur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le défendeur justifie percevoir le RSA d’un montant mensuel de 562,59 euros et sollicite les plus larges délais de paiement.

Il résulte toutefois du décompte produit par les demandeurs et non contesté par le défendeur que ce dernier n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience, la dette n’ayant fait qu’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer et s’élevant désormais à la somme de 7.974,50 euros.

Au surplus, le loyer actuel est de 750,27 euros, soit un montant bien supérieur aux ressources du défendeur. A supposer que l’APL soit de nouveau versée pour un montant 372,27 euros par mois, la situation financière du défendeur ne lui permet pas de s’acquitter de sa dette en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de cette situation, des délais de paiement ne feraient qu’aggraver la situation du locataire et celle des bailleurs.

Pour les mêmes motifs, aucun délai de paiement ne peut être accordé sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Partant, les demandes du défendeur doivent être rejetées.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que le défendeur reste devoir la somme de 7.974,50 euros, à la date 2 octobre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Le défendeur sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.974,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.609,80 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ du défendeur par remise des clés ou expulsion.

S’il apparait que le loyer actuel, provision sur charges comprises, est de 750,27 euros, le montant de l’indemnité sera fixé à la somme de 700 euros dès lors que c’est celui qui est sollicité par les demandeurs dans leur assignation et que le juge ne peut statuer ultra petita.

Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Le défendeur sera donc condamné à leur payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constat de résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 26 août 2022 conclu entre M. [Z] [Y] et Mme [R] [O] épouse [Y] et M. [W] [V] [K] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

REJETTE les demandes de M. [W] [V] [K] ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [V] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [V] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Z] [Y] et Mme [R] [O] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETTE la demande de suppression des délais d’expulsion et d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [V] [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [R] [O] épouse [Y], à titre provisionnel, la somme de 7.974,50 euros décompte arrêté au 2 octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.609,80 euros et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [V] [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [R] [O] épouse [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 700 euros, à compter du 3 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [W] [V] [K] à payer à M. [Z] [Y] et Mme [R] [O] épouse [Y] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [V] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente